“信息產(chǎn)業(yè)基地的商鋪適合于投資，因?yàn)槠瑓^(qū)的社區(qū)商鋪面積并不大，10-80平方米的商鋪總價(jià)相對(duì)便宜，比較適合個(gè)體投資，但由于在售商鋪大多為內(nèi)部認(rèn)購，因此可投資的商鋪并不多。目前該片區(qū)的商鋪主要從事便利店、二手中介公司、少數(shù)餐飲、干洗店、藥店等。起步區(qū)則由于商業(yè)項(xiàng)目多為大體量獨(dú)立式商業(yè)分布，且業(yè)態(tài)基本已經(jīng)成型，比如得勝家具城、雨龍家具城等，也有區(qū)域并不適合個(gè)體投資；而出口加工區(qū)有部分底商適合個(gè)體投資，但更多的是開發(fā)商整體投資，然后交給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司整體出售或者開發(fā)商直接運(yùn)營(yíng)的商業(yè)，因此項(xiàng)目建成后，想要投資商鋪的市民要盡早下手�！敝x龍認(rèn)為，目前出口加工區(qū)一帶的商業(yè)業(yè)態(tài)還未完全呈現(xiàn)，但從目前區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃不難發(fā)現(xiàn)，今后該片區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)偏重于高端性商業(yè)，很可能引入以休閑、娛樂、餐飲、購物為核心的商業(yè)業(yè)態(tài)，以此那里將成為滿足經(jīng)開區(qū)眾多企業(yè)及羊甫教育圈、螺螄灣商貿(mào)圈這些大量產(chǎn)業(yè)人口、居住人口、商貿(mào)人口的吃喝玩樂購需求。

關(guān)鍵詞：消費(fèi)力

居住人口少消費(fèi)力難以釋放

“必須先有市，才會(huì)有場(chǎng)�！憋L(fēng)之玲地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理左琦認(rèn)為，目前尚未對(duì)經(jīng)開區(qū)的消費(fèi)人群做過詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，但從現(xiàn)有的便利店、少量餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)來看，已經(jīng)充分說明該片區(qū)居住人口并不多，還未形成一個(gè)良好的消費(fèi)氛圍。

“目前云大知城的入住率只有70%左右，周邊的商業(yè)配套基本以滿足社區(qū)居民生活所需為主�！敝x龍認(rèn)為，隨著經(jīng)開區(qū)管委會(huì)的搬遷，出口加工區(qū)一帶已經(jīng)具備了一定的消費(fèi)力，但大部分消費(fèi)需求得不到有效釋放。“流動(dòng)人口是目前經(jīng)開區(qū)商業(yè)需求的很大一部分群體，這部分群體白天在經(jīng)開區(qū)上班，晚上回昆明居住，然而滿足白天消費(fèi)的商業(yè)也較少，很難滿足片區(qū)人口的需求�！弊箸J(rèn)為。對(duì)于消費(fèi)群體來說，經(jīng)開區(qū)目前的商業(yè)業(yè)態(tài)太少，不能滿足消費(fèi)需求，不適合居住，因此經(jīng)開區(qū)留不住消費(fèi)力；而對(duì)于投資者和開發(fā)商來說，正是因?yàn)檫@里的人少，還不能引進(jìn)高品質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)，底商的投資也有可能無人消費(fèi)。這樣一來，造成經(jīng)開區(qū)商業(yè)配套不足，消費(fèi)力遲遲釋放不出的狀況。

觀點(diǎn)篇

結(jié)合片區(qū)定位發(fā)展商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)

風(fēng)之玲地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理左琦：經(jīng)開區(qū)目前的區(qū)域發(fā)展不完全，人口不多，不能貿(mào)然發(fā)展商業(yè)，否則風(fēng)險(xiǎn)極大。目前只能按照商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來走，先發(fā)展社區(qū)底商，再發(fā)展區(qū)域性商業(yè)，之后才是綜合性商業(yè)。因?yàn)殡m然現(xiàn)在區(qū)域的總體規(guī)劃已經(jīng)呈現(xiàn)：產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展，但這個(gè)發(fā)展是需要一定的時(shí)間，工業(yè)地塊的性質(zhì)也限制了部分商業(yè)的發(fā)展，因此必須等企業(yè)真正入駐，形成一定的需求后再做商業(yè)市場(chǎng)；其次，從區(qū)位上看，經(jīng)開區(qū)是昆明主城、空港新城、呈貢新城三城匯聚的中心，屬于通過型區(qū)域，也就是以流動(dòng)人口居多的片區(qū)，商業(yè)發(fā)展只能是以人為主、按部就班的發(fā)展商業(yè)，而不能靠商業(yè)先行帶動(dòng)人口常住，否則風(fēng)險(xiǎn)極大。

但正是因?yàn)榻?jīng)開區(qū)特殊的地理區(qū)位以及交通的通達(dá)性，片區(qū)商業(yè)也可以考慮引入強(qiáng)調(diào)物流優(yōu)勢(shì)的專業(yè)市場(chǎng)，比如宜家家居這種對(duì)地段要求不高，但對(duì)物流的通暢性有較高要求的專業(yè)市場(chǎng)，可以通過引入這種主題式的賣場(chǎng)來增大片區(qū)的流動(dòng)人口，進(jìn)而流動(dòng)人口的出現(xiàn)也會(huì)促成本地其他商業(yè)配套的需求。但值得注意的是，引入的此類賣場(chǎng)必須是昆明市區(qū)沒有的商業(yè)或者量相對(duì)少的商業(yè)，這樣才會(huì)具備一定的吸引力。

借鑒篇

西安經(jīng)開區(qū)三重功能定位發(fā)展商業(yè)

西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1993年10月正式開工建設(shè)，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，目前，西安經(jīng)開區(qū)按照發(fā)展的布局規(guī)劃已經(jīng)形成了一定氛圍的商業(yè)發(fā)展。比如以城市新中心定位的區(qū)域已經(jīng)形成了鳳城十路商圈，雖然目前該區(qū)域比較荒涼，但各大超實(shí)力的開發(fā)商云集，市政府的規(guī)劃，周邊人群消費(fèi)能力等各種因素交織在一起，今后該區(qū)域?qū)l(fā)展成為集行政辦公、商業(yè)金融、文化休閑、生態(tài)居住等功能于一體的現(xiàn)代化、生態(tài)型城市中心；北部門戶區(qū)規(guī)劃建設(shè)以西安市高速鐵路站為依托，集商業(yè)商務(wù)服務(wù)、酒店居住、餐飲娛樂等功能于一體的綜合型交通樞紐服務(wù)區(qū)；而綜合型現(xiàn)代服務(wù)園區(qū)，將以現(xiàn)代化電子信息技術(shù)為依托，運(yùn)用現(xiàn)代管理理念、經(jīng)營(yíng)方式和組織形式，集金融保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、計(jì)算機(jī)和信息服務(wù)、教育與保健服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)與通訊服務(wù)于一體的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前鳳城二路商圈是西安經(jīng)開區(qū)內(nèi)發(fā)展最為成熟、商業(yè)及交通最發(fā)達(dá)的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)有金融、餐飲、娛樂、購物等機(jī)構(gòu)，同時(shí)也有醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套。

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