定位短視、經(jīng)驗(yàn)不足、后續(xù)運(yùn)營乏力……在昆明商業(yè)地產(chǎn)蓄勢待發(fā)的過去十年中，也有一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)營不成功，最終在大浪淘沙被市場淘汰，成為過去式。比如，坐擁黃金地段的金碧輝煌因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分割，其商氣一直培育就是起不來，只能淹沒在昆明商業(yè)地產(chǎn)的大潮中。

商業(yè)地產(chǎn)考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營能力。本報(bào)記者黨建為攝

“一鋪養(yǎng)三代”“黃金商脈”“購現(xiàn)鋪，零風(fēng)險(xiǎn)”……放眼望去，商鋪營銷的廣告語從四面八方撲來，撩動著人們的購買欲望�，F(xiàn)如今，掘金商業(yè)地產(chǎn)儼然成為業(yè)界共識，但在各種商鋪面市以及其營銷詞匯的硝煙背后，又暗藏了多少玄機(jī)呢？運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)或投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)又知多少？

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的水明顯比住宅地產(chǎn)深。大多數(shù)開發(fā)商避開商業(yè)地產(chǎn)而不及，也是情有可原的。比如，商業(yè)地產(chǎn)定位要有前瞻性，至少要有5-10年的眼光；商業(yè)運(yùn)營強(qiáng)調(diào)“放水養(yǎng)魚”，需要做好長期運(yùn)營的準(zhǔn)備。稍有不慎，等待開發(fā)商的不是賺個缽滿盆溢，而是血本無歸，不可控的風(fēng)險(xiǎn)比較大。

據(jù)記者了解，在昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，除了開發(fā)商自身的問題之外，先天的地段和后天的城市規(guī)劃對商氣的影響最為明顯。

以五華大廈為例，改造后的五華大廈，雖歷經(jīng)多次調(diào)整，商氣一直處于培養(yǎng)階段。這與它位于小西門商圈和三市街商圈兩大商圈中間地段的區(qū)位有很大關(guān)聯(lián)。正因?yàn)樘幱趦纱笊倘χg，哪個商圈都算不上，五華大廈很難借勢。其也曾有過輝煌歷史，但那個時(shí)候是因?yàn)槭袌錾细黝愘徫飯鏊∪保诋?dāng)時(shí)特定的市場需求等支撐下，項(xiàng)目才有了一時(shí)的火爆。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著小西門和三市街兩大商圈范圍的擴(kuò)大，五華大廈有可能發(fā)揮優(yōu)勢，再蓄輝煌。

城市規(guī)劃對商業(yè)氛圍的影響也很大。甚至有人戲稱：哪里熱鬧哪里拆，哪里拆了哪里蕭條。和平村市場原來的商業(yè)氛圍還是比較濃郁的�？捎捎谑恰耙月窞槭小钡木C合市場，和平村市場——一個曾經(jīng)以經(jīng)營女人服裝、經(jīng)營各種小吃以及批發(fā)海鮮等的特色街道，因?yàn)槠瑓^(qū)微循環(huán)整治，4條著名街道最終消失。改造后的商業(yè)氛圍已經(jīng)大不如前。據(jù)了解，此后，片區(qū)內(nèi)“淘寶女人街”“岔街新和平購物廣場”等新市場也嘗試重現(xiàn)原和平村市場女人街市場的火爆，但效果并不明顯。

業(yè)內(nèi)人士表示，商氣一旦受影響，能不能再有以往的輝煌，很難說。所以，在投資前，最好全面了解項(xiàng)目及其周邊的規(guī)劃動態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士還提醒，在昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量擱淺的當(dāng)口，不論是投資商鋪，還是運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都應(yīng)該多一些理性，少一些盲目。

失敗案例

簡單復(fù)制義烏模式

失敗類型：專業(yè)市場

典型代表：國貿(mào)商品城等

個案闡釋

2007年6月借昆交會之勢同期開業(yè)的國貿(mào)商品城是在鮮花和掌聲中匆匆落幕的。這個租借老國貿(mào)館20年經(jīng)營權(quán)，計(jì)劃打造為國際批發(fā)采購基地、再造一個面向世界的“中國西部義烏”的專業(yè)市場項(xiàng)目，定位確實(shí)比較有新意，但最終在開業(yè)13個月之后，發(fā)布公告稱終止項(xiàng)目。

業(yè)界點(diǎn)評

（至祥置業(yè)（昆明）研究中心）：國貿(mào)商品城當(dāng)初的定位是東南亞商品城，但至今商業(yè)氛圍都沒有起來，仍有空鋪。項(xiàng)目最終失敗的原因主要有：簡單拷貝義烏模式、宣傳脫節(jié)等。
經(jīng)營模式不當(dāng)

失敗類型：百貨

典型代表：原仟村百貨

個案闡釋

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