展望昆明2014：片區(qū)建設(shè)邁入新軌 樓市維穩(wěn)依舊？

北部山水新區(qū)·盤龍區(qū)政府一角（圖片來自于網(wǎng)絡(luò)）

在城市建設(shè)不斷加速和城市版圖不停擴(kuò)張的過程中昆明城的片區(qū)規(guī)劃細(xì)致程度再不局限于五華、官渡、盤龍、西山四格區(qū)域。隨著日漸擴(kuò)大的城市版圖，呈貢新區(qū)、北部山水新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、巫家壩片區(qū)、湖濱新南區(qū)、中央CBD、北輔城富民等新新片區(qū)名詞得到更多人認(rèn)可。而在2014年的市政規(guī)劃中，這些片區(qū)作為重點(diǎn)區(qū)域，城鎮(zhèn)化建設(shè)將邁入新軌道。

目前，昆明城從東風(fēng)廣場(chǎng)開始，以恒隆廣場(chǎng)、春之眼項(xiàng)目為主的重點(diǎn)項(xiàng)目落地在建，中央商務(wù)區(qū)即將呼之欲出；盤龍區(qū)重點(diǎn)著力北部山水新區(qū)，在片區(qū)前期項(xiàng)目規(guī)劃等工作取得階段性成績(jī)的基礎(chǔ)上，2014年力爭(zhēng)投資建設(shè)達(dá)到80億；呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)納入中心城建設(shè)，呈貢新區(qū)通過新型產(chǎn)業(yè)的集聚、形成功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化新城區(qū)；空港經(jīng)濟(jì)區(qū)依托昆新機(jī)場(chǎng)、以發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)為核心，建成中國(guó)面向東南亞、南亞，連接歐亞的航空客運(yùn)樞紐和航空物流中心；巫家壩片區(qū)將打造成為具有高原特色的巫家壩城市新中心，成為生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、宜居功能復(fù)合的“智慧城市”示范區(qū)；新南區(qū)依托環(huán)湖東路周邊生態(tài)，致力于打造“南城”高端湖濱生活區(qū)。而富民，作為昆明“一主四輔”中的北輔城及昆明城市后花園，在昆武高速通車之后，它的片區(qū)發(fā)展也在提速。

正在建設(shè)的城市地鐵（圖片來自于網(wǎng)絡(luò)）

另外，為發(fā)展好以服務(wù)業(yè)為主的城市經(jīng)濟(jì)，2014年，昆明將打造一批城市綜合體，推進(jìn)以東風(fēng)廣場(chǎng)片區(qū)為中心的中央商務(wù)區(qū)、老螺螄灣片區(qū)等次級(jí)商務(wù)區(qū)建設(shè)，新增總部企業(yè)20戶、樓宇面積160萬平方米。并且，云南省住建廳提供最新數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)今昆明已建成、正在建設(shè)和規(guī)劃當(dāng)中的城市綜合體數(shù)量多達(dá)40余個(gè)。

而為加快建設(shè)成為世界知名旅游城市，2014年，昆明將推進(jìn)重點(diǎn)旅游項(xiàng)目建設(shè)，將重點(diǎn)推進(jìn)昆明西山民族村景區(qū)和世博園景區(qū)創(chuàng)建國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)，加快國(guó)際品牌酒店建設(shè)，進(jìn)一步完善接待設(shè)施，開發(fā)滿足市民和散客需求的特色休閑旅游產(chǎn)品等。

與一線或重點(diǎn)熱門城市發(fā)展空間的促狹比較來看，昆明房地產(chǎn)的上升空間足夠充裕；與三四線城市樓市步履維艱相比較來說，昆明房地產(chǎn)的“向前”幅度也很空余。2014的昆明樓市，或仍舊是全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)跨步向前的一年。

●樓市“彈力”弱變異指數(shù)小

2014年昆明樓市的大基調(diào)或是跨步向前進(jìn)的，但如果把聚焦視線移向市場(chǎng)面，可能很難會(huì)出現(xiàn)讓置業(yè)者大悲大喜的房?jī)r(jià)大漲或大跌的局面。

在國(guó)家長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制初露成效及限購政策不放松的大環(huán)境之下，昆明城現(xiàn)有房?jī)r(jià)難有大漲跡象。此外，昆明城市開發(fā)過程中，2013年商品房存量充裕，據(jù)云南房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年1-12月，商品房供求比為1.7，按照月均成交面積計(jì)算，2013年昆明存量房足夠市場(chǎng)消化8個(gè)月。

另外，三四線城市房地產(chǎn)疲軟，開發(fā)商資金回流向一二線城市，也一定會(huì)刺激到包括昆明在內(nèi)的這類發(fā)展?jié)摿Υ�，上升空間充裕的二線城市開發(fā)，最明顯莫過于城市建設(shè)中一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）的表現(xiàn)——資金回流有益于土地市場(chǎng)的進(jìn)一步解放。同時(shí)，為有效抑制各地“地王”現(xiàn)象，城市供地量增加被寄予厚望。土地市場(chǎng)的開閘供應(yīng)一定程度上也能促使城市建設(shè)者“瘋狂”，新增城建項(xiàng)目又會(huì)增大市場(chǎng)商品房存量基數(shù)。

面對(duì)持續(xù)不減的商品房存量，地產(chǎn)開發(fā)商頂風(fēng)加價(jià)，無疑會(huì)加劇這一問題的嚴(yán)重性，基于此，房?jī)r(jià)大漲的可能性會(huì)很小。另外一方面，土地市場(chǎng)的開閘放量以及一些有競(jìng)爭(zhēng)力的外來房企進(jìn)滇，使本土中小房企處境艱難，中小房企的去庫存化特征明顯也不會(huì)致使房?jī)r(jià)突然大跌，2014年的昆明樓市，有延續(xù)2013年維穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

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