2011年已過(guò)大半，在住宅限購(gòu)政策不斷發(fā)揮作用的形勢(shì)下，一場(chǎng)由商業(yè)地產(chǎn)引領(lǐng)的投資熱潮仍在昆明集聚。

順應(yīng)市場(chǎng)需求，商業(yè)、商辦類物業(yè)的供應(yīng)也不少。近段時(shí)間，七彩俊園臨街商鋪、云上城學(xué)府廣場(chǎng)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、紅星國(guó)際精裝修公寓、益龍萬(wàn)象城、版筑·后街等新盤(pán)紛紛放量，吸引了大量投資需求的關(guān)注。

透過(guò)紅紅火火的市場(chǎng)表象，供需兩旺的昆明商業(yè)地產(chǎn)上，還存在哪些值得投資者、運(yùn)營(yíng)商們警惕的風(fēng)險(xiǎn)存在?什么是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)走向火爆的根本原因所在?商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展之路，又將面臨怎樣的危與機(jī)?商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的出路在哪里?

不足：“傍大款”本身就是風(fēng)險(xiǎn)

紅紅火火的商業(yè)地產(chǎn)背后，透露出了一絲絲隱憂。

“商業(yè)地產(chǎn)成了目前政策調(diào)控下，投資者的避風(fēng)港，但也有一些風(fēng)險(xiǎn)，比如，存在新項(xiàng)目扎堆、業(yè)態(tài)同質(zhì)化等問(wèn)題�！痹颇闲畔�(bào)社副社長(zhǎng)周斌介紹，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者多方都很糾結(jié)，如何實(shí)現(xiàn)共贏局面，是目前市場(chǎng)各方需要思考的問(wèn)題。面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)的熱潮，市場(chǎng)各方也應(yīng)理性。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研教授介紹，昆明商業(yè)地產(chǎn)總量很大，但投資消費(fèi)能力不容樂(lè)觀�！爸肮嫉臄�(shù)據(jù)是‘昆明人均商業(yè)面積1.6平方米’，這個(gè)數(shù)據(jù)超過(guò)了深圳的1.38平方米，香港的1平方米，但事實(shí)上，昆明的人均GDP、可支配收入等指標(biāo)，是低于深圳、香港的，這就是矛盾所在。不僅如此，體量龐大、平均60%較低的銷售率、同質(zhì)化現(xiàn)象，也是商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題�！�

昆明事必達(dá)商務(wù)有限公司董事長(zhǎng)李力也介紹說(shuō)，昆明主城區(qū)有336個(gè)城中村要改造，4000萬(wàn)平方米的改造量，其中，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量在800-1000萬(wàn)平方米。這對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)而言，量大還不是唯一問(wèn)題，主要的問(wèn)題是，大家都在做大賣(mài)場(chǎng)，都在吸納家樂(lè)福，“傍大款”本身就是風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，目前昆明市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)體量非常龐大，順城、世紀(jì)中心、南亞之門(mén)、葡萄街區(qū)、益龍萬(wàn)象城、同德昆明廣場(chǎng)等都是純商業(yè)地產(chǎn)或配套大量商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。

“2008年那一輪房地產(chǎn)調(diào)控之時(shí)，我當(dāng)時(shí)就說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)一次機(jī)會(huì)，只是沒(méi)有想到會(huì)這么快。但也有個(gè)不好的現(xiàn)象，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是順勢(shì)被商業(yè)地產(chǎn)的，采取的是快建快賣(mài)的方式。”李力表示，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，他并不看好沒(méi)有理念，且沒(méi)有準(zhǔn)確定位的商業(yè)地產(chǎn)。

供應(yīng)量大增，日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)成為必然。

瑞豐和(中國(guó))地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)鄧毅敏表示，昆明人均商業(yè)面積已超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家，而隨著大規(guī)模的商業(yè)體上市，1.6平方米的人均商業(yè)面積可能超過(guò)2平方米，人口的增量顯然達(dá)不到商業(yè)快速增長(zhǎng)的速度。“這說(shuō)明昆明各大商業(yè)體之間不是在共享市場(chǎng)，而是在分享這個(gè)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈�！�

面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)面臨的諸多問(wèn)題，鄧毅敏甚至表示，大規(guī)模體量的面市，在未來(lái)的3-5年內(nèi)，很容易將昆明的商業(yè)地產(chǎn)推入過(guò)剩時(shí)代。

推動(dòng)力：民間資本+城市規(guī)模增長(zhǎng)

民間資本的高度關(guān)注，是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力的重要原因所在。

股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)，這兩大市場(chǎng)一向備受民間資本青睞。但由于股市存在較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，盡管房地產(chǎn)面臨中央調(diào)控，但仍有不少民間資本在關(guān)注住宅物業(yè)之外的商業(yè)地產(chǎn)等地產(chǎn)投資。住建部政策研究中心副主任秦虹介紹，越是高檔的樓盤(pán)，一次性付款購(gòu)房的比例越高。這在一定程度上說(shuō)明，民間資本富裕程度較高。

秦虹分析，短期內(nèi)，民間資本可能不會(huì)大規(guī)模從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出，中長(zhǎng)期仍會(huì)繼續(xù)參與房地產(chǎn)業(yè)。

商業(yè)的發(fā)展機(jī)遇更來(lái)源于大城市規(guī)模的快速增長(zhǎng)�！昂芏喑鞘心壳暗陌l(fā)展還不成規(guī)模，由小城市到大城市的發(fā)展過(guò)程，不只是簡(jiǎn)單的復(fù)制，而是包含更多更復(fù)雜的需求。”秦虹表示，伴隨著這個(gè)過(guò)程，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，也是一個(gè)機(jī)會(huì)。大城市的商業(yè)不是僅僅一個(gè)商圈，一個(gè)商業(yè)中心，而是多個(gè)商圈，多個(gè)商業(yè)中心。

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