2010-2013年昆明市場公寓產(chǎn)品均價變動圖供圖

昆明公寓產(chǎn)品均價突破9000元/平米中心城區(qū)精裝公寓售價高達13500元/平米

今年37個項目推出公寓產(chǎn)品50%購房者以投資為目的

近日，七彩云南·花之城5+1五星托管國際公寓（SOHO）打出廣告，50-60平米標間、套房，總價60至70萬/套，15年平均9%穩(wěn)定收益，比銀行普通理財產(chǎn)品收益率高出近一倍的價格，讓不少投資者都“驚呆了”。

如此高的投資回報率，吸引了眾多投資者蜂擁而至，不只是七彩云南·花之城，保利·六合精裝公寓開盤252套兩小時就售罄，萬達商業(yè)廣場開盤即售空……這些項目推出小面積公寓產(chǎn)品就遭遇搶購，在昆明已經(jīng)屢見不鮮。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前昆明在售的公寓項目共有24個，主力戶型面積為30-90平米，其中SOHO產(chǎn)品占到85%左右，其余占到15%左右，酒店式公寓、公寓式酒店以地州的項目居多。

50%的客戶選擇投資

昆明樓市在售的公寓按性質(zhì)可以分為三類。一是酒店式公寓或公寓式酒店。酒店式公寓其特點為統(tǒng)一精裝修，主要功能為居��；公寓式酒店也是精裝修，其主要功能為酒店，更近似于投資品。二是自住的公寓主要是部分剛需購買。但是，目前流行的第三類是SOHO。

云南銘泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理劉鎮(zhèn)綱介紹：“SOHO公寓的特點是居家辦公，業(yè)主或使用者自己裝修，可以像酒店式公寓一樣居住，也可以像公寓式酒店一樣租給酒店或酒店交換平臺，用于出租，還可以裝修成寫字樓，用于辦公�！崩ッ鞔鬂櫚l(fā)商業(yè)廣場公寓的定位就是SOHO公寓。

托管酒店式公寓以七彩云南花之城、安寧世貿(mào)廣場為代表，此類項目依托于開發(fā)企業(yè)自身的資源優(yōu)勢以及項目區(qū)域的旅游資源，將產(chǎn)品打造成快捷酒店或度假型酒店，給予客戶一定年限固定的投資回報，保證客戶投資增值與保值，同時還賦予客戶相關(guān)的會員服務(wù)。

劉鎮(zhèn)綱說：“目前購買我們項目公寓的客戶主要分為三類，所占比重較大的是投資客，其次是自用（辦公）客戶，再次是自住客戶。其中投資客戶占50%，自用（辦公）客戶占到30%，自住客戶在20%左右�！�

中心城區(qū)精裝公寓售價

高達13500元/平米

從2010年到2013年上半年昆明市場的公寓產(chǎn)品的價格也面臨著較大的波動，2010年受到整體市場較為低迷的影響，昆明樓市的公寓產(chǎn)品價格處在一個較低的水平。2011年限購令的推出公寓產(chǎn)品一躍成為投資者和開發(fā)企業(yè)眼中的香餑餑，價格也一路水漲船高。

根據(jù)至祥研究中心調(diào)查顯示：2012年和2013年受城市新開發(fā)區(qū)域商業(yè)體量加大的影響，城市新區(qū)和輔城區(qū)域的公寓產(chǎn)品推出量也逐步加大，價格方面差異比較大，中心城區(qū)與品牌企業(yè)精裝公寓售價高達12000-13500元/平米，輔城區(qū)域公寓售價多為5000-7000元/平米，拉低市場年度的公寓產(chǎn)品均價水平。

“居住類公寓主要是住宅性質(zhì)的小戶型產(chǎn)品，面積在70平米以下的一房，整體特點可以概括為‘麻雀雖小，五臟俱全’，針對青年首置客戶，如萬科學(xué)府、濱江俊園等項目推出的都屬于此類別�！敝料橹脴I(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷介紹。

商務(wù)投資類公寓主要是SOHO公寓與托管式酒店性質(zhì)的產(chǎn)品。其中，SOHO公寓是寫字樓與住宅的衍生產(chǎn)品，是在商務(wù)金融用地的限制下派生出來的能保證資金快速回款的兼顧商住合一的產(chǎn)品，最具代表的項目就是西山萬達廣場、文化空間與保利六合，面積劃分比較靈活，從30-170平米不等，這類產(chǎn)品可以占到公寓產(chǎn)品的85%左右。

開發(fā)商醞釀漲價

昆明市場的公寓主要分布在一環(huán)外、二環(huán)沿線、呈貢與安寧也有少量項目。

一環(huán)內(nèi)公寓產(chǎn)品較少，往外延至二環(huán)公寓產(chǎn)品開始逐漸增多，如協(xié)信天地、文化空間、保利六合、融城優(yōu)郡等等。

由于二環(huán)沿線是舊改重點區(qū)域，而絕大多數(shù)舊改項目商業(yè)金融用地的性質(zhì)決定了公寓作為規(guī)劃組合中必不可缺的一環(huán)，該區(qū)域公寓主要偏重于商務(wù)辦公，主要是SOHO產(chǎn)品，且項目多是包含多種物業(yè)形態(tài)的城市綜合體，以商業(yè)、商務(wù)突出價值點。

呈貢和安寧區(qū)域的項目則更多的是通過酒店托管、自身景觀資源以及返租等相關(guān)政策實現(xiàn)對區(qū)域外部客戶的吸引，來推動項目的去化。

目前，由于公寓產(chǎn)品受到市場歡迎，價格持續(xù)走高，不少開發(fā)商開始在醞釀漲價。保利云南置業(yè)有限公司副總經(jīng)理曹偉佳告訴記者：“保利·六合本月底即將推出的公寓產(chǎn)品可能會漲價”。

投資專家分析，公寓產(chǎn)品因其門檻低、不限貸不限購，成為新的投資方向。目前市場上的公寓，具有很多優(yōu)勢地段好、品質(zhì)好，有些還是地鐵物業(yè)，升值空間大，投資回報率高，普遍受到投資者青睞。

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