高屋地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、云南房網(wǎng)博友胡先鈞

近日云南房網(wǎng)博友胡先鈞就《云南地產(chǎn)》發(fā)表的一篇名為《城市綜合體誰來買單？》的文章發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。他認(rèn)為《城市綜合體誰來買單？》一文充滿了憂患意識，對昆明各大動輒幾十萬平米的商業(yè)體、綜合體未來招商問題提出了預(yù)判：嚴(yán)重飽和，脫離消費(fèi)實(shí)際。特別是還計算了一個昆明人一個月要消費(fèi)2000元（原文為1000元以上）才能趕上店家的任務(wù)，才能滿足開發(fā)商租金要求。

>>相關(guān)閱讀：
城市綜合體誰來買單？

而且，在閱讀《城市綜合體誰來買單？》原文時，文章的配圖也很吸引人，該圖將昆明市中心區(qū)、南北市區(qū)及西市區(qū)的各個項(xiàng)目的商業(yè)面積羅列出來。簡單統(tǒng)計一下，確實(shí)很驚人。昆明未來商業(yè)體過多，商業(yè)面積過多，飽和了，真是一個大問題。我們不得不面對，我們不得不進(jìn)行嚴(yán)肅的探討和追問。

隨后他在云房家園博客中，就商業(yè)體過剩的話題闡述了個人觀點(diǎn)。他表示，商業(yè)地產(chǎn)的新增開發(fā)面積的確比較多，但并不表明昆明商業(yè)地產(chǎn)面積就多得嚇?biāo)廊肆耍坏昧肆�。理由是，如果城中村沒有拆遷，如果原有的大量市場、商場和店鋪沒有被拆遷，以前昆明的商業(yè)地產(chǎn)面積不會比現(xiàn)在少。據(jù)了解，截止到目前昆明拆遷面積約為2000萬平米，那么里面的商業(yè)面積不會少于20%。簡單的說就是，以前城中村的店鋪群現(xiàn)在換成商業(yè)綜合體了。以前是粗放的、不成規(guī)模的、自發(fā)成市的零星商業(yè)，現(xiàn)在變成綜合體、商業(yè)體、主力店、次主力店。所以，商業(yè)地產(chǎn)的面積是否發(fā)生新增，或者新增加了多少，由于無具體數(shù)據(jù)不好分析，但從歷史角度看，拆了建新的，肯定會新增，但又會新增多少呢？

商業(yè)綜合體占主要比例，也有一些社區(qū)型配套商鋪，但昆明未來的商業(yè)形態(tài)肯定是綜合體和商業(yè)體了。由于開發(fā)商一般會制定一個自持和出售的比例，所以真正流入市場銷售的鋪源并沒有我們想象的那樣多，那樣供過于求。銷售的問題是個問題，但是大家不用擔(dān)心，開發(fā)商會解決好這個問題。比如，世紀(jì)城有30-40萬平米的商業(yè)面積，但最后只出售了臨街的商鋪約10萬平米，另外有30萬平米自己持有。所以，銷售上的問題并不十分困難和突出。

昆明未來商業(yè)體增多，不僅僅是同質(zhì)化的問題要解決，更重要的是要解決經(jīng)營的問題。解決同質(zhì)化的問題，辦法就是差異化，如何從樓盤地理位置，消費(fèi)群體情況，板塊情況等尋找一個差異化的方向，就能解決同質(zhì)化。但差異化在昆明目前的市場環(huán)境里遇到挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)是什么，請看下文分析。至于解決經(jīng)營問題，這里面內(nèi)容很多，有定位，有人力資源，云南房網(wǎng)有一篇瑞豐和老總的文章《商業(yè)地產(chǎn)沒有捷徑靠經(jīng)營》，就寫的非常好。

胡先鈞還明確，要解決經(jīng)營問題除了上面這些還不夠，還需要商幫支持和商業(yè)智慧。昆明在前幾年并不缺乏商業(yè)人物和商業(yè)智慧，許多偏僻的地方照樣搞成很好的市場。但是現(xiàn)在的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了變化。發(fā)生了什么變化？就是昆明是政府在去年接連發(fā)布若干個文件，主要內(nèi)容是：將100多個市場完全搬遷到三環(huán)以外，所謂的泛亞商貿(mào)物流體系中去，扼殺了一批商幫英雄和商業(yè)智慧。

同時胡先鈞也表達(dá)了自己的擔(dān)憂，他認(rèn)為，如果昆明市政府仍然用行政命令控制商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)資源的流動，昆明如此眾多的商業(yè)體如果要進(jìn)行招商突圍和經(jīng)營突圍，則是白日做夢。光靠沃爾瑪、家樂福、國美電器、蘇寧電器這些所謂的主力店不可能將那么多的商業(yè)體全部裝滿，即使裝滿了以后由于消費(fèi)能力跟不上，照樣會倒閉。市場的形成，商業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，是靠市場的力量促成的。大家看看官渡大商圈，有500畝，由于有了商幫的介入在很短的時間內(nèi)就已經(jīng)達(dá)到紅火的地步。所以，不佩服市場的力量是不行的。

但現(xiàn)實(shí)的情況不是很理想，行政的力量對昆明商業(yè)進(jìn)行牽制。雙龍商場就是一個典型的例子，本來雙龍商場要開業(yè)了，政府就發(fā)布公告說，不能開業(yè)。所以，昆明商業(yè)的力量被壓制是一個十分令人頭疼的問題。

博文的最后，胡先鈞還指出，昆明出現(xiàn)這么多的商業(yè)體本身并不是十分可怕的問題。因?yàn)�，按照商業(yè)規(guī)律來說，你適合做主力店和次主力店組合的業(yè)態(tài)，你就去做。你不適合做的，周圍又沒有人流支持的地方，你只能另辟出路做專業(yè)市場。昆明商業(yè)體未來最大的問題是，行政力量對市場的牽制，干擾了市場自由選擇，自由組合的規(guī)律，壓抑了市場上商幫的積極性和正面性。如果不解決這個問題，昆明商業(yè)真的是很老火。（余秀蓉整理/《云南地產(chǎn)》•云南房網(wǎng)資訊中心）

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。