土地切開買 大盤不再來？

呈貢雨花片區(qū)170畝“城鎮(zhèn)住宅用地”將以掛牌方式進行出讓，掛牌報價的最終時間為2014年10月30日15:00時，只是尋常土地掛牌卻因為170畝的居住用地供應顯現(xiàn)出一些不尋常來。從當前昆明主城供應的居住用地來看，2014年1-10月間，單宗土地面積超過百畝的住宅用地很是少見。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年1-10月，昆明主城供應的居住用地（主要統(tǒng)計“城鎮(zhèn)住宅用地”）有31宗，其中，面積超過百畝的地塊僅有7宗。

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大面積居住用地供應少占1-10月供地幅數(shù)的7%

2014年1-10月，昆明供應的單宗面積超過百畝的居住用地，最大面積地塊是位于官渡區(qū)六甲街道辦事處編號為KCGD2012-23-A14-A2的地塊，面積為212畝；除此，官渡區(qū)還提供有面積為177畝的居住用地，該宗地位于官渡街道辦事處，在2014年1-10月供應居住用地的面積中，該地塊居于第二位；另外5宗面積過百的居住用地分別是位于呈貢雨花片區(qū)編號呈政儲【2009】001號地塊，面積170畝；官渡街道辦事處KCGD2014-4-A1地塊，面積148畝；經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)洛羊物流片區(qū)05-14#地塊，面積146畝；小板橋街道辦事處KCGD2014-2-A3地塊，面積139畝；官渡區(qū)矣六街道五臘村J2012-014-2地塊，面積121畝。

對比來看，單幅大面積的居住用地官渡區(qū)供應較多，且比較集中。盡管如此，還是不能掩飾的事實是，昆明主城對于居住用地的供應并不算多。2014年1-10月間昆明主城區(qū)供應土地幅數(shù)近百，但居住用地僅有31幅，占比約為31%。另外一方面，單幅土地面積過百的居住用地占有市場份額同樣不高，與2014年1-10月昆明主城供應的居住用地總幅數(shù)比較，面積過百居住用地占23%左右；與2014年1-10月昆明主城供應的所有土地宗數(shù)比較，面積過百居住用地僅占7%。

住宅用地面積設限昆明主城大盤絕跡？

在大面積居住用地占有市場份額處于低位的情況下，昆明市人民政府公報2014年第8期中要求加強昆明市土地節(jié)約集約利用的實施意見內(nèi)容顯示：“昆明市主城區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅項目單宗地土地出讓面積不得超過300畝（含300畝）”，該意見最早實行時間為今年7月�？梢韵胍姡�未來昆明主城土地市場能提供的單宗大面積居住用地會繼續(xù)稀缺。在這樣的情況下，未來昆明主城區(qū)內(nèi)出現(xiàn)面積逾千畝的“巨無霸”樓盤似乎也顯得困難。

盡管“巨無霸”樓盤多是以城市綜合體的形式來打造運營，項目內(nèi)包含的物業(yè)類型除普通住宅之外，往往還包括有商業(yè)、寫字樓等，因此，它所需的土地類型也就不會只是局限在居住用地之上。不過，絕大多數(shù)城市綜合體會偏重于對綜合體住宅部分的打造，與此對應，項目所需的居住用地占比偏大。大面積的居住用地對于“巨無霸”樓盤來說也顯得很珍貴。不過，因為昆明主城對住宅用地出讓面積設限，對于要操盤“巨無霸”項目的房企來說，在拿地這件事情上就比較為難。

居住用地出讓面積設限之后，一方面，會導致地塊出讓過于零碎，如此，“巨無霸”項目的完整性不好保證；另外一方面，要保證地塊面積不超過限制，一些大面積居住用地拆分之后并不作為同一批次土地入市交易，這就影響到“巨無霸”項目的整體規(guī)劃；與此同時，同一個居住用地地塊拆分出的若干面積不超過上限的小地塊分期交易，一定程度上也增加了交易成本。

中望城沙盤

新規(guī)可規(guī)避“打包”出讓可成就“巨無霸”

昆明居住用地面積設限對主城區(qū)地產(chǎn)項目雖然存有弊端，但是，并不是沒有規(guī)避方法。2014年1-10月，在昆明主城無300畝以上居住用地供應的情況下，不乏有在同一地塊拿下大面積居住用地的企業(yè)，譬如昆明航匯投資有限公司及中望置業(yè)。

2014年6月25日，昆明市官渡街道辦事處3宗國有建設用地掛牌出讓，地塊編號分別為KCGD2014-4-A1、KCGD2014-4-A2、KCGD2014-4-A3。其中，A1及A3地塊土地用途均為“居住用地”，且兩個地塊的面積均超過百畝，累積計算，兩宗“居住用地”面積約合325畝。昆明航匯投資有限公司最終以底價拿下兩宗“居住用地”使用權，另外，航匯投資還取得KCGD2014-4-A2地塊約44畝的商務用地使用權。該3宗土地未宣布出讓成功之前，市國土資源交易中心現(xiàn)場主持人即宣布，三宗土地“打包”出讓，不分拆。

與昆明航匯投資有限公司情況類似的還有中望置業(yè)。今年8月20日，官渡區(qū)矣六街道五臘村9宗國有建設用地掛牌，總面積為379645平方米，約合569.5畝.其中，土地用途為“城鎮(zhèn)住宅用地”的地塊共有5宗，面積為445畝。最終，此5宗“城鎮(zhèn)住宅用地”聯(lián)合另外4宗土地被中望置業(yè)以18億元底價拿下，這也是土地“打包”出讓的一大典型。據(jù)悉，中望置業(yè)五臘村項目（中望城）占地面積1490畝。

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