下個(gè)月8號(hào)，人民西路原梁家河公交停車場(chǎng)將有一塊住宅用地拍賣。這宗地宅面積有23.7畝，原本屬于實(shí)力觀�。�人民路1979）的規(guī)劃用地（A2地塊），但在4年前因?yàn)槿趧?chuàng)資金鏈斷裂，連旁邊的A1地塊都一度停工，至今仍在為保交付艱難努力，也就顧不上買下旁邊的A2地塊了。
按照6年前的規(guī)劃，A2地塊本來是商住混合用地，容積率很高，但在今年5月，西山區(qū)調(diào)整了地塊規(guī)劃，將土地性質(zhì)變更為純住宅用地，容積率直接減半，變成了3.1，建筑限高也從100米降低到只有80米。
尚未完工的人民路1979和旁邊即將拍賣的地塊（圖源：昆明看地云）
調(diào)規(guī)后的A2地塊起拍價(jià)為3.36億，折合樓面地價(jià)約每平米6866元，在這個(gè)位置來說并不算高。外掛條件主要是建4158平米的回遷房，體量?jī)H占項(xiàng)目總建面的不到十分之一，而且這部分回遷房政府還將以每平米3300元的價(jià)格進(jìn)行回購，總體代價(jià)不大。
正因?yàn)榫幪?hào)為KCXS2025-2號(hào)的梁家河停車場(chǎng)A2地塊位置不錯(cuò)，又在地鐵站旁，地價(jià)也不高，規(guī)劃條件也比較好，地塊面積不大總價(jià)可控，所以感興趣的房企比較多，預(yù)計(jì)下個(gè)月進(jìn)行的拍賣可能又是一場(chǎng)多輪競(jìng)買大戰(zhàn)。
這宗宅地花落誰家暫且不論，但不管買家是誰，開發(fā)什么樣的項(xiàng)目，最直接的后果就是近乎“逼死”了旁邊的人民路1979。
人民路1979總共有4棟住宅，2021年開盤發(fā)售，在停工前并沒有賣完。如今項(xiàng)目在保交付，其中兩棟接近竣工，另外兩棟仍舊在停工當(dāng)中。自2021年5月項(xiàng)目取得首張預(yù)售證，到今年5月取得最后一棟住宅的預(yù)售證，雖然人民路1979已經(jīng)賣了4年，但因?yàn)槭芡９び绊�，房�(jī)r(jià)又比較高（最高22000元/平米），再加上過去兩年市場(chǎng)行情很差，項(xiàng)目銷售一般，尚未賣掉的住宅還很多，但旁邊A2地塊的出讓，幾乎封死了人民路1979的生存空間，除非在房子蓋好后大幅度虧本銷售。
當(dāng)年申報(bào)的梁家河公交車場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃效果圖
對(duì)比規(guī)劃條件，人民路1979和即將拍賣的A2地塊完全是兩個(gè)時(shí)代的項(xiàng)目，人民路1979的容積率高達(dá)7.52，比A2地塊的3.1容積率高出一倍不止，所以人民路1979的4棟住宅全部是超高建筑，其中有3棟住宅樓的高度都是34層，還有一棟是32層。
這么高的容積率，人民路1979只能規(guī)劃設(shè)計(jì)超高塔樓，如今這類產(chǎn)品在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力非常差，售價(jià)也大大低于板樓，更不用說和第四代住宅比了。
相反，A2地塊的容積率只有3.1，限高也只有80米，如今又可以執(zhí)行新版城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)定，即便不能開發(fā)純板樓，但也絕不會(huì)是純塔樓，得房率等指標(biāo)更是人民路1979完全無法比擬的，而且樓面地價(jià)也才不到7000元，將來售價(jià)多半在1.5萬以下，一旦上市就會(huì)對(duì)人民路1979未售產(chǎn)品形成絕對(duì)降維打擊。
這樣的局面對(duì)人民路1979未來的價(jià)值也造成嚴(yán)重影響，將來即便融創(chuàng)緩過氣來了，這個(gè)項(xiàng)目也只有大幅度降價(jià)虧本銷售一條路可走；如果要尋找其他投資方，接盤方也會(huì)大幅度壓價(jià)。
這不是一場(chǎng)公平競(jìng)賽，但融創(chuàng)和人民路1979已經(jīng)毫無辦法。這次土拍還說明，即便是市區(qū)黃金地段，規(guī)劃容積率也在大幅度降低，新項(xiàng)目在各方面都超越曾經(jīng)霸占市場(chǎng)的高層塔樓，像人民路1979這種拿地比較早，但尚未開發(fā)完畢的項(xiàng)目，市場(chǎng)接納空間正在急劇萎縮。
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