商業(yè)地產(chǎn)

專業(yè)化、差異化、主題化時(shí)代來(lái)臨

遍地開(kāi)花，這是今年昆明商業(yè)地產(chǎn)給人最直觀的印象，不論是在建或即將面市的項(xiàng)目，其規(guī)模和供應(yīng)量堪稱歷年之最。

是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大市所至？還是規(guī)避住宅風(fēng)險(xiǎn)的短視行為？有人認(rèn)為，如此大的供應(yīng)量會(huì)讓昆明的商業(yè)地產(chǎn)陷入供過(guò)于求的尷尬境地，陣痛即將來(lái)臨；不過(guò)至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷認(rèn)為，昆明商業(yè)地產(chǎn)已到了由開(kāi)發(fā)走向經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型時(shí)代，遍地開(kāi)花并非供應(yīng)過(guò)剩，這是城市發(fā)展中無(wú)法逾越的過(guò)程，痛楚是難以避免的。

商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)四伏？

“二套房首付提高、利率增加”、“三套房及以上停貸”“認(rèn)房又認(rèn)貸”——一系列直指住宅的政策調(diào)控，讓整個(gè)樓市陷入極度觀望中。面對(duì)這樣的情況，很多開(kāi)發(fā)商選擇了商業(yè)先行以迎合投資者的需求，一時(shí)間樓市呈現(xiàn)出“商動(dòng)”之勢(shì)。對(duì)于這種情況的出現(xiàn)，現(xiàn)任昆明事必達(dá)商務(wù)有限公司董事長(zhǎng)的李力曾接受本報(bào)采訪時(shí)冠以“危險(xiǎn)的商業(yè)”這一概念。

李力認(rèn)為，昆明有336個(gè)城中村正在升級(jí)改造，總體量達(dá)到4000萬(wàn)平方米。很多項(xiàng)目動(dòng)輒以城市綜合體設(shè)置，商業(yè)地產(chǎn)占比均在20%左右，按此估算，昆明336個(gè)城中村改造完成后將釋放出800萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，“800萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字很可怕。但更可怕的是，很多商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位都異常相似——影院、大賣(mài)場(chǎng)、大超市，不根據(jù)地塊屬性特點(diǎn)、不了解區(qū)域環(huán)境、不研判商業(yè)屬性、不深究商家需求，盲目追高、追大，一廂情愿地想當(dāng)然，這樣的做法，相當(dāng)危險(xiǎn)�！�

“體量超大、商業(yè)物業(yè)類(lèi)型單一�！崩盍�(duì)近期很多昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)出兩大特點(diǎn)。

和李力的觀點(diǎn)類(lèi)似，至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷認(rèn)為，同質(zhì)化、物業(yè)類(lèi)型單一已成為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的最大病癥，不過(guò)黃雷也表示，盡管當(dāng)下的昆明商業(yè)地產(chǎn)看似供過(guò)于求，但并非那么悲觀，也沒(méi)有到危機(jī)四伏的地步，畢竟處于發(fā)展中的昆明隨著資源聚合效應(yīng)的顯現(xiàn)以及城市價(jià)值的凸顯，大批人流將不期而至，從這一點(diǎn)上看，黃雷認(rèn)為，政府以及部分開(kāi)發(fā)商仍極有很強(qiáng)的前瞻意識(shí)。

精細(xì)時(shí)代的到來(lái)？

“那么多商業(yè)體的出現(xiàn)，都要經(jīng)過(guò)政府的審批，政府不可能盲目行事。”在黃雷看來(lái)，昆明商業(yè)地產(chǎn)之所以有如此迅猛的勢(shì)頭，并非盲目，而是基于三個(gè)方面的原因，首先，昆明仍至整個(gè)云南省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為昆明這個(gè)云南省的單核中心城市聚集了大量的消費(fèi)能力，期望改善生活質(zhì)量，而商業(yè)是改造生活質(zhì)量的重要方面，這就為商業(yè)快速發(fā)展提供了宏觀機(jī)遇；其次，城中村改造的開(kāi)發(fā)，回遷房的建設(shè)，而住宅銷(xiāo)售僅能維持市場(chǎng)水平，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證投資回報(bào)，將更多的賭注押在了商業(yè)方面，期望通過(guò)商業(yè)完成項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)；再者，房地產(chǎn)進(jìn)入“限購(gòu)時(shí)代”，商業(yè)地產(chǎn)成為各路資本關(guān)注的投資熱點(diǎn)。

盡管昆明因城市發(fā)展的特殊性為商業(yè)地產(chǎn)提供了很多機(jī)會(huì)，但是因?yàn)槔ッ魃虡I(yè)地產(chǎn)僅僅是起步階段，仍伴隨著許多不可逾越的痛楚。按黃雷的話說(shuō)，就目前而言，昆明的商業(yè)地產(chǎn)正處于一個(gè)由開(kāi)發(fā)走向經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型階段。

黃雷告訴記者，當(dāng)下昆明從事商業(yè)開(kāi)發(fā)的企業(yè)大多是由住宅開(kāi)發(fā)順帶進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)程序上也延續(xù)著住宅開(kāi)發(fā)模式，以銷(xiāo)售為最終目的，商業(yè)規(guī)劃方面對(duì)于業(yè)態(tài)的需求考慮也有所欠缺，忽視了商業(yè)地產(chǎn)特有的功能需求，進(jìn)而造成住宅化的開(kāi)發(fā)模式不能與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的空置率提升，影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。不過(guò)，隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)�；奶嵘�，昆明市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)以主題化和專業(yè)化為開(kāi)發(fā)定位方向的模式，有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)招商工作，比如“螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城”和“南亞風(fēng)情第壹城”，它們標(biāo)志著昆明商業(yè)開(kāi)始走向?qū)I(yè)化、差異化、主題化的精細(xì)時(shí)代。

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