卡殼之根和突圍之道

其實縱觀近年來昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程，制約其發(fā)展的根源不外乎建筑規(guī)劃設(shè)計開發(fā)與后期商業(yè)市場定位的脫節(jié)；前期招商與后續(xù)經(jīng)營的斷檔；開發(fā)規(guī)模大幅超越商業(yè)發(fā)展水平。

不過黃雷認為，最根本的原因仍在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的短期性，在黃雷看來，此前很多房地產(chǎn)開發(fā)公司的本質(zhì)就是項目公司，經(jīng)營以利潤最大化為目標，大多不愿投入大量精力完善規(guī)劃和保證長期運營，導致出現(xiàn)銷售火經(jīng)營冷的局面。更為重要的是，商業(yè)地產(chǎn)的成熟往往需要5年左右的時間，很多開發(fā)商無力支撐長時間的資金壓力，為此，在信貸緊縮的背景下，開發(fā)商只能通過快速銷售回籠資金，銷售被視為他們的生存之路。

除了房地產(chǎn)企業(yè)本身的客觀原因，黃雷認為起到推波助瀾的因素還在于房地產(chǎn)市場和城市規(guī)模快速擴張所帶來的新型商業(yè)設(shè)施需求的急速增長，以及投資投機群體的大量涌入，都使得開發(fā)企業(yè)無需對商業(yè)發(fā)展足夠關(guān)注就可以獲取利益，使其喪失了整合商業(yè)資源的利益驅(qū)動力，變得更為短視。此外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和人才的稀缺性也是制約昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在，這一點從此前幾個失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例中不難看出。

在黃雷看來，昆明商業(yè)地產(chǎn)目前的出售模式，導致項目整體運作受到“小農(nóng)意識”的制約。整體所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)被分割，形成大量分散的利益群體，無法統(tǒng)一經(jīng)營管理，導致后期運營調(diào)控能力不足，規(guī)模效應(yīng)無法顯現(xiàn)，后期發(fā)展動力不足等系列問題。

盡管當下的商業(yè)地產(chǎn)面臨著諸多的問題，但在黃雷看來這些都是成長中的正常情況，只要從城市總體發(fā)展出發(fā)合理配置商業(yè)資源；有效拓展融資渠道；從開發(fā)利潤最大化轉(zhuǎn)向運營價值最大化，重視整個鏈條的打造，注重對復合型商業(yè)地產(chǎn)人才的配套，并在前期進行充分的市場研究，通過專業(yè)化、精細化的定位，以及在招商過程中進行“定制化”開發(fā)，增強對非主力商業(yè)的吸引，同時，在后期管理中增強開發(fā)運營公司對商業(yè)后期運作的管理能力，都會改變商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而現(xiàn)在昆明商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷著這樣的全新改變，一種走向?qū)I(yè)化、差異化、主題化的改變。

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