商改住被禁 存量商住樓將迎來美好時代

——《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》系列解讀之【商改住】

限購令之后，商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓、40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住樓就如雨后春筍般多了起來，昆明亦如此。僅近期就出現(xiàn)國際銀座、東信中心城、滇池柏悅、西山新城等一大批在售及待售的樓盤，深受投資者及被限購人群的喜愛。

而在6月15日昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局長李亮為社會各界做的“昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定專題講解會”上就明確了嚴(yán)禁“商改住”的規(guī)定�？梢韵胍姷氖牵�隨著《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的出臺，昆明“商改住”項目將不會再有增量，這意味著符合“限購”條件的人群可購買房屋的最后一條路即將被堵死。不過，硬幣的另一面是存量“商改住”項目將成為稀缺產(chǎn)品，而商務(wù)辦公樓或?qū)⒚媾R經(jīng)營困難的現(xiàn)實。

不限購商改住擦邊球打得歡

長時間以來，商住兩用項目游離在房地產(chǎn)調(diào)控之外，很多手中握有大量閑錢的投資者時常把目光聚集在商住樓或酒店式公寓上，在投資股市無門的情況下，或許投資樓市對他們而言還算是最穩(wěn)當(dāng)?shù)那�道。剛需則不一樣，買住宅的路子被限購令被封死后，商住樓這種具有商業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的公寓就成了他們的首選。

云南房網(wǎng)從玫瑰灣小區(qū)一家中介公司經(jīng)紀(jì)人小林那里了解到，由于玫瑰灣小區(qū)比較新，不受限購令的影響，房價較周邊老小區(qū)要便宜一千多塊錢，加之其可辦公也可居住，且不限貸，很受創(chuàng)業(yè)者、單身人士以及小微企業(yè)的親睞。在這一帶，即便是年初的樓市冰河時期，大量的租賃業(yè)務(wù)從來不是他所擔(dān)憂的。

近期，位于經(jīng)開區(qū)的國際銀座更是在小花園某寫字樓一個顯眼的位置打上了“商業(yè)物業(yè)特享50%退稅及額外3%補貼，同時享受20-100元/平米裝修補助”的廣告語，吸引了不過購房者前往。

不過很多人或許并不知道，“商改住”其實是房地產(chǎn)商為規(guī)避市場風(fēng)險，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建筑變相改為住宅使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推向市場的一種產(chǎn)品。它是開發(fā)商“打著擦邊球”，有意誤導(dǎo)消費者的一種違法開發(fā)行為。盡管如此，商住樓還是深受購房者的喜愛。

嚴(yán)禁“商改住”商住樓獲批幾率渺茫

正在審批中的《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第七條規(guī)定，在商業(yè)及商務(wù)辦公項目中，除有特殊規(guī)定外，不得設(shè)置類似住宅戶型的辦公空間，不宜在單個辦公空間中設(shè)置獨立衛(wèi)生間；在商務(wù)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層中，必須按規(guī)范設(shè)置公共衛(wèi)生間。這就意味著，未來商改住的審批將會被禁止，有特殊規(guī)定的商改住審批也將更加嚴(yán)格。

云南房網(wǎng)在昆明市規(guī)劃局網(wǎng)站上查詢了滇池柏悅、融城金階廣場（A1地塊）、東方首座（東樓）等多個商業(yè)地產(chǎn)的項目審批公示后發(fā)現(xiàn)，此前，昆明市對于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃僅做了項目用途的定義，只能在項目用途或項目性質(zhì)一欄里看到商業(yè)金融、商務(wù)辦公、辦公、商業(yè)等字樣，在其項目簡介中也不能找到該項目具體物業(yè)類型。

不過，在“昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定專題講解會”昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局長李亮強調(diào)，開發(fā)商拍下商業(yè)用地，卻做成住宅的類型對外銷售的時候或者以公寓的名義或者以住宅的名義銷售是不規(guī)范的，在房地產(chǎn)業(yè)的初期是能夠容忍的。為了把商業(yè)用地實實在在的確定為經(jīng)營性的資產(chǎn)，昆明也要與北京、上海等大城市同步，嚴(yán)禁商改住。商業(yè)用地踏踏實實的做商業(yè)，做辦公、做商鋪都可以，不能變相的搞住宅，因此規(guī)定了商業(yè)地產(chǎn)宅不得設(shè)置類似住宅戶型的辦公空間，不宜在單個辦公空間中設(shè)置獨立衛(wèi)生間；在商務(wù)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層中，必須按規(guī)范設(shè)置公共衛(wèi)生間，不能再按照酒店式的、公寓式的住宅來安排。商業(yè)地產(chǎn)如有特殊規(guī)定的，可以參照住宅戶型進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，即可以住人，但必須經(jīng)過嚴(yán)格審批。即商改住的審批需有嚴(yán)格的比例限制。

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