采寫：本報記者虞靜張睿毛建偉

當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，商業(yè)地產(chǎn)必然成為開發(fā)商手中非常重要的一張王牌。從昆明樓市今年的表現(xiàn)來看，多個城市綜合體、購物中心、社區(qū)商鋪、寫字樓的上市銷售，獲得了投資者的追捧。昆明本土一些開發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例，以期平衡收入分配。在這許許多多的變化之中，有一條看不見的主線一直如影隨形，能否與預(yù)期一致“退出”“變現(xiàn)”成為決定開發(fā)商前途的“命運之神”。

商業(yè)地產(chǎn)運營之路上，風(fēng)險與機遇并重。如何才能保證投資有回報？如何能讓手中的商業(yè)項目達到期望的贏利度？如何才能有效解決招商與養(yǎng)商的矛盾及困難？如何吸取成功的商業(yè)項目的精髓？一系列商業(yè)地產(chǎn)運營的思想認識和技術(shù)性問題困擾著本土開發(fā)商們。本期報道，云信記者邀請了多位業(yè)內(nèi)人士前來支招，也為即將步入推售的昆明商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)指點迷津。

開發(fā)商專訪

昆明迎來綜合體商業(yè)起跑時代

高云生（欣都龍城之維仕商業(yè)運營總監(jiān)）

新昆明在“國際都市”的發(fā)展規(guī)劃進程中，城市面積不斷擴張。目前以三市街為商業(yè)中心的格局已經(jīng)不能滿足城市商業(yè)發(fā)展的需求。昆明迫切需要一批主題定位精準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計鮮明、功能產(chǎn)品合理的“城市綜合體”項目，來支撐城市化進程的需要。

昆明屬于二線城市，不管從經(jīng)營性投入資金量、市場品牌競爭度還是投資經(jīng)營回報率來講，都讓人看到了希望。對于品牌經(jīng)營者來說，昆明現(xiàn)階段的商業(yè)環(huán)境處在一個快速建立品牌市場占有率及擴充企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的最佳時期。這樣的市場環(huán)境，為時下興起的綜合體商業(yè)起跑奠定了基礎(chǔ)。

就目前來看，昆明的綜合體商業(yè)還存在一些問題：首先，開發(fā)商對市場定位以及自身實力分析出現(xiàn)偏差，造成供應(yīng)與需求的比重失衡；其次，綜合體商業(yè)的大量崛起，就要求更多的復(fù)合型人才充當(dāng)運營角色，而昆明此方面人才相當(dāng)缺乏；第三，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更習(xí)慣于先規(guī)劃再招商，最后才來考慮商業(yè)運營定位，這樣很難打造針對性的賣場；第四，商業(yè)物業(yè)短時間大規(guī)模涌入市場，勢必導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)品牌資源的緊缺。

因此，開發(fā)商在運作綜合體商業(yè)時，應(yīng)該有以下考慮：第一，正規(guī)的商業(yè)模式，是先有經(jīng)營定位才有規(guī)劃設(shè)計，最后才是招商，這樣做可規(guī)避重復(fù)建設(shè)的問題；其次，商業(yè)運營不能為了租賃而招商，應(yīng)該從商業(yè)運營定位來選擇符合規(guī)劃的品牌商家。最后，目前昆明的商業(yè)運營方式較單一，應(yīng)多吸收一些特色鮮明的主題商業(yè)運營理念。
昆明商業(yè)呈五角星方式延展

楊帆（新亞洲·體育城商業(yè)運營總監(jiān)）

隨著地鐵一號線以及之前幾年南北方向的項目鋪墊、人脈聚集，昆明南北方向的商業(yè)將迎來一次井噴式的迅速發(fā)展。東西方向雖然不會像南北方向這樣迅猛地發(fā)展，但也會穩(wěn)定成熟起來，而昆明南市，主要以滇池路和彩云路為兩個核心點。昆明以主城區(qū)為中心，形成五個角度的商業(yè)延展。

商業(yè)的發(fā)展是隨著城市的需求而發(fā)展的，低端、中等、高檔立體格局已基本實現(xiàn)。但是，昆明商業(yè)發(fā)展過程中也存在一些問題。比如，昆明商業(yè)受老城交通及相關(guān)配套束縛多，交通擁堵、禁左、單行以及沒有停車位等等問題，嚴(yán)重制約了主城區(qū)的商業(yè)發(fā)展。城市已經(jīng)在不斷擴大了，消費者也就更愿意就近或去交通方便的地方，使得昆明不斷涌現(xiàn)出新的商業(yè)中心區(qū)，大有取代傳統(tǒng)主城區(qū)的態(tài)勢。改變有兩種含義，一種是主動的，一種是自然、被動的，我個人更傾向于由市場、由消費者來推動商業(yè)新中心的形成。

昆明商業(yè)的發(fā)展相對于全國特別是沿海發(fā)達城市來說，還處于起步階段，一方面是商業(yè)發(fā)展所需要的經(jīng)濟、社會基礎(chǔ)還不算堅實，另一方面，也說明昆明未來商業(yè)價值還有很大的挖掘潛力。未來，這個美麗的旅游城市會因為城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善、城市功能的升級變化，給商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展帶來更多機遇。

業(yè)內(nèi)人士專訪

本期嘉賓

云南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟發(fā)展研究中心研究員王詠雪

昆明溫州總商會商業(yè)地產(chǎn)商會會長楊斌

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