房企再融資已經(jīng)從個(gè)案迅速演變?yōu)橐粓?chǎng)大潮。

根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至8月11日，已有至少8家上市房企公布了再融資方案，總額達(dá)181.84億元。與此同時(shí)，房企們也正“挖空心思”為各自的再融資方案貼上符合政策導(dǎo)向的標(biāo)簽——從舊城改造、保障房建設(shè)到中小戶型剛需住宅、綠色低碳建筑。

“現(xiàn)在交易所已經(jīng)同意接收材料，過去幾年是連材料都不收的�！币晃灰竽涿拈_發(fā)商代表對(duì)本報(bào)記者表示，“房企再融資實(shí)際上已經(jīng)定向放開，但主要是針對(duì)舊城改造、保障房以及一些符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的領(lǐng)域。”

證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人近日稱，針對(duì)房企再融資目前證監(jiān)會(huì)的口徑?jīng)]有變化�！白C監(jiān)會(huì)將在公司自查、中介機(jī)構(gòu)核查的基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)土部出具的意見做決定�！�

“踩著政策導(dǎo)向”定方案

三湘股份于8月9日公布了規(guī)模為12.5億元的再融資方案，投向?yàn)槿婧Ｉ忻�、虹橋三湘廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。在其再融資方案中，三湘股份特別強(qiáng)調(diào)了公司在綠色建筑領(lǐng)域的諸多建樹，并稱將把各種綠色建筑手段用于上述兩個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)中。

三湘股份一名內(nèi)部人士對(duì)記者稱，目前房企再融資的放開是定向的。“我們認(rèn)為公司一直堅(jiān)持建設(shè)的全裝修、綠色低碳住宅符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向�！�

記者注意到，絕大多數(shù)房企都正在給自己的再融資方案貼上符合政策導(dǎo)向的標(biāo)簽。

新湖中寶，為其再融資引入了城鎮(zhèn)化及舊城改造的概念。新湖中寶于8月1日公告稱，公司把握國(guó)家政策導(dǎo)向，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，擬募資不超過55億元用于上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

據(jù)接近新湖中寶人士透露，新湖中寶的非公開發(fā)行預(yù)案之前并未提過，是在6月底國(guó)務(wù)院支持棚戶區(qū)改造政策出來之后，才確定準(zhǔn)備實(shí)施。

新湖中寶上海公司一位負(fù)責(zé)人也向記者證實(shí)，兩個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目此前在資金及動(dòng)拆遷方面碰到不少困難，此次想借國(guó)家對(duì)于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的支持，借用社會(huì)力量解決這些問題。

對(duì)于新湖中寶的再融資計(jì)劃，市場(chǎng)多解讀為棚戶區(qū)改造的“綠色通道”。緊接著推出再融資方案的宋都股份的募資投向則明確為商品房，不過，公司仍強(qiáng)調(diào)募資建設(shè)的項(xiàng)目將聚焦90平方米以下的中小戶型，這符合國(guó)家增加中小套型普通商品住房項(xiàng)目的相關(guān)政策和發(fā)展方向。

此外，擬非公開發(fā)行融資39億元的北京城建強(qiáng)調(diào)，將在其募投項(xiàng)目中大量配建保障房；擬發(fā)行6億元債券的臥龍地產(chǎn)則明確，資金投向?yàn)楸Ｕ戏看ê统侵写甯脑祉?xiàng)目。

“等了這么多年了，現(xiàn)在大家確實(shí)是一哄而上，但符合國(guó)家政策導(dǎo)向的項(xiàng)目顯然‘更靠譜’�！鄙鲜鲆竽涿拈_發(fā)商代表對(duì)記者稱，管理層的調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生改變，此前A股房企的再融資渠道幾乎被堵死，房企不得不通過信托等渠道高成本融資，在房?jī)r(jià)依然居高不下的背景下，還不如有條件地放開直接融資，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)消費(fèi)，增加供給。

或成中小房企救命稻草

“關(guān)閉房企再融資渠道，從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，其實(shí)是完全沒有效果的，甚至有可能危害到行業(yè)健康發(fā)展。”華泰聯(lián)合證券發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，企業(yè)完全可以通過其他渠道獲得資金，但是，更高的資金成本自然要求更高的回報(bào)率，進(jìn)而助漲房?jī)r(jià)；另一方面，較高的資金利率加大了中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，增加其償債風(fēng)險(xiǎn)，也不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

其實(shí)，由于過去幾年房企的再融資渠道幾乎被堵死，加之持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，不少中小房企的經(jīng)營(yíng)已是步履維艱，如若不及時(shí)引入社會(huì)資金“解渴”，一些項(xiàng)目甚至面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

以新湖中寶此次擬募資建設(shè)的上海青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目拿地時(shí)間為2002年，但直到去年下半年才正式動(dòng)工。本報(bào)記者日前在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目一期僅完成地下部分施工，項(xiàng)目二期依舊是眾多破舊低矮的瓦房，而這樣的情況在過去11年并無改變。

上述新湖中寶上海公司負(fù)責(zé)人向記者坦言：“我們一期已經(jīng)拆遷完成了，現(xiàn)在正在建設(shè)中。因?yàn)檫@幾年的宏觀調(diào)控，我們也沒有大的資金可以進(jìn)來投資，二期拆遷要求的資金量非常大�！�

此外，多家中小房企也在其再融資公告中陳述了公司面臨負(fù)債率過高的困境。

三湘股份方面就表示，2013年6月末和2012年末公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.56%和73.33%，在目前負(fù)債水平較高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)成本存在壓力的情況下，公司難以通過債務(wù)融資和自身留存收益的積累滿足擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、持續(xù)快速提升業(yè)績(jī)水平的需要。通過此次非公開發(fā)行募集資金，將緩解公司的資金緊張，促進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

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