昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研判之一：城市綜合體過(guò)剩？

我認(rèn)為大家之所以覺得目前昆明城市綜合體過(guò)剩，是因?yàn)樵谝恍┫鄬?duì)集中的區(qū)域內(nèi)，同時(shí)出現(xiàn)了多個(gè)綜合體項(xiàng)目。且開發(fā)者的水平良莠不齊，造成了大家對(duì)于昆明城市綜合體未來(lái)整體發(fā)展顯現(xiàn)出擔(dān)憂的現(xiàn)狀。甚至大家覺得能真正做好的城市綜合體并不多�！�

而對(duì)于目前城市綜合體同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重周大研教授則表示，“城市綜合體的同質(zhì)化問(wèn)題，其實(shí)是不可避免的，這也并不見得不好。從功能上來(lái)說(shuō)它們都屬于同質(zhì)，如果功能不是同質(zhì)化也就不能稱作為城市綜合體。而差異化的表現(xiàn)則應(yīng)該表現(xiàn)在建筑上或者交通上的差異化。在整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)方面以及面對(duì)的客戶群的差異化。所以從大的方面上來(lái)說(shuō)，綜合體還是屬于同質(zhì)化，而在具體的一些細(xì)節(jié)上則可以表現(xiàn)出差異化的產(chǎn)品。而從城市發(fā)展的角度來(lái)看，大力發(fā)展城市綜合體還是以后發(fā)展的大趨勢(shì)。我們真正擔(dān)心的并不應(yīng)該是城市綜合體的多少問(wèn)題，而是它的水平問(wèn)題。這就要從開發(fā)團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，資源的整合上進(jìn)行根本的提高�！�

“近幾年，昆明商業(yè)飛速發(fā)展，甚至從某些方面來(lái)看表現(xiàn)出過(guò)盛狀態(tài)，而綜合體中必不可少的元素又是商業(yè)部分，這讓人不禁想到了目前大量的綜合體在建是否也存在了過(guò)盛的現(xiàn)象。目前市場(chǎng)上的各種項(xiàng)目都在說(shuō)自己是城市綜合體，這無(wú)疑有一種誤導(dǎo)消費(fèi)者的因素在里面。許多企業(yè)的項(xiàng)目通過(guò)標(biāo)稱自己為城市綜合體，來(lái)提升自己項(xiàng)目的整體檔次，達(dá)到的銷售，提高售價(jià)的目的�！痹颇弦嫘氯f(wàn)象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部經(jīng)理高榮平，這樣說(shuō)到之所以大家感覺城市綜合過(guò)剩的原因。

高榮平也表示，其實(shí)目前大家對(duì)于綜合體并沒有一個(gè)統(tǒng)一的說(shuō)法，有不少企業(yè)覺得自己有一個(gè)酒店或者一些商鋪再或者幾棟寫字樓就是城市綜合體，對(duì)于城市綜合體并沒有一個(gè)很明確精準(zhǔn)的概念。但我個(gè)人認(rèn)為，就目前昆明一個(gè)700萬(wàn)人口的城市來(lái)說(shuō)，昆明所建成的綜合體并沒有達(dá)到過(guò)盛這樣的一個(gè)狀態(tài)。站在高樓上觀察昆明成型的城市綜合體也并沒有幾棟，不少建筑都還是呈現(xiàn)一種破舊不堪的狀態(tài)，這說(shuō)明昆明這座城市還處在需要大力發(fā)展的階段，與國(guó)內(nèi)一線城市相比較昆明的差距是非常之大的。所以大力發(fā)展城市綜合體對(duì)于昆明來(lái)說(shuō)是很必要的。

目前昆明從某些方面來(lái)看，商業(yè)確實(shí)存在過(guò)盛情況。比如一些住宅的底鋪過(guò)剩，這也與片區(qū)內(nèi)的人口及項(xiàng)目的入住率有關(guān)系。也有不少項(xiàng)目處于“叫好不叫座”的情況。項(xiàng)目的銷售率很高，但是其實(shí)入住率并不高，這也導(dǎo)致了部分地區(qū)目前的商業(yè)過(guò)剩問(wèn)題。

“我認(rèn)為對(duì)于昆明目前城市綜合體的發(fā)展情況，還是需要政府出面做一些引導(dǎo)性方向的工作。城市綜合體并不是簡(jiǎn)單的蓋一棟寫字樓、蓋一個(gè)商務(wù)大樓或者是蓋一個(gè)酒店就是城市綜合體，它是一個(gè)集群的概念。目前政府規(guī)劃的昆明城市綜合體片區(qū)為東風(fēng)片區(qū)和老螺螄灣片區(qū)，就這兩個(gè)片區(qū)來(lái)看，目前也并沒有真正意義上的城市綜合體，昆明城市綜合體建設(shè)還是處于起步階段，談?wù)撌欠襁^(guò)剩還為時(shí)尚早。另外對(duì)于城市綜合體的建設(shè)需要有自己的特色，應(yīng)該多建設(shè)經(jīng)典的建筑，而不是千篇一律的方盒子高樓大廈�！�

昆明世紀(jì)創(chuàng)富置地發(fā)展有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人郭玉峰對(duì)昆明城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀表示了擔(dān)憂。他表示，“目前昆明對(duì)于城市綜合體的規(guī)劃是比較落后的。而且運(yùn)營(yíng)者們也還比較缺乏像萬(wàn)達(dá)這樣在后期擁有強(qiáng)大經(jīng)營(yíng)力量支撐的保證。有特色有亮點(diǎn)的項(xiàng)目屈指可數(shù)，大部分都差不多，這樣正式投入市場(chǎng)之后，如何運(yùn)營(yíng)下去將去令人擔(dān)心的問(wèn)題。

昆明地域范圍有限，目前已建成或正在建設(shè)的城市綜合體大致都集中在二環(huán)內(nèi)。這樣就給大家城市綜合體過(guò)于集中甚至過(guò)剩的感覺。這也和土地性質(zhì)規(guī)劃密切相關(guān)，一是土地性質(zhì)要求如此，一是在有限的土地上，開發(fā)商總是想怎樣將土地價(jià)值最大化，綜合體就成為了不二的選擇。但是探討昆明綜合體是否能在短期內(nèi)走出個(gè)性，走出不一樣的姿態(tài)，我覺得很難。比如雖然昆明已經(jīng)進(jìn)入到老年化社會(huì)，養(yǎng)老問(wèn)題迫在眉睫，可是你說(shuō)要讓開發(fā)商來(lái)建設(shè)比如像養(yǎng)老綜合地產(chǎn)，即更偏重于建設(shè)養(yǎng)老院、醫(yī)院、購(gòu)物中心、食品基地、酒店、學(xué)校、公園、公寓等這樣的綜合性產(chǎn)品，是不太可能的。昂貴的土地和有限的空間否定了這一可能性�！保◤堝\瑜張靖怡/云南房網(wǎng)資訊中心）

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