動向：運營時代來臨

“根據(jù)昆明主城CBD一主三次的規(guī)劃方案，昆明以往長期采取的‘攤大餅’式的發(fā)展格局被打破�！敝艽笱斜硎�，這個過程中，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展格局也有待重塑。

在李力看來，未來城市的發(fā)展肯定是豐富多彩的，在發(fā)展格局重塑的過程中，我們的商業(yè)地產(chǎn)要做的就是去思考，怎樣實現(xiàn)合理的商業(yè)回報，這就強調(diào)運營的能力。比如，15年能收回投資，就能有收益，不能的話，就是無效投資�！斑@里面最好的一個例子就是北辰財富中心，2008年時，它的商鋪租金是40、50元/平方米/月，現(xiàn)在已經(jīng)到了200、300元/平方米/月，租金的增幅很大，這就是通過運營實現(xiàn)的。”李力表示，目前昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入運營時代。

“事實上，人潮已經(jīng)不是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵所在，而是在于經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營時代已經(jīng)來臨�！编囈忝舻葮I(yè)內(nèi)人士也持同樣觀點。

在鄧毅敏看來，如何定位、管理商業(yè)地產(chǎn)，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動中的互動、參與與體驗，挖掘商業(yè)地產(chǎn)精神層面的價值，這是商業(yè)地產(chǎn)運營的新方向。

周大研則認為，“細節(jié)決定成敗，成功的商業(yè)地產(chǎn)運營，在業(yè)態(tài)規(guī)劃、運營上應(yīng)該非常講究�！彼€需要有效的人流量和投資消費能力、前瞻性的城市規(guī)劃、良好的資本市場對接、商業(yè)模式創(chuàng)新等等要素實現(xiàn)。

預(yù)測：商業(yè)服務(wù)業(yè)不會遭遇“限購”

住宅市場的大限仍在加碼，不少業(yè)內(nèi)人士開始擔心，日漸紅火的商業(yè)地產(chǎn)也可能被拉到調(diào)控名單。而這一旦成為現(xiàn)實，房地產(chǎn)市場將面臨更大的打擊。

“商業(yè)地產(chǎn)不會限購，因為，它就是單一的投資屬性。”秦虹表示，不同城市經(jīng)濟的發(fā)展程度決定了不同的購買力需求，也決定了它的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和速度，運營商業(yè)地產(chǎn)只有把握了節(jié)奏，才能實現(xiàn)良性發(fā)展。

不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)還可能借機得到更大的發(fā)展。

“十二五規(guī)劃中提到，要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，這里的優(yōu)化結(jié)構(gòu)，不是去調(diào)整第一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，而是要實現(xiàn)外需向內(nèi)需的轉(zhuǎn)化，將國內(nèi)市場向消費品市場轉(zhuǎn)化，這樣，商業(yè)服務(wù)業(yè)將有很大的發(fā)展�！鼻睾缤嘎叮磥砜赡軉右恍┡涮渍�，比如提高收入水平，進行增值稅改革，將商業(yè)營業(yè)稅改為增值稅，扶持中小企業(yè)，特別是服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

秦虹分析，房地產(chǎn)市場的發(fā)展熱點，前十年是住宅，未來將是商業(yè)地產(chǎn)。有一個例子，之前住宅與寫字樓的價格是倒掛的，也就是說，有持續(xù)價值產(chǎn)出的寫字樓物業(yè)賣不過僅滿足居住需求的住宅物業(yè)，但今年，這種價格倒掛的情況開始反過來了，今年北京房地產(chǎn)市場反映出來的情況就是這樣。

注解

云都國際·商業(yè)廣場CBC社區(qū)商業(yè)中心

云都國際·商業(yè)廣場對CBC社區(qū)商業(yè)中心模式的引入，被普遍認為是對昆明商業(yè)地產(chǎn)的一種創(chuàng)新和引領(lǐng)。

李力表示，CBC是一種全新的商業(yè)模式，它不是在CBD的基礎(chǔ)上改了一個字母這么簡單，更是一種全新的業(yè)態(tài)組合。

“并不是誰每天都要去金鷹、金龍這樣的高端購物場所，而在CBC社區(qū)商業(yè)中心，日常的生活需求都能夠得到滿足�！编囈忝艚榻B，云都國際·商業(yè)廣場采取了“商業(yè)中心+時尚街區(qū)”的社區(qū)商業(yè)模式，這種模式下，有科學(xué)的生活業(yè)態(tài)規(guī)劃，可實現(xiàn)鋪鋪“臨街”，可一站滿足旺盛的消費需求。為了保障投資者的收益，項目有專業(yè)的品牌商業(yè)運營管理公司全稱統(tǒng)一招商、服務(wù)管理、經(jīng)營等。

云都國際·商業(yè)廣場共約1.3萬平方米，單鋪面積從8-300平方米，其中又以30-60平方米的中小鋪面為主�！斑@樣的面積適合各種生活配套，投資的總額不高，門檻低。”鄧毅敏介紹，不僅如此，在業(yè)態(tài)形式上，云都國際·商業(yè)廣場CBC特別在內(nèi)中庭設(shè)計了體驗、娛樂場所，項目內(nèi)涵蓋超市、餐飲等日常生活經(jīng)常需要消費到的業(yè)態(tài)。項目目前正在發(fā)售2萬元/張的認籌卡。據(jù)開發(fā)商中渝置地相關(guān)負責人介紹，項目預(yù)計今年10月份開盤發(fā)售。

言論

很多城市目前的發(fā)展還不成規(guī)模，由小城市到大城市的發(fā)展過程，不只是簡單的復(fù)制，而是包含更多更復(fù)雜的需求。——住建部政策研究中心副主任秦虹

根據(jù)昆明主城CBD一主三次的規(guī)劃方案，昆明以往長期采取的“攤大餅”式的發(fā)展格局被打破�！颇县斀�(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任

商業(yè)地產(chǎn)成了目前政策調(diào)控下，投資者的避風港，但也有一些風險，比如，存在新項目扎堆、業(yè)態(tài)同質(zhì)化等問題�！颇闲畔笊绺鄙玳L周斌

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