記者調(diào)查

二手房市場上的小公寓出租率高

精裝公寓的月租比

普通公寓高出300元

■都市時(shí)報(bào)記者張津

最近很多的投資客都喜歡選擇投資回報(bào)率相對較高的公寓、酒店公寓等產(chǎn)品。據(jù)記者不完全調(diào)查，昆明市場上有小戶型公寓的投資樓盤有30多個(gè)，分布在昆明4大主城區(qū)以及呈貢新城。

精裝公寓更受歡迎

而在二手房市場上，公寓投資產(chǎn)品的出租率和出售率成了很大的對比。記者走訪了昆明一些大大小小的二手房交易鋪面，發(fā)現(xiàn)很多公寓房都是貼著出租的標(biāo)簽，而且都是精裝，家電齊全，據(jù)記者了解，精裝公寓的租金比普通公寓的租金平均高出300元左右。一般二環(huán)內(nèi)50平米以下小戶型公寓就可以租到每平米1500-2000元不等，更有甚者，如位于如安街的空間俊園，一套33平米的小戶型，則租到了每個(gè)月3400元。二環(huán)外的小戶型公寓，也可以租到每平米1200元每平米以上。

一些貼著出售的公寓房，面積一般都在30-45平米之間。在一環(huán)內(nèi)的房子一般價(jià)格都在每平米9000元左右。例如位于青年路的櫻花麗景，一套42平米的公寓房，售價(jià)在47萬，折合下來每平米就是11190元；而位于白塔路的七彩之門，一套48平米的公寓房，售價(jià)在45萬，折合下來每平米就是9375元。

地段和周邊的配套是關(guān)鍵

記者采訪了榮城地產(chǎn)的置業(yè)顧問小王，他告訴記者，“二手房市場上，小戶型公寓的出租率很高，帶上買賣卻不如出租率，因?yàn)楹芏噘徺I二手房的人群，還是想買年限在70年的商品房。而一般的公寓房的年限卻在40年，屬于商住樓。至于一些真正選擇投資而購買的購房者，一般也是要看地段和周邊環(huán)境才會(huì)選擇購買二手房，因?yàn)檫@樣可以保證他的投資回報(bào)率，否則他們寧愿選擇一些新開的樓盤，那樣不僅價(jià)格相對便宜，而且如果買的是酒店式公寓，回報(bào)率也有保障�！�

就記者走訪的情況來看，二手房市場上的小戶型公寓，地段和周邊環(huán)境是買房者們首先要考慮的因素，好的地段和環(huán)境配套則可以帶來相對較高的回報(bào)。例如同樣位于北京路上的SOHO俊園和MOMA二期，因地理位置優(yōu)越加上周邊配套完善，租金達(dá)到了每個(gè)月1800-2000元。從這些方面來看，購買二手投資型公寓，要想得到很好的投資回報(bào)率，地段的選擇和周邊的配套是關(guān)鍵。

業(yè)內(nèi)人士細(xì)說5大投資重點(diǎn)

產(chǎn)品具備的功能越多面向的客戶就越廣

■都市時(shí)報(bào)訊（記者雷君鈺）投資有風(fēng)險(xiǎn)，如何選擇公寓投資也需要慎重考慮。本報(bào)記者從多位業(yè)內(nèi)人士口中獲悉，投資公寓有五大關(guān)注點(diǎn)。

云南銘泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理劉鎮(zhèn)綱介紹：“公寓式酒店一般售價(jià)較高，當(dāng)然打出的回報(bào)率也高，但是需要考慮酒店的經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)及收益的穩(wěn)定性；酒店式公寓則多屬于居住消費(fèi)品，功能較為單一，針對的客戶群相對較窄，增值空間有限�！�

為此，在投資公寓的過程中，需要注意幾方面問題。

首先是功能定位，產(chǎn)品自身所具備的功能越多，其所面向的客戶就越廣，不論其使用價(jià)值，還是其貨幣價(jià)值都將越高；其次是地段，如位于商業(yè)中心的產(chǎn)品，其出租租金參照的是寫字樓的租金，而不是住宅，地段位置越好，意味著未來的增值空間越高；再次是價(jià)格，物業(yè)的價(jià)格是存在所謂的“天花板”的，任何商品的價(jià)格也都會(huì)存在波動(dòng)，任何時(shí)候都是，價(jià)格越高，當(dāng)其他外在因素相似的情況下其增值的空間也將越��；然后是品牌，品牌的號召力有的時(shí)候是可怕的，而投資品的本質(zhì)是需要有足夠多的人來認(rèn)知，來發(fā)現(xiàn)其價(jià)值，進(jìn)而才會(huì)追捧，把價(jià)格推高，而強(qiáng)大的品牌就是人們信心的保證；最后是回報(bào)，公寓式酒店就需要考慮其酒店的運(yùn)營能力及盈利能力，高回報(bào)，說出去容易，真正的達(dá)到收益，其實(shí)很困難。

公寓產(chǎn)品廣告宣傳的低投資高回報(bào)，這個(gè)投資回報(bào)率該如何來算？

廣告上所講的投資回報(bào)率一般都是相對該套物業(yè)合同價(jià)款而言，即投資收益率=總收益額/合同價(jià)款×100%，如合同價(jià)款為50萬元，承諾年回報(bào)8%，那么每年固定返還4萬元。

劉鎮(zhèn)綱分析：“這個(gè)回報(bào)沒有考慮到50萬元房款以外的購房稅費(fèi)及銀行按揭利息等因素,為此，真實(shí)的投資回報(bào)率應(yīng)該低于其所“承諾”的。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y收益率=總收益額/[合同價(jià)款+購房稅費(fèi)（包括按揭成本及利息）+其他購房成本]×100%”。

投資者可以在購房前先計(jì)算一下投資回報(bào)率，不要被所謂的高回報(bào)率所迷惑。

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