政策來了，昆明商業(yè)地產(chǎn)火了，開發(fā)商高興了——因?yàn)椋虡I(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率高，可快速回籠現(xiàn)金流。但，繁華之余，君不見一大批曾經(jīng)被市場所追捧、推崇的商業(yè)項(xiàng)目紛紛遭遇經(jīng)營危機(jī)，有些孤注一擲，試圖重獲新生，有的卻就此沉淪。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營初期，幾乎看不到效益，在這一時(shí)期，資金如何取得？如何建立一個(gè)保證商業(yè)項(xiàng)目長期穩(wěn)定的平臺？如果沒有支撐，平臺是不穩(wěn)的，就如大海里的航船要是沒有了方向，能走多遠(yuǎn)就不知道了。

商業(yè)地產(chǎn)回歸到根本是一個(gè)持續(xù)運(yùn)營問題。是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手還是閉門造車，是“借雞下蛋”還是“殺雞取卵”？昆明商業(yè)地產(chǎn)沒有捷徑可選，只能在學(xué)習(xí)中不斷更新觀念，適時(shí)調(diào)整運(yùn)營戰(zhàn)略。

改良一句精典的臺詞：如果你愛他，勸他去做商業(yè)地產(chǎn)；如果你恨他，勸他去做商業(yè)地產(chǎn)。

商家薈萃的順城購物中心，已成為昆明繁華地帶一道亮麗的風(fēng)景線。本報(bào)記者黨建為攝

商業(yè)運(yùn)營，一個(gè)沉甸甸的話題。

經(jīng)過20余年的發(fā)展，昆明百貨商場的運(yùn)營已經(jīng)比較成熟，形成了固定的客群。但縱觀去年以來亮相昆明樓市的商業(yè)地產(chǎn)，真正進(jìn)入運(yùn)營的項(xiàng)目并不多，能夠得到業(yè)界普遍認(rèn)可的更不多。用某業(yè)內(nèi)人士的說法就是“昆明商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營正處于探索階段，未來的路還很長�！�

需求決定供給。受政策壓力，市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求一下子爆發(fā)出來。借此契機(jī)，開發(fā)商也順勢轉(zhuǎn)向，紛紛走馬商業(yè)地產(chǎn)。但問題豈是一轉(zhuǎn)了之，僅從商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營看，解題、破題才剛剛開始。

當(dāng)然，直面商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的高難度，開發(fā)商也不傻，部分商業(yè)仍走出售的老路，開發(fā)商賣完走人，后期怎么個(gè)運(yùn)營法，開發(fā)商也懶得管了，后果商戶自擔(dān)。這樣的商鋪多為商戶自營的社區(qū)底商。

不過，也不能一竿子打翻一撥人，那些敢于吃螃蟹、愿意自持運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商也不在少數(shù)。比如，已經(jīng)逐漸進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)的順城購物中心、昆明老街等。要自持，首先要有資金實(shí)力，還要有人，有資源。據(jù)了解，昆明老街即將與一家全國知名的商業(yè)運(yùn)營公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等方式。昆明商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營逐漸在摸索中起步。

業(yè)內(nèi)人士表示，要養(yǎng)商并實(shí)現(xiàn)富商，商業(yè)地產(chǎn)的二次定位、招商、運(yùn)營等都非常重要，銷售成功并不等同運(yùn)營成功。又比如，地段差、原來就沒有商氣，如果體量還很大的話，后期運(yùn)營就很危險(xiǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營初期，要把好招商質(zhì)量關(guān)，運(yùn)營中要降低商家經(jīng)營成本，要“借雞下蛋”而不是“殺雞取卵”。

對于昆明商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營而言，一切才剛剛開始。

昆明商論

商業(yè)運(yùn)營好似養(yǎng)孩子投入大成才難

頻繁的樓市調(diào)控，打壓了住宅投資需求，今年，迫于政策壓力，許多昆明開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。但是，做商業(yè)地產(chǎn)就像養(yǎng)孩子，投入大，后面養(yǎng)成什么樣還不好說。住宅地產(chǎn)開發(fā)則像嫁閨女，一錘子買賣就搞定。

昆百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理梅永豐：調(diào)控利好，開發(fā)商匆忙上馬商業(yè)地產(chǎn)，存在很多不足。事實(shí)上，做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要很強(qiáng)的實(shí)力，也要做很多功課。比如，商業(yè)地產(chǎn)在貸款利息、折舊以及物管投入等方面的支出很大，開發(fā)商沒有足夠的資金實(shí)力很難拿下商業(yè)地產(chǎn)這塊嚼到后面才逐漸有油水的硬骨。而實(shí)現(xiàn)利潤主要靠后期物業(yè)升值，持續(xù)收取租金。

舉例說明一下。大型購物中心開業(yè)初期，公共水電以及物業(yè)折舊等基本費(fèi)用都不是一筆小數(shù)目。以市中心的百大新天地2萬多平方米的商業(yè)體為例，其第一年光公共部分的電費(fèi)就達(dá)到了一兩千萬，如果商業(yè)體量翻番，更是需要幾千萬甚至上億的電費(fèi)投入，折舊等投入還不算在里面。

沒有不成功的商業(yè)只有不成功的調(diào)查和定位

高速發(fā)展中的昆明，城市面貌日新月異，開發(fā)商也得根據(jù)市場變化調(diào)整商業(yè)布局。比方說全面的市場調(diào)查，以及前瞻性的規(guī)劃及定位。

昆明老街營銷總監(jiān)、正義坊企劃與市場總監(jiān)唐庚：什么樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對應(yīng)什么樣的商業(yè)模式。商業(yè)是需要提前布局的，根據(jù)城市發(fā)展階段，要有前瞻性眼光。并且，商業(yè)是逐漸培育后才能成型的。開業(yè)就要火、開盤就要做所謂“鋪王”，這些普通地產(chǎn)層面的營銷思維，不符合商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。

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