席卷國內(nèi)的房地產(chǎn)債務(wù)危機似乎有愈演愈烈之勢。媒體報道稱，近日，上海嘉定悅合國際廣場項目資金鏈斷裂被迫停工，由于開發(fā)商存在借貸糾紛，該項目已被法院查封。此前，杭州、蘇州等地已經(jīng)出現(xiàn)過數(shù)起開發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤無法按期交付的案例，房企資金鏈危機呈現(xiàn)出蔓延態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士指出，未來融資困難、銷售不暢的中小房企或處于更加危險的境地，或累及金融機構(gòu)資產(chǎn)常態(tài)，部分開發(fā)商可能加大促銷力度以解資金之渴。媒體的這些爆料與評論，雖然只是解釋了典型的一些現(xiàn)象，但我們永遠不知道這些房地產(chǎn)企業(yè)是不是充當(dāng)了當(dāng)年美國雷曼兄弟的角色。
房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，是資本采取杠桿性擴張邏輯的必然結(jié)果。一般的房地產(chǎn)企業(yè)自由資金在30%左右，低的才20%，因此，房地產(chǎn)擴張基本邏輯需要其它資金的參與。這種模式一方面擴張了企業(yè)的盈利能力，但也增加了房企運作的風(fēng)險。因為隨著房地產(chǎn)企業(yè)負債籌資速度的加快，彈性增大，借債有利于企業(yè)的規(guī)模擴張，提高開發(fā)商的競爭能力；更重要的是，負債產(chǎn)生的利息在稅前支付，具有節(jié)稅效應(yīng)。然而，房地產(chǎn)市場雖然這些年來保持著長期火爆，但畢竟也會有一定的周期，這樣，債務(wù)資本的經(jīng)營性風(fēng)險也會轉(zhuǎn)嫁給權(quán)益資本從而形成財務(wù)風(fēng)險。信貸的寬松與地價和房價上漲所帶來的可觀利潤，刺激著每一個利益相關(guān)者，使得他們熱血沸騰。但當(dāng)我們冷靜思考其中脆弱的邏輯時，就不能不為之心驚。
當(dāng)房價上漲與成交量齊升的時候，這種擴張能夠帶來更多的利潤，但成交量低迷，或者房價下跌，這種擴張模式的風(fēng)險就要暴露。其主要形式是債務(wù)危機，年初的寧波房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機，就是典型的例子。這種案例并非只有一例，5月初全國百強房企光耀地產(chǎn)因債務(wù)危機，瀕臨破產(chǎn)，波及多家銀行、信托和類信托計劃。
事實上，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年房地產(chǎn)信托到期量約6335億元；同時，今年以來提前終止或兌付的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托達28支，規(guī)模達62億元，意在暫時規(guī)避信用風(fēng)險。這些信托是影子銀行重要的表現(xiàn)形式，其內(nèi)置的危機就是典型的擠兌風(fēng)險。個別企業(yè)債務(wù)危機尚可以救助，而大面積的危機所謂救助可能就是杯水車薪，最關(guān)鍵的是信心危機，這也是最大的危機。
一般來說，當(dāng)金融機構(gòu)不愿意提供信貸資金，開發(fā)商的資金鏈就存在巨大壓力，從而迫使一些開發(fā)商降價促銷，從而影響投機者購房積極性。但是，從中國樓市當(dāng)前的狀況來看，房價基本不降，甚至還在上漲，成交量被過去一年火爆透支了。為什么中國樓市打破一般的規(guī)律，原因是開發(fā)商相信政府會救市，而且一些政府確實在救市。成交量降低的原因主要是房價上漲到現(xiàn)在這個階段，很多人已經(jīng)失去了購房能力。
當(dāng)前所謂的剛性需求主要有兩類人員構(gòu)成：一類是剛剛畢業(yè)的高校畢業(yè)生，另一類是進城的民工和從農(nóng)村走出去的商人。在經(jīng)歷高房租和高學(xué)費的盤剝之后，他們很多人已經(jīng)失去了購買房價的能力，即使是一些人透支幾代積蓄，才能付得起首付。隨后每月上交的月供，讓很多人忍氣吞聲地忍受著工作的各種壓力，人們的發(fā)展受到極大的限制。
剛性需求群體購房能力的變化是投機性購房群體最為關(guān)注的。投機者最愿意抓住那些人們必需品進行投機，如果是規(guī)則允許的情況下。大部分的剛性需求產(chǎn)品，政府都不容許投機性需求的存在。但中國房地產(chǎn)存在著大量的投機行為，這些正是瞄準(zhǔn)了你必須要買這一特征，在加上一些鼓勵性政策，因此，中國房地產(chǎn)市場總體處于火熱的狀態(tài)。
所有這一切都激勵著資金進入房地產(chǎn)各個循環(huán)鏈條中，隨著剛性需求群體消費能力的減弱，中國樓市的風(fēng)險確實在加大，這也影響了整個樓市利益鏈條。但利益共享者普遍傳遞著這樣一種信念：即房地產(chǎn)市場已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，從銀行到地方財政，從失業(yè)率到各種產(chǎn)業(yè)，因此，我們是安全的，即使我們犯了很大錯誤，但因為我們太大了，我們還是很安全，政府在必要的時候會散發(fā)黃金降落傘，就像美國救市一樣，因此我們穩(wěn)贏不輸。
這樣一種信念是有保障的嗎？這是留給我們思考的難題，也是值得我們今后引證的命題。
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