朱大鳴：如果十年后最便宜的是房子 是誰(shuí)綁架了房地產(chǎn)?

有外媒報(bào)道稱，無(wú)論中國(guó)的房?jī)r(jià)怎么漲，總會(huì)有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上崩盤(pán)的聲音。普通購(gòu)房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)買(mǎi)房花費(fèi)了自己大半生的積蓄，如果剔除通貨膨脹的因素，十年后中國(guó)最便宜的東西有可能就是房子。

泡沫與否我們先不討論，十年后最便宜的是不是房子，現(xiàn)在尚不能確定。問(wèn)題的關(guān)鍵在于建房背后的基本邏輯是否存在問(wèn)題。過(guò)去十年可謂房地產(chǎn)的發(fā)展黃金時(shí)期，同時(shí)也是中國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過(guò)程。

可以這么說(shuō)，房地產(chǎn)的繁榮只是城鎮(zhèn)化的表征。

中國(guó)的城市化問(wèn)題經(jīng)歷了三大階段：第一個(gè)是限制城市化問(wèn)題，大量人口在城鎮(zhèn)集聚，帶來(lái)了管理與經(jīng)濟(jì)支撐困難，于是下鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)和逆城鎮(zhèn)化的過(guò)程在所難免。第二個(gè)階段是擺脫城市化思路，選擇城鎮(zhèn)化作為推進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主要路徑。政府以土地為籌碼，開(kāi)辟了土地財(cái)政的新路徑，在資本與土地雙重推動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成為社會(huì)焦點(diǎn)，一座座光鮮的城市拔地而起。第三個(gè)階段是中央最近提出的新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略。這個(gè)戰(zhàn)略核心點(diǎn)有兩個(gè)：一個(gè)是打破束縛人口流動(dòng)的戶籍制度，一個(gè)是限制城鎮(zhèn)化的土地制度約束。所有這些問(wèn)題歸根起來(lái)就一個(gè)問(wèn)題：推進(jìn)城鎮(zhèn)化是社會(huì)共識(shí)，問(wèn)題是從哪里獲得資本。這一問(wèn)題仍然能難以擺脫對(duì)于土地財(cái)政的依賴。

在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，我們收獲了城鎮(zhèn)的繁榮，高樓林立，馬路寬敞，高鐵越修越遠(yuǎn)。但任何事情總是平衡的，負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)也在集聚。

第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是城鎮(zhèn)化負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。最近一次危機(jī)的爆發(fā)是邯鄲樓市債務(wù)危機(jī)，民間借貸利率普遍高達(dá)20%到30%，所涉金額高達(dá)93億，且當(dāng)?shù)厥�分之一家庭卷入其中。所謂鬼城，就是債務(wù)鏈條出了問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心推動(dòng)力是固定資產(chǎn)投資，但是，大量資本投入固定資產(chǎn)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致其他資本缺乏，同時(shí)容易引起資產(chǎn)泡沫，泡沫破裂會(huì)降低不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，甚至某個(gè)環(huán)節(jié)資本循環(huán)中斷，就會(huì)爆發(fā)大規(guī)模的債務(wù)危機(jī)。這是世界很多國(guó)家在推進(jìn)城市化過(guò)程中遇到的普遍問(wèn)題，中國(guó)問(wèn)題更嚴(yán)重。原因很簡(jiǎn)單，政府經(jīng)營(yíng)土地財(cái)政會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲，擠出了很多實(shí)業(yè)和人口，在這種前提下，在這種前提下，很多地方大舉借債，如果沒(méi)有貨幣性超發(fā)，很多地方政府不知道破產(chǎn)多少次了。解決債務(wù)問(wèn)題很多人寄希望于放開(kāi)限貸令，但如果這樣做實(shí)際上會(huì)使得危機(jī)的“病毒”迅速傳播，無(wú)法控制。因此，我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)，不能再用信貸寬松換取所謂短暫的繁榮了。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是土地轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。土地轉(zhuǎn)型帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在利益分配層次，這些年來(lái)土地財(cái)政的秘訣就是利用低價(jià)征地與高價(jià)拍地的差額，大小官員為了政績(jī)錦標(biāo)賽，開(kāi)足馬力去推廣土地財(cái)政。而大多數(shù)人覺(jué)得拆遷利益分配不合理，不能就地購(gòu)買(mǎi)自己想買(mǎi)的房子，心理難以平衡。因此，大量強(qiáng)拆與強(qiáng)行圈地現(xiàn)象也屢禁不止，維穩(wěn)壓力非常大。問(wèn)題出來(lái)后，維穩(wěn)的主體往往是制造問(wèn)題的官員，這樣制造危機(jī)的一些官員又采取暴力手段對(duì)待上訪人員，以掩蓋問(wèn)題和危機(jī)。這種邏輯能夠讓人覺(jué)得心服口服嗎？一些人總是說(shuō)釘子戶和刁民，問(wèn)題是為什么信訪壓力這么大，社會(huì)不滿情緒這么多，說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是土地升值之后利益分配不公正的問(wèn)題。當(dāng)然，也有些拆遷戶的要求確實(shí)超越了合理的界限，但整體上來(lái)說(shuō)，問(wèn)題根由還是在于土地轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)在放大這一機(jī)制上。當(dāng)然，隨著制度不斷完善，反腐力度不斷加大，一些地方官員確實(shí)收斂很多。

我們只能說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)超越其本身的界限，變成了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。并不僅是房地產(chǎn)綁架了社會(huì)，而是社會(huì)綁架了房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)難以承受的。如果這些基本機(jī)制沒(méi)有得到根本修補(bǔ)，十年后可能不是房子便宜與否的問(wèn)題，而是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力與社會(huì)轉(zhuǎn)型雙重壓力可能會(huì)大幅度增加的問(wèn)題。

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