商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

云信：商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)如何與招商運(yùn)營(yíng)相協(xié)調(diào)，如何創(chuàng)新？

王詠雪：創(chuàng)新其實(shí)就是在繼承了前人基礎(chǔ)上的發(fā)展。北京有個(gè)很好的案例：蘋果社區(qū)，它將商業(yè)和藝術(shù)進(jìn)行了很好的整合，不僅提升了地產(chǎn)的價(jià)值，還讓藝術(shù)走進(jìn)了商業(yè)和生活。商業(yè)+藝術(shù)，創(chuàng)造性地開辟了藝術(shù)地產(chǎn)的新領(lǐng)域。其次，開發(fā)商、商家、商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)有機(jī)的結(jié)合，才能讓商業(yè)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，就具有一定高度。而在招商及養(yǎng)商過程中的有機(jī)調(diào)解，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)的利益得以最大化體現(xiàn)。

楊斌：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)源于商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，好的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以為商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅是前期的，還需要在招商運(yùn)營(yíng)的過程中，不斷的改進(jìn)優(yōu)化，不斷完善。商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新做法很多，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中應(yīng)該引入第三方中介顧問機(jī)構(gòu)參與，因?yàn)閷�業(yè)的中介顧問公司比業(yè)主方掌握更多的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

明確責(zé)權(quán)開發(fā)商應(yīng)與合作方長(zhǎng)期共贏

云信：如何規(guī)避開發(fā)商與品牌商家的后期運(yùn)營(yíng)合作風(fēng)險(xiǎn)？

王詠雪：商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理，具有復(fù)雜性、不確定性，合作主體多。因此開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商、商家合作的過程中應(yīng)該提高法律意識(shí)，明確各方的責(zé)任與利益。對(duì)某些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足或盲目相信合作方，有可能導(dǎo)致后期合作上產(chǎn)生糾紛；其次，與商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司一定要有可量化的指標(biāo)作為考核，責(zé)權(quán)明確。

楊斌：從目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的情況看，開發(fā)商與品牌商家的矛盾主要表現(xiàn)在開發(fā)商前期為引進(jìn)主力店，讓利給了商家，但后期運(yùn)營(yíng)中為了實(shí)現(xiàn)自我回報(bào)又想從商家身上獲取利潤(rùn)。這需要開發(fā)商與合作商家形成共生共榮共發(fā)展的共識(shí)，不要為了自己的利益一味從對(duì)方身上爭(zhēng)取利益，而是雙方聯(lián)合起來向第三方獲取利益，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的共贏。
養(yǎng)商期“管”好商戶才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

云信：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商容易養(yǎng)商難。在養(yǎng)商過程中，應(yīng)該注意哪些問題及風(fēng)險(xiǎn)？

王詠雪：商業(yè)地產(chǎn)的工作任務(wù)在進(jìn)入到養(yǎng)商階段時(shí)已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變�！梆B(yǎng)”其實(shí)就是“管”，要養(yǎng)好商業(yè)，核心在于管好商。從養(yǎng)到管，雖然只是一字之差，但體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)待商戶管理的主動(dòng)與被動(dòng)的區(qū)別。昆明開發(fā)商的做法大多是委托一家代理公司，先進(jìn)行招商，招商任務(wù)完成以后，代理公司退出項(xiàng)目，交由開發(fā)商自行收取后續(xù)物業(yè)的租賃費(fèi)。這種做法的弊端，在于忽略了對(duì)商戶的有效管理，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的可能性就大大下降了，風(fēng)險(xiǎn)無形增加。

楊斌：養(yǎng)商還是要注意利益共同體的問題。賣掉的商鋪不叫商業(yè)地產(chǎn)，那是房地產(chǎn)。在養(yǎng)商過程中，開發(fā)商需要持續(xù)投入，短期的斤斤計(jì)較不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

開發(fā)商要敢于取舍有時(shí)要甘做“第二”

云信：如何有效解決昆明商業(yè)地產(chǎn)面臨的產(chǎn)品同質(zhì)化問題？

王詠雪：商業(yè)地產(chǎn)招商的瓶頸主要來自項(xiàng)目開發(fā)和定位缺乏差異化，喜歡跟風(fēng)，缺乏個(gè)性。開發(fā)商忘記了商業(yè)需要的就是個(gè)性。你的項(xiàng)目憑什么來吸引品牌商家的入住，憑什么來吸引消費(fèi)者的目光？這些問題的思考要貫徹于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的始終。如果人家引進(jìn)沃爾瑪，你也引進(jìn)沃爾瑪，人家引進(jìn)電影院，你也規(guī)劃個(gè)電影院，隨大流，那是做不好商業(yè)地產(chǎn)的。創(chuàng)新、個(gè)性、特色和不一樣，是商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的解決之道。

楊斌：商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)在昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中客觀存在，開發(fā)商要清醒地認(rèn)識(shí)到：一個(gè)區(qū)域內(nèi)不可能500米內(nèi)就有一個(gè)沃爾瑪或者家樂福。要避免同質(zhì)化的問題，首先開發(fā)商要結(jié)合地段周邊的設(shè)施，消費(fèi)能力及自身物業(yè)情況，尋找最佳定位。其次開發(fā)商要有取舍，甘做綠葉，附近有成熟的商業(yè)，就要寧愿做第二或是第三，與周邊成熟商業(yè)配套發(fā)展。第三，敢于選擇別人想不到或者不敢做的業(yè)態(tài)，通過把特色做精做好，帶動(dòng)更多消費(fèi)人群，帶來整個(gè)物業(yè)的升值。

記者手記

商業(yè)運(yùn)營(yíng)需結(jié)合本土實(shí)際

回首2010年過去的這8個(gè)月，太多的開發(fā)商，無論實(shí)力強(qiáng)弱，都頻頻活躍于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這種勢(shì)頭或?qū)⒁恢毖永m(xù)到未來的一至兩年。

市場(chǎng)是檢驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力、商業(yè)項(xiàng)目成功與否的試金石。盤點(diǎn)推售及運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)項(xiàng)目，它們都存在一些共同之處。比如開發(fā)商資金雄厚、商家資源整合能力強(qiáng)、后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功、舍得花錢推廣項(xiàng)目等要素。但有一個(gè)不能讓人回避的事實(shí)就是：商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、養(yǎng)商，都與項(xiàng)目的有效運(yùn)營(yíng)、管理密切聯(lián)系。

的確，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值建立于有效的策劃和發(fā)展以及一支優(yōu)秀的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。昆明的開發(fā)商，已經(jīng)看到了商業(yè)地產(chǎn)帶來的潛在價(jià)值，也在試著引進(jìn)一線城市的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理機(jī)構(gòu)來運(yùn)作手中的項(xiàng)目。但是，如何有效進(jìn)行商家、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)及自身企業(yè)之間的合作，還正在處于探索過程。

或許，我們可以借鑒沿海一線城市不少成功商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，比如在開發(fā)階段就引進(jìn)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，接管項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商方面規(guī)避硬傷；也或許，在引進(jìn)了商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，讓其熟悉本土市場(chǎng)、消費(fèi)風(fēng)格后再讓這些團(tuán)隊(duì)對(duì)地塊進(jìn)行量體裁衣，而不是一味復(fù)制或是模仿一線商業(yè)的運(yùn)營(yíng)方式。正所謂，經(jīng)驗(yàn)可以學(xué)習(xí)，但也需要結(jié)合實(shí)際，方能達(dá)到團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)的最佳狀態(tài)。

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