上周，雖然要求各大商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行合理定價(jià)的“央五條”發(fā)射了房貸“偏松”信號(hào)，但事實(shí)上昆明的房貸政策并沒(méi)有絲毫放松的跡象。過(guò)去這一周，云南房網(wǎng)曾以《昆明多家銀行首套房貸利率上浮5%二手房貸款不易》為題對(duì)昆明房貸政策進(jìn)行了報(bào)道，文中提到，昆明多家銀行首套利率上浮了5%，而二套房貸的利率上浮區(qū)間更是在10-30%不等，而且審批頗為不易。顯而易見(jiàn)，“央五條”釋放的利好政策在昆明尚未見(jiàn)其利，貸款不但沒(méi)有松綁跡象，銀行反而還要多收利息，購(gòu)房者們不得不面對(duì)嚴(yán)苛的貸款條件。

另外，采訪當(dāng)中也不難看出，購(gòu)房者們倒是十分舍得在房子上花錢，盡管認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)高是他們的普遍心理，但多數(shù)人難擋“特價(jià)房”和“巨惠房”的“引誘”，隨著開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在“特價(jià)”與“優(yōu)惠”這場(chǎng)數(shù)字游戲中相互博弈，客戶的心理預(yù)期和市場(chǎng)的供應(yīng)價(jià)格正在慢慢契合。5月以前青黃不接的冷淡局面突然峰回路轉(zhuǎn)，層出不窮的營(yíng)銷方式熱鬧登場(chǎng)，5月“望季”變“旺季”似乎已成定局。

一、數(shù)據(jù)分析：成交面積環(huán)比下跌3.33%供求差異縮小

5月19日-25日昆明商品房成交情況

截至筆者截稿，昆明上周（5月19日-25日）商品房成交套數(shù)為2132套，與前個(gè)周（5月12日-18日）的2326套相比減少了194套，環(huán)比下跌8.34%，上周2132套帶來(lái)了17.14萬(wàn)方的成交面積，與前個(gè)周的17.73萬(wàn)方相比減少了0.59萬(wàn)方，環(huán)比下跌3.33%。

如圖所示，自19日至25日，昆明新建商品住宅成交套數(shù)分別為325套、429套、438套、355套、295套、145套、145套，總成交套數(shù)為2132套，總成交面積為171385.03平米。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，前半個(gè)周總體呈現(xiàn)了一路上揚(yáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，而后半個(gè)周則出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，周末兩天成交量持平。

5月19日-25日昆明獲批預(yù)售項(xiàng)目及面積

預(yù)售方面，上周昆明共有中海學(xué)府路8號(hào)、萬(wàn)科金域國(guó)際、中鐵百年印象、經(jīng)典明苑、維度空間樓和久皓大院6個(gè)項(xiàng)目拿到了預(yù)售通行證六張，獲批預(yù)售區(qū)域涵蓋了北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、中心區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)，包含了普通住宅和商業(yè)等物業(yè)類型。

總體來(lái)看，上周開(kāi)發(fā)商所供住宅格局均已兩房和三房為主，輔以少量四房，面積段集中在70-120平米左右，從以上的戶型格局以及面積可以看出，剛需客群和初次改善型客戶仍然是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的客群目標(biāo)。過(guò)去一周，開(kāi)發(fā)商們依然延續(xù)了5月份以來(lái)扎堆開(kāi)盤的態(tài)勢(shì)，雖然剛需和改善型客戶群體加速入市，但市場(chǎng)的庫(kù)然量較大，加上下半年潛在的供應(yīng)，昆明市場(chǎng)依然面臨較大的出貨壓力。在全國(guó)一片看空的悲觀情緒以及昆明高額存量的背景下，開(kāi)發(fā)商們?cè)谖逶路莸臓I(yíng)銷戰(zhàn)略中做出了較大的調(diào)整，并集中出貨。開(kāi)發(fā)商方面主動(dòng)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)或是5月份出現(xiàn)昆明樓市一片暖意的重要原因。

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