從星巴克看昆明商業(yè)地產(chǎn)“喜新不厭舊”

主持人：既然目前昆明整個市場的大環(huán)境利于招商，商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)走出去招商，但在向外招商的過程中，由于品牌商家的強勢，很可能條件談不妥就不與之合作。那么昆明的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在走出去招商的過程中，會面臨什么樣的問題呢？

紀磊：一個品牌確定在某個城市發(fā)展，是不受項目影響的，關(guān)鍵是看整個市場是否有需求，而項目只不過是品牌的落腳點而已，因此商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在招商中很可能要犧牲自身的很多利益，才能引入這些品牌。

左琦：不同的品牌商家要求會不一樣，昆明的商業(yè)地產(chǎn)要走出昆明招商，招到好的商家，就要準備好犧牲部分眼前利益。比如首先，項目本身的區(qū)位必須要好，符合品牌商家心目中的理想位置；其二，給品牌商家的租金要低，租期要長；其三，品牌商家入駐后物業(yè)管理費也不能過高；其四，很可能有些品牌商家還會要求開發(fā)商需保證每月營業(yè)額要達到多少；其五，某些品牌商家對進駐的項目在建筑設(shè)計、交通棟線、電梯配比等多方面有較高要求。

商業(yè)視角

大商帶小商有利于商圈發(fā)展

主持人：我們知道，商業(yè)地產(chǎn)的運營最終都是為了獲得利益，如果走出去招商，必須要付出如此多利益，那么開發(fā)商最終從哪里獲利，這是否也是阻礙昆明開發(fā)商走出去招商的一個最大原因呢？

紀磊：雖然在招商過程中，可能會遇上品牌商家的刁難，但犧牲眼前利益，換來的是今后商業(yè)地產(chǎn)整體運營的長遠利益。在招商前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須首先明確自己的商業(yè)項目定位，確定自己的主力店、次主力店以及主力品牌是什么，然后再和品牌開發(fā)商談合作。

左琦：短期來看，引入品牌會損失一部分利益，但這部分利益可以從別的商家彌補過來。比如先犧牲眼前利益招進主力店、次主力店和主力品牌商家，以此吸引其他品牌商家入駐，付出的代價會相對少一些，而且與這些商家談合作時，租金和成本等都可以再談，甚至是高談。因為項目的品質(zhì)已經(jīng)擺在那，主力店已經(jīng)入駐，不愁吸引不到好的品牌商家；其次從長遠來看，昆明的商業(yè)地產(chǎn)一直做運營路線，最終的結(jié)果是想讓自己的資產(chǎn)打包上市，這才是開發(fā)商追求的極致資產(chǎn)運營方式；而一個大型基金公司評判一個項目是否好，不是看區(qū)域，而是看項目究竟有哪些連鎖品牌。如果以大商家?guī)�動小商家的形式招商，利于項目的評估，對今后打包上市也奠定了一定的基礎(chǔ)。

觀點交鋒

招商重“新奇”品牌可刺激消費

主持人：在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，招商并不是一件最難的事，最難的在于開發(fā)企業(yè)對項目前期的定位、規(guī)劃，包括業(yè)態(tài)布局、建筑規(guī)劃、選址以及開發(fā)商對項目消費群的定位等方面，如何吸引品牌商家的注意力，業(yè)內(nèi)人士們有什么好法子嗎？

梅永豐：如果把商業(yè)地產(chǎn)比做一件衣服，那么招商其實只是布料的選材，而項目的定位則是衣服的裁剪、設(shè)計，雖然布料的選擇也很重要，但真正決定一件衣服是否有市場主要看其裁剪和設(shè)計。轉(zhuǎn)過來也可以輔證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，前期的項目定位顯得尤為關(guān)鍵，特別是在競爭如此激烈的市場，如果不找準項目的定位，不明確項目面向的消費群體，而盲目跟風(fēng)來做商業(yè)地產(chǎn)，那么同質(zhì)化的現(xiàn)象就會越來越嚴重，最終商業(yè)地產(chǎn)也會面臨沒有出路的困境。

左琦：從目前昆明的消費群體來看，很大一部分消費力在年輕群體，因此商業(yè)地產(chǎn)在招商的過程中，更多的是要考慮這部分群體的需求，了解他們的心態(tài)，比如求新、追求時尚，而引入更多時尚、新奇的品牌，來刺激這部分群體的消費。

昆明商家走出去需發(fā)展資源型商業(yè)

主持人：目前昆明現(xiàn)有的品牌商家?guī)缀跏鞘⊥馍踔羾�外的品牌企業(yè)，昆明本土商業(yè)品牌為何難以吸引大型商業(yè)地產(chǎn)的眼光？本土商家應(yīng)如何打造自己的品牌，如何將品牌做大做強？

左琦：昆明的商家更多的是家族企業(yè)，以家族化的管理模式來運營，而不是以客觀的職業(yè)經(jīng)理人來運作品牌，造成商業(yè)品牌可持續(xù)發(fā)展的路線較窄。

紀磊：昆明的商業(yè)發(fā)展理念比較落后，品質(zhì)的提升較為滯后，加上外部競爭、管理模式、資源有限等原因，難以將品牌樹立起來，很難跟知名品牌商家競爭，更談不上走出昆明吸引外省商業(yè)地產(chǎn)項目。如果昆明要做自己的商業(yè)品牌，那么應(yīng)當(dāng)與云南的資源掛鉤，比如茶文化、民族文化等云南特有的資源，商品的價值才會有所體現(xiàn)。

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