星巴克開業(yè)當(dāng)天吸引了數(shù)百名市民排隊(duì)。

星巴克來了，百人排隊(duì)只為買一杯咖啡。H&M開業(yè)了，上百名年輕人踩破門檻只為購得一件新款靚衣。這些新品牌商家落地，足以讓一部分昆明人為之沸騰，讓某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)獲得一定時(shí)間的關(guān)注及認(rèn)可。我們可以說，這些項(xiàng)目是成功的，因?yàn)樗M(jìn)了別人沒有的品牌，刺激了部分消費(fèi)需求；我們也可以說，這些商業(yè)地產(chǎn)離成功還很遠(yuǎn)，因?yàn)樗荒鼙ＷC只憑這個(gè)品牌能一直火下去。

單個(gè)品牌商家有多長的生命周期？昆明的商業(yè)地產(chǎn)如何吸引一線品牌商家的注意？和商家談判時(shí)的分寸如何拿捏……或許關(guān)注了本周地產(chǎn)圓桌，你能找到一些答案。

4月28日，星巴克在昆明試營業(yè)的第一天，早晨7點(diǎn)店門前排起百米長龍；5月20日，H&M在金鷹購物廣場營業(yè)，吸引上百名年輕人紛紛進(jìn)店搶購，店內(nèi)保安不得不每隔一段時(shí)間放行十幾人進(jìn)場選購，以避免發(fā)生踩踏事件……近段時(shí)間，在昆明亮相的新品牌幾乎都引來了人潮及關(guān)注，這樣看來昆明的消費(fèi)力并不低。于是，我們開始思考，昆明人喜歡消費(fèi)什么？什么樣的品牌更適合昆明消費(fèi)需求？

不管是因?yàn)楂C奇還是追求新鮮感，星巴克、H&M落地昆明，的確在瞬間激發(fā)了昆明人的消費(fèi)潛力，然而當(dāng)一切塵埃落定，回看當(dāng)初的繁華時(shí)，我們或許只能用“激情消費(fèi)”來形容曾經(jīng)的這一切。不是我們看待事情武斷，而是因?yàn)殡S著這些品牌商家門店的增多，它們或?qū)⒁驗(yàn)楸皇袌鲋饾u熟悉之后，褪去“新鮮感”，像沃爾瑪、肯德基等前人一樣，變得不再“獨(dú)特”。

顯然，光靠“新鮮感”保持品牌的生命力，不是一個(gè)成功商家的做法，那么，要留住消費(fèi)力，品牌商家在后續(xù)應(yīng)如何經(jīng)營企業(yè)品牌呢？風(fēng)之玲地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理左琦認(rèn)為，與廣州、深圳等一線城市相比，昆明的物價(jià)其實(shí)并不比一線城市低，昆明存在一定的消費(fèi)力。但這股消費(fèi)力卻有外溢傾向，這主要是跟昆明現(xiàn)有商業(yè)品牌不足有關(guān)。因此，開發(fā)商需通過一系列的方式來延長商業(yè)項(xiàng)目的生命周期，不斷創(chuàng)新經(jīng)營模式獲得客戶。其次，新的商業(yè)品牌在進(jìn)入一個(gè)城市的前五年都處于一個(gè)快速上升的階段，隨著同類型品牌的入駐，發(fā)展的趨勢將逐漸下滑，十年后可能會逐漸淹沒于市場，因此開發(fā)商需要不斷豐富業(yè)態(tài)配比。風(fēng)之玲市場調(diào)查研究公司策劃部經(jīng)理紀(jì)磊認(rèn)為，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營初期可能會通過試喝、試用等方式來引導(dǎo)市場的消費(fèi)能力和行為，之后會將精力放在營銷宣傳上，比如投放廣告來提升產(chǎn)品知名度吸引消費(fèi)，擴(kuò)大消費(fèi)圈層等。

昆明商論

主持人：金芳芳

嘉賓

左琦：風(fēng)之玲地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理

紀(jì)磊：風(fēng)之玲市場調(diào)查研究公司策劃部經(jīng)理

梅永豐：昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事、總經(jīng)理

政策利好+區(qū)位優(yōu)勢為招商贏得籌碼

主持人：從城市發(fā)展的進(jìn)程來看，商業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，一個(gè)好的品牌要進(jìn)駐一個(gè)城市，首先會參考這個(gè)城市的總體消費(fèi)力和城市的總體發(fā)展水平。從目前來看，昆明的消費(fèi)力是巨大的，然而城市的總體發(fā)展水平是否已經(jīng)足以吸引到大品牌商家呢？大品牌商家入駐昆明更看重的是什么因素呢？

左琦：去年我和星巴克的相關(guān)負(fù)責(zé)人聊天時(shí)，得到的信息是，2012年以后星巴克才會開展對昆明的拓展業(yè)務(wù)。幾乎是提前了一年的時(shí)間，就在云南確立了面向東南亞“橋頭堡”地位之時(shí)，星巴克提前進(jìn)昆了，這也充分說明品牌的入駐和國家對地區(qū)的政策是息息相關(guān)的，云南現(xiàn)有的區(qū)位優(yōu)勢有助于昆明的商業(yè)地產(chǎn)走出去招商。而如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址較好的話，也會加大與品牌商家談判的籌碼。

紀(jì)磊：好的品牌選擇在一個(gè)城市發(fā)展，會遵循城市發(fā)展的一個(gè)模式，比如在昆明，品牌商家在選址上會首先考慮主城區(qū)核心商圈，占據(jù)一個(gè)城市最繁華的區(qū)域，之后才會就市場情況而進(jìn)行擴(kuò)張。擴(kuò)張路線可能會先考慮北市區(qū)，接著是南市區(qū)，最后是西市區(qū)、東市區(qū)，甚至是呈貢新城。

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