昆明商業(yè)地產(chǎn)運營要“借雞下蛋” 聯(lián)營或能利益共贏

以昆明老街為例，來南屏步行街，昆明人習(xí)慣到老街、正義坊這邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。正基于此，重新打造的昆明老街從精神上定義為昆明本土的大型商業(yè)品牌，它是昆明人自己的東西。后期引入品牌就更注重和培育本土品牌，也會多引入中偏高的品牌，讓習(xí)慣光顧老街的普通市民都能接受。而正義坊購物中心1.2萬平方米的美食天街，消費不一定很貴，而且70%以上都是昆明本土品牌，比如毛家飯店、魚游天下、福華園、吳家豆花村、哈鮮族等。

在運營中調(diào)整業(yè)態(tài)有效提升項目知名度

正所謂招商容易養(yǎng)商難，目前，很多商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃時已與主力商家簽訂入駐協(xié)議，但是，這只是運營的初期，還得進行業(yè)態(tài)的微調(diào)，并且讓進駐的商家能夠贏利，商家賺到錢了，商氣自然會旺。

順城購物中心總經(jīng)理沈麒方：首先，商業(yè)地產(chǎn)定位需要符合項目屬性以及市場發(fā)展的規(guī)律。對此，通過尋找到區(qū)位、物業(yè)與商家以及市場幾者間的結(jié)合點，最終找準(zhǔn)定位。隨后的招商過程也很重要。以順城購物中心為例，早在2006年6月昆交會上，賽倫地產(chǎn)就同時與王府井百貨集團、加拿大IMAX影院、香港百老匯戲院簽訂了招商合作協(xié)議，引入了主力商家。這些主力商家定制式進駐后，避免了很多運營問題。

商業(yè)運營過程，在功能分區(qū)、交通動線安排、品牌組合等方面的調(diào)整是一個持續(xù)的動態(tài)過程，貫穿運營的整個階段。比如，把商家招進來后，還要進行持續(xù)的招商、業(yè)態(tài)調(diào)整，并不斷提升管理與服務(wù)。根據(jù)實際市場需求，可能這個時候餐飲業(yè)態(tài)多于百貨，另一個時期可能就是百貨占上風(fēng)。

持續(xù)性地搞營銷活動是商業(yè)運營的常規(guī)手法。比如，去年下半年，順城購物中心就組織了VIP專享酒會、明星新書簽售、連續(xù)6夜6場的奢華T秀、圣誕夜慈善亮燈儀式以及跨年音樂會等等。需要著重提醒的是，做商業(yè)運營不能太功利，比如通過經(jīng)常性的搞活動提高知名度，不要指望每一次的活動都能給商業(yè)帶來什么。事實上，它的隱性效果是逐步體現(xiàn)的，對提升項目的知名度就是很好的方式。

旁觀者說

商業(yè)運營不能重業(yè)態(tài)輕細(xì)節(jié)

風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理左琦：昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�很大。昆明客群對品牌的忠誠度比較高，這是昆明商業(yè)地產(chǎn)的一個潛在優(yōu)勢。我們還看到了一些好的現(xiàn)象，比如，一些餐飲、零售品牌商家通過自持商業(yè)，正在逐漸實現(xiàn)長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。置業(yè)未成熟區(qū)域商業(yè)，在區(qū)域尚未成熟前，先將商鋪出租出去，未來再自營。這種方式下，商家實現(xiàn)了戰(zhàn)略布點，在未進駐前也可以有一定的投資收益。

當(dāng)然，由于商業(yè)品牌資源少，昆明商業(yè)地產(chǎn)也存在同質(zhì)化嚴(yán)重等問題。但目前昆明商業(yè)地產(chǎn)運營的最大風(fēng)險不在業(yè)態(tài)，而在細(xì)節(jié)。比如，開發(fā)商不愿意做轉(zhuǎn)換層，這樣整層樓的戶型都是一個標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)換余地不大。在層高、柱距等方面也表現(xiàn)摳門，商業(yè)一層的標(biāo)準(zhǔn)層高是5.5米，柱距的標(biāo)準(zhǔn)是8米，一旦不按這些標(biāo)準(zhǔn)打造，用起來會很麻煩，這也將在一定程度上加劇運營風(fēng)險。

不論是什么業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，要首先把商業(yè)氛圍做起來。做錯一次，未來翻身的機會就很渺茫，很容易做死。

商業(yè)視角

聯(lián)營可降低運營風(fēng)險

近日，記者走訪幾家正在運營的商業(yè)體發(fā)現(xiàn)，“聯(lián)營”正成為一種炙手可熱的模式。這種模式除了在柏聯(lián)、金鷹、金格等百貨商場普遍存在，一些綜合型的購物中心也大量采用，比如，正義坊二、三樓商業(yè)采取聯(lián)營形式，順城也有與商戶聯(lián)營的商業(yè)。

簡單地說，聯(lián)營就是將兩個或幾個利益體捆綁在一起，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)。比如，你去一個地方購物，不是在門店付款，而是需要跑去收銀臺付款，這就肯定是物業(yè)和商家聯(lián)營的商業(yè)。

左琦介紹，聯(lián)營一開始只用在百貨商場，后面逐漸用于商業(yè)地產(chǎn)中，它是區(qū)別于簡單租賃模式的一種物業(yè)與商家的合作方式，經(jīng)常在商業(yè)體的主力店中采用。一般情況下，物業(yè)不收取商家租金，但從商家的營業(yè)額中抽成，而商家可以借助物業(yè)提供的平臺享受較大的人流量、較強的消費能力。這種合作的形成，依賴于物業(yè)平臺在地段方面的優(yōu)勢以及商家資源的品牌號召力，是某種意義上的“強強聯(lián)合”。

昆明城中村改造項目眾多，未來將產(chǎn)生很多購物中心。由于商家資源有限，一些地段優(yōu)勢不明顯的商業(yè)項目就很難招到主力商戶。左琦表示，這樣的情況下，為了營造商業(yè)氛圍，顯示運營信心，開發(fā)商就會成立酒店運營管理、商業(yè)運營管理公司，跳過聯(lián)營的階段，自己承接做商業(yè)代理、賣場活動。隨著城中村改造項目的增多，這一現(xiàn)象將越來越明顯，而開發(fā)商也因為跨入新的行業(yè)，也將承擔(dān)越來越高的風(fēng)險。當(dāng)然，這也將是開發(fā)商投資固定資產(chǎn)的一種新出路。

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