商改住遭禁存量商住樓稀缺性凸顯

將商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)成“公寓”或是“開(kāi)間”以及LOFT等適宜居住的戶(hù)型，早已是開(kāi)發(fā)商“曲線入市”的基本手法，而強(qiáng)大的市場(chǎng)需求則是開(kāi)發(fā)商此舉屢試不爽的保障。而類(lèi)似于“我們的物業(yè)不限購(gòu)，不限貸，您可以自住，也可以買(mǎi)過(guò)來(lái)投資，或者注冊(cè)公司做個(gè)迷你辦公室都是不錯(cuò)的選擇，現(xiàn)在優(yōu)惠也比較多，買(mǎi)下來(lái)是比較劃算的。而且像我們這樣的商住樓很快就不批了，現(xiàn)在不出手的話(huà)，以后想買(mǎi)也買(mǎi)不到了。”的話(huà)語(yǔ)是進(jìn)入每個(gè)商住樓項(xiàng)目售樓部必定會(huì)出現(xiàn)的。置業(yè)顧問(wèn)們?cè)缫炎プ×速?gòu)房者的心理特點(diǎn)，把推銷(xiāo)的重點(diǎn)放在了不受限購(gòu)令影響、投資自住宿皆可以及由“商改住”遭禁而造成商住樓的稀缺上。

在大商匯做燈飾生意的楊師傅告訴我們，他家原來(lái)住在北市區(qū)沙壩營(yíng)村，因?yàn)槌侵写甯脑斓脑�，他們舉家遷往大商匯，并在大商匯購(gòu)買(mǎi)了2套商住房，2室1廳1衛(wèi)的戶(hù)型當(dāng)時(shí)才買(mǎi)了40萬(wàn)，而現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)到58萬(wàn)了。這兩套房子一套用于員工住宿及日常堆積少量的貨物，另一套則是一家三口的居所。楊師傅還表示，之所以買(mǎi)這里的商住樓，是因?yàn)樯套遣幌拶?gòu)不限貸，投資門(mén)檻低，可商可住，只要他愿意隨時(shí)都能當(dāng)成公寓租出去，比起銷(xiāo)售燈飾來(lái)，商住樓的收益也還算穩(wěn)定。當(dāng)問(wèn)及楊師傅考不考慮出售時(shí)，他的頭搖得像撥浪鼓一樣�！拔也粫�(huì)考慮賣(mài)的，以后這個(gè)房子肯定還會(huì)漲，賣(mài)掉多劃不來(lái)，想再買(mǎi)幾套倒是真呢”楊師傅說(shuō)。

其實(shí)，跟楊師傅有同樣心理的人不在少數(shù)。云南房網(wǎng)走訪了北市區(qū)的都市名典；中心區(qū)的小城故事、麥田時(shí)光、熙翥苑；關(guān)上金泰上苑；南市區(qū)的玫瑰灣、高順銘都等項(xiàng)目，目前的租售情況都不錯(cuò)，中介公司也比較喜歡駐守在這些小區(qū)周邊。像老小區(qū)集中的關(guān)上，只要問(wèn)起新房子，中介自然而然就推薦商住樓，究其原因是在這一帶，商住樓的價(jià)格相對(duì)要便宜些。

有業(yè)內(nèi)人士分析，目前昆明市場(chǎng)上的商住樓的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求量，隨著《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的出臺(tái)，存量商住樓將會(huì)變得更加稀缺。同時(shí)該人士表達(dá)出對(duì)未來(lái)商住樓的租金及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度的擔(dān)憂(yōu)。

商務(wù)辦公樓前景堪憂(yōu)

自2008年昆明城中村改造啟動(dòng)至今，昆明的商業(yè)地產(chǎn)呈滿(mǎn)城盡是CBD之勢(shì)，同質(zhì)化嚴(yán)重等一系列問(wèn)題迫使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上不斷創(chuàng)新。不過(guò)，對(duì)于體量不大的商業(yè)體而言，此前還可以走商改住的路線，而在商改住遭禁、酒店公寓行不通的情況下，它們還是只能回歸商務(wù)辦公的路線。

根據(jù)近期云南房網(wǎng)二手房頻道寫(xiě)字樓的網(wǎng)絡(luò)租金報(bào)價(jià)來(lái)看，純寫(xiě)字樓的月租金在50——200元/平米不等，而商住樓的月租金普遍都在40元/平米以下，相對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，商住樓的租金更為便宜，且二者的土地性質(zhì)都為商業(yè)地產(chǎn)，水、電等按照商業(yè)價(jià)格收取�；谶@個(gè)層面，商住樓就更具優(yōu)勢(shì)。

寫(xiě)字樓要想有好的前景，要么是擁有強(qiáng)大的人流和較好的地段，要么擁有強(qiáng)勁的硬件配套設(shè)施，或者形成辦公環(huán)境較好的商圈，否則純商務(wù)辦公樓的前景就岌岌可危了。

而包豪斯地產(chǎn)顧問(wèn)總經(jīng)理金濤在《昆明寫(xiě)字樓——潘多拉的誘惑》一文也曾指出，昆明目前的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于寫(xiě)字樓的需求是極其有限，從寫(xiě)字樓的消費(fèi)人群來(lái)看，支撐近期昆明寫(xiě)字樓銷(xiāo)租兩旺的勢(shì)力具有典型性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前昆明近5年新開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者和承租者：80%以上為國(guó)字號(hào)相關(guān)企業(yè)+地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)+金融類(lèi)企業(yè)——當(dāng)然，以昆明目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也只有這些類(lèi)型的公司可以承擔(dān)相應(yīng)的售價(jià)和租金。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“商改住”樓盤(pán)作為一種有先天缺陷的產(chǎn)品，本應(yīng)該在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則下逐漸被淘汰，但卻因人為的調(diào)控而從幕后被推上前臺(tái)，乃至成為主角，這很難不讓觀察者產(chǎn)生“存在的即為合理的”的假想。那么“合理”背后的邏輯到底是什么？很顯然，“商改住”項(xiàng)目存在的合理性就在于它擁有“住宅項(xiàng)目的替代品”的屬性，而這種屬性的發(fā)揮決定于住宅市場(chǎng)的供給與需求。尤其是待商住樓、酒店式公寓等的審批遭禁之后，這種屬性就將表現(xiàn)的愈加明顯。（余秀蓉/《云觀察》·云南房網(wǎng)資訊中心）

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