國(guó)家發(fā)改委和住建部近日發(fā)布公告，決定下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)管理權(quán)限，各地可以視情況決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。這也就意味著，對(duì)房屋中介的收費(fèi)限制在中央政策層面被解除，房屋中介費(fèi)將面臨集中上漲的壓力。
房屋中介費(fèi)該不該漲？房屋中介費(fèi)到底收多少才合理？這在中介行業(yè)是爭(zhēng)議了很久的話題。這一次兩部委在房?jī)r(jià)低谷期做出政策上的松綁，對(duì)很多中介公司來(lái)說(shuō)都是一個(gè)利好。據(jù)媒體報(bào)道，上海多家中介已經(jīng)醞釀漲價(jià)。而北京方面，各家中介公司正在協(xié)商以中介協(xié)會(huì)名義集體向北京市發(fā)改委提出上調(diào)中介費(fèi)的建議。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉證實(shí)了這一消息，在他看來(lái)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房屋中介收費(fèi)水平偏低。但復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉卻有不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，關(guān)于國(guó)內(nèi)房屋中介費(fèi)偏低的說(shuō)法是斷章取義，因?yàn)橹袊?guó)整體上的成交成本比國(guó)際高。房屋中介費(fèi)，到底要怎么收才合理？
房產(chǎn)中介重構(gòu)交易鏈
當(dāng)下，是房地產(chǎn)中介公司“求變”的時(shí)刻。7月22日，第一太平戴維斯于北上廣深宣布，將全面升級(jí)中國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)。無(wú)獨(dú)有偶，就在之前，合富輝煌和世聯(lián)行同時(shí)牽手搜房。其中，搜房與合富輝煌分別出資3億、2億人民幣，組成一個(gè)房地產(chǎn)金融集團(tuán)。
其實(shí)，第一太平戴維斯想做的更多。如果將這家公司所說(shuō)的物業(yè)管理理解成綠化、清潔、保安，顯然忽略了這家國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)的“野心”。它的升級(jí)甚至也不是花樣年控股所說(shuō)的做“社區(qū)服務(wù)消費(fèi)”，而是通過(guò)包括基礎(chǔ)性物業(yè)管理在內(nèi)的一系列經(jīng)營(yíng)、管理工作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，最終把物業(yè)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)收益。
第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)時(shí)全國(guó)共有400億平方米各類物業(yè)。預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)還將新增300億平方米各類物業(yè)。在房地產(chǎn)存量和增量集中放量的同時(shí)，整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻在下降。一個(gè)直觀的例子是，今年以來(lái)，一線城市二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷。至6月份，北上廣深四個(gè)城市二手房全部出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。一手物業(yè)的大宗交易亦屈指可數(shù)。
為什么會(huì)這樣？主要的原因有整體經(jīng)濟(jì)低迷，部分城市或地區(qū)供應(yīng)過(guò)剩等等。在發(fā)達(dá)的海外市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)分工細(xì)化，資產(chǎn)證券化成熟，在各種市場(chǎng)參與者各司其職、資金渠道暢順的情況下，房屋這種固定資產(chǎn)最能抵御經(jīng)濟(jì)周期。而在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分工不夠細(xì)化，多種類型的資本沒(méi)有入場(chǎng)投資的“許可證”，能投資整棟物業(yè)的不是銀行就是國(guó)企央企。開發(fā)商背負(fù)著每天計(jì)算利息的貸款資金，承受不了長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)維護(hù)。國(guó)內(nèi)房托基金渠道被堵死，可被視為堵死了一個(gè)長(zhǎng)期培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的重要平臺(tái)。于是，國(guó)內(nèi)的開發(fā)商仍然是單純的開發(fā)商，只能建房子賣房子，無(wú)法成為運(yùn)營(yíng)商。因此，一所房子被制造出來(lái)，只能經(jīng)歷其簡(jiǎn)單的“生命周期”，即從生產(chǎn)制造到殘舊破損的自然周期，但無(wú)法抵御“經(jīng)濟(jì)周期”的波動(dòng)。一旦經(jīng)濟(jì)低迷，只能閑置。而地產(chǎn)中介是吃房屋周轉(zhuǎn)這碗飯的，沒(méi)有周轉(zhuǎn)就沒(méi)有收入。所以部分地產(chǎn)中介選擇重構(gòu)交易鏈，例如前面說(shuō)過(guò)的墊付資金。
第一太平戴維斯表示，可為開發(fā)商、海外投資者、基金公司及單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主提供整體資產(chǎn)管理方案。當(dāng)海外基金受國(guó)內(nèi)法律法規(guī)限制，無(wú)法投資內(nèi)地物業(yè)，該公司可以利用其國(guó)際化平臺(tái)，提供專業(yè)評(píng)估以及在海外做融資方案。而不管是提供資金，還是整體資產(chǎn)管理，都是為著同一個(gè)目標(biāo)：打通資金渠道，提高物業(yè)周轉(zhuǎn)率。
這家公司認(rèn)為，當(dāng)前的形勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的開發(fā)商、物業(yè)持有者而言，是“黎明前的黑暗”。在資本的強(qiáng)力推動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈在發(fā)生變化。巨大的房地產(chǎn)存量市場(chǎng)已經(jīng)形成，未來(lái)5-15年間，將是中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)存量與增量的集中放量期，也將是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)的最佳成長(zhǎng)期。
按照這種說(shuō)法，當(dāng)前對(duì)地產(chǎn)中介而言，既是最壞的時(shí)期，也可以通過(guò)求變而成為最好的時(shí)期。
中介費(fèi)，市場(chǎng)化才是王道
對(duì)于中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)行的變革，不少中介公司認(rèn)為這是行業(yè)的一件大事。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，國(guó)家發(fā)改委、住建部近日聯(lián)合發(fā)布的“關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知”，是推動(dòng)房地產(chǎn)中介行業(yè)全面市場(chǎng)化的重要舉措。此前，國(guó)家主管部門對(duì)中介收費(fèi)制定了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)也都是在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)執(zhí)行收費(fèi)。此次兩部委將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下放給各省市，有利于各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)品牌推廣經(jīng)理孔丹認(rèn)為，中介公司首先要保障服務(wù)交易順利完成，這一部分將作為各家公司的固定收費(fèi)，而各家公司可以根據(jù)各自優(yōu)勢(shì)，提供一些個(gè)性化增值服務(wù)的付費(fèi)項(xiàng)目。但即使調(diào)整，也不應(yīng)比現(xiàn)有價(jià)格漲多少，要考慮消費(fèi)者的承受能力。據(jù)了解，現(xiàn)在中介費(fèi)一般都是按照總房款的2.7%收取。當(dāng)然，這是利用政策漏洞打擦邊球的做法：此前，發(fā)改委要求中介費(fèi)不超過(guò)2%，但實(shí)際操作中，二手經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)拆分業(yè)務(wù)內(nèi)容、利用政策漏洞打擦邊球的辦法，普遍按照2.7%收取中介費(fèi)。其中包括2.2%的中介費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)(擔(dān)保費(fèi))。
雖然各家中介收費(fèi)費(fèi)率都一致，但在現(xiàn)有冷清的市場(chǎng)情況下，為了促成成交，中介收費(fèi)也出現(xiàn)折扣。作為中介費(fèi)最為堅(jiān)挺的鏈家地產(chǎn)，目前也有折扣可尋。北京市昌平區(qū)回龍觀地區(qū)鏈家地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人向記者表示，現(xiàn)在通過(guò)區(qū)域經(jīng)理、門店經(jīng)理手中的權(quán)限，中介費(fèi)可以優(yōu)惠至2.2%。我愛(ài)我家、鑫尊地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介公司，也可在2.7%的基礎(chǔ)上打7折或8折。
不過(guò)，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，中介費(fèi)打折并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交起決定性作用，是否成交，還是看購(gòu)房人是否看中了該房源，而不會(huì)為了中介費(fèi)便宜而買下某套房。相對(duì)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)火的時(shí)候，中介費(fèi)更加堅(jiān)挺，而市場(chǎng)冷淡時(shí)，中介費(fèi)也會(huì)有所松動(dòng)，這也是市場(chǎng)化的一種表現(xiàn)。（本刊綜合整理）
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