今年年初頻發(fā)的宏觀調(diào)控政策，意外地將商業(yè)地產(chǎn)推到了炙手可熱的風(fēng)口浪尖。由于住宅地產(chǎn)對政策的反應(yīng)敏感，不少投資客將目光轉(zhuǎn)向了暫時的政策盲區(qū)——商業(yè)地產(chǎn)。

事實上，今年初，昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始洶涌放量，據(jù)記者今年1月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年底以來，昆明樓市供應(yīng)的商用物業(yè)樓盤有實力大學(xué)城商業(yè)中心、中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、欣都龍城、俊發(fā)中心、經(jīng)典雙城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、順新時代、財富一號、云紡·女人大世界、昆明老街、順城等不下20個新盤、次新盤面市或進(jìn)入運營階段。

目前已有的龐大放量，再加上未來一兩年內(nèi)仍可能大量釋放的商業(yè)體量，昆明商業(yè)地產(chǎn)江湖將迎來的是一場血戰(zhàn)。根據(jù)規(guī)劃，昆明城中村拆遷5年預(yù)計有400萬平方米商業(yè)地產(chǎn)集中放量，今年是昆明城中村改造啟動的第三個年頭。

商業(yè)地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)晴雨表。目前昆明正在進(jìn)行大規(guī)模的城改大業(yè)，未來其發(fā)揮橋頭堡功能的城市定位也可期，昆明地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能獲得飛速發(fā)展，由此相對應(yīng)的將是發(fā)展較快的商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)記者調(diào)查，目前昆明商業(yè)地產(chǎn)市場上，超市模式、旗艦店引導(dǎo)下的品牌模式以及城市綜合體模式下的規(guī)模效應(yīng)比較突出。它們是否能支撐起昆明商業(yè)地產(chǎn)在未來“黃金十年”的快速發(fā)展？除了依賴這幾種模式，昆明商業(yè)地產(chǎn)還可以選擇的第四種出路是什么？我們在現(xiàn)實基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的猜想和建議。

多個商業(yè)引入超市、百貨提升商圈人氣。本報記者黨建為攝

猜想一

靠不斷重復(fù)的“超市模式”？

現(xiàn)象：開發(fā)商大量引進(jìn)大型超市

引入大型超市儼然是時下昆明房地產(chǎn)開發(fā)商最熱衷做的事。

北站以北，幾乎在北京路一條線上，就集中了家樂福白云店、麥德龍超市以及中匯廣場沃爾瑪三個超市；南邊，南亞風(fēng)情·第壹城將家樂福西南旗艦店引入，光輝城市則把沃爾瑪留下了，世紀(jì)城有家樂福，“鄰居”新亞洲·體育城則引入了沃爾瑪；西邊，正大紫都城綁定了家樂福，假日城市與沃爾瑪簽訂了入駐協(xié)議……仍有在建的新項目也計劃引入知名超市。

今年以來，昆明房地產(chǎn)市場上“超市把碼頭、項目把超市”的現(xiàn)象非常突出。另據(jù)了解，不僅在昆明，零售巨頭沃爾瑪、家樂福相繼曝出在成都、合肥、武漢等城市有所斬獲。

分析：超市屬于賣場，在商圈中不起主導(dǎo)作用

“位居世界500強(qiáng)的沃爾瑪、家樂福絕不是傻瓜。目前，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，沃爾瑪、家樂福兩大連鎖超市大肆擴(kuò)張門店，是一種企業(yè)戰(zhàn)略行為。”左琦分析，超市可以帶動人氣，有了人氣商業(yè)的價值也會提升，最終整個項目都可能火起來，這是各大商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛爭奪超市進(jìn)駐的主要原因所在。

至祥置業(yè)（昆明）研究中心也表示，超市可以提升人氣，也有利于促進(jìn)商業(yè)體中其他鋪位的銷售。所以商業(yè)項目都非常熱衷于將超市引進(jìn)項目內(nèi)。但是，超市屬于賣場，在商圈中不可能起主導(dǎo)作用，只能發(fā)揮輔助功能。比如，在新西南，百貨是其主業(yè)，超市發(fā)揮的是輔導(dǎo)功能。

“超市模式”并不是這一兩年才冒出來的。至祥置業(yè)（昆明）研究中心介紹，1999年、2000年前后，“超市模式”開始陸續(xù)涌現(xiàn)。這種模式在近遠(yuǎn)郊出現(xiàn)的可能性比較大，比如位于北辰大道旁的麥德龍超市。在當(dāng)時的市場環(huán)境下，這種模式還有生存空間。

從沃爾瑪、家樂福的昆明擴(kuò)張路線也可以看出，超市等外資企業(yè)比較看好昆明西城以及南市區(qū)的發(fā)展。

“商業(yè)模式與區(qū)域的消費特性有很大關(guān)聯(lián)。這一點在西市區(qū)的表現(xiàn)最為明顯。西市區(qū)的購買需要主要以城中村居民等中低端收入人群為主，因而只能形成以超市為主的模式�！敝料橹脴I(yè)（昆明）研究中心分析，目前，西市區(qū)商圈還未形成，又缺乏中心點。但超市對區(qū)域商業(yè)氛圍的培養(yǎng)和搭建作用并不強(qiáng)。在建設(shè)商業(yè)模式上更是不能起到較好的引導(dǎo)作用。因此，未來西市區(qū)商業(yè)發(fā)展還得依賴其他更高級的商業(yè)模式發(fā)揮主導(dǎo)作用。

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