呈貢雨花片區(qū)170畝“城鎮(zhèn)住宅用地”將以掛牌方式進(jìn)行出讓，掛牌報(bào)價(jià)的最終時(shí)間為2014年10月30日15:00時(shí)，只是尋常土地掛牌卻因?yàn)?70畝的居住用地供應(yīng)顯現(xiàn)出一些不尋常來。從當(dāng)前昆明主城供應(yīng)的居住用地來看，2014年1-10月間，單宗土地面積超過百畝的住宅用地很是少見。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年1-10月，昆明主城供應(yīng)的居住用地（主要統(tǒng)計(jì)“城鎮(zhèn)住宅用地”）有31宗，其中，面積超過百畝的地塊僅有7宗。
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大面積居住用地供應(yīng)少占1-10月供地幅數(shù)的7%
2014年1-10月，昆明供應(yīng)的單宗面積超過百畝的居住用地，最大面積地塊是位于官渡區(qū)六甲街道辦事處編號(hào)為KCGD2012-23-A14-A2的地塊，面積為212畝；除此，官渡區(qū)還提供有面積為177畝的居住用地，該宗地位于官渡街道辦事處，在2014年1-10月供應(yīng)居住用地的面積中，該地塊居于第二位；另外5宗面積過百的居住用地分別是位于呈貢雨花片區(qū)編號(hào)呈政儲(chǔ)【2009】001號(hào)地塊，面積170畝；官渡街道辦事處KCGD2014-4-A1地塊，面積148畝；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)洛羊物流片區(qū)05-14#地塊，面積146畝；小板橋街道辦事處KCGD2014-2-A3地塊，面積139畝；官渡區(qū)矣六街道五臘村J2012-014-2地塊，面積121畝。
對(duì)比來看，單幅大面積的居住用地官渡區(qū)供應(yīng)較多，且比較集中。盡管如此，還是不能掩飾的事實(shí)是，昆明主城對(duì)于居住用地的供應(yīng)并不算多。2014年1-10月間昆明主城區(qū)供應(yīng)土地幅數(shù)近百，但居住用地僅有31幅，占比約為31%。另外一方面，單幅土地面積過百的居住用地占有市場(chǎng)份額同樣不高，與2014年1-10月昆明主城供應(yīng)的居住用地總幅數(shù)比較，面積過百居住用地占23%左右；與2014年1-10月昆明主城供應(yīng)的所有土地宗數(shù)比較，面積過百居住用地僅占7%。
住宅用地面積設(shè)限昆明主城大盤絕跡？
在大面積居住用地占有市場(chǎng)份額處于低位的情況下，昆明市人民政府公報(bào)2014年第8期中要求加強(qiáng)昆明市土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見內(nèi)容顯示：“昆明市主城區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目單宗地土地出讓面積不得超過300畝（含300畝）”，該意見最早實(shí)行時(shí)間為今年7月�？梢韵胍�，未來昆明主城土地市場(chǎng)能提供的單宗大面積居住用地會(huì)繼續(xù)稀缺。在這樣的情況下，未來昆明主城區(qū)內(nèi)出現(xiàn)面積逾千畝的“巨無霸”樓盤似乎也顯得困難。
盡管“巨無霸”樓盤多是以城市綜合體的形式來打造運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)包含的物業(yè)類型除普通住宅之外，往往還包括有商業(yè)、寫字樓等，因此，它所需的土地類型也就不會(huì)只是局限在居住用地之上。不過，絕大多數(shù)城市綜合體會(huì)偏重于對(duì)綜合體住宅部分的打造，與此對(duì)應(yīng)，項(xiàng)目所需的居住用地占比偏大。大面積的居住用地對(duì)于“巨無霸”樓盤來說也顯得很珍貴。不過，因?yàn)槔ッ髦鞒菍?duì)住宅用地出讓面積設(shè)限，對(duì)于要操盤“巨無霸”項(xiàng)目的房企來說，在拿地這件事情上就比較為難。
居住用地出讓面積設(shè)限之后，一方面，會(huì)導(dǎo)致地塊出讓過于零碎，如此，“巨無霸”項(xiàng)目的完整性不好保證；另外一方面，要保證地塊面積不超過限制，一些大面積居住用地拆分之后并不作為同一批次土地入市交易，這就影響到“巨無霸”項(xiàng)目的整體規(guī)劃；與此同時(shí)，同一個(gè)居住用地地塊拆分出的若干面積不超過上限的小地塊分期交易，一定程度上也增加了交易成本。
中望城沙盤
新規(guī)可規(guī)避“打包”出讓可成就“巨無霸”
昆明居住用地面積設(shè)限對(duì)主城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然存有弊端，但是，并不是沒有規(guī)避方法。2014年1-10月，在昆明主城無300畝以上居住用地供應(yīng)的情況下，不乏有在同一地塊拿下大面積居住用地的企業(yè)，譬如昆明航匯投資有限公司及中望置業(yè)。
2014年6月25日，昆明市官渡街道辦事處3宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓，地塊編號(hào)分別為KCGD2014-4-A1、KCGD2014-4-A2、KCGD2014-4-A3。其中，A1及A3地塊土地用途均為“居住用地”，且兩個(gè)地塊的面積均超過百畝，累積計(jì)算，兩宗“居住用地”面積約合325畝。昆明航匯投資有限公司最終以底價(jià)拿下兩宗“居住用地”使用權(quán)，另外，航匯投資還取得KCGD2014-4-A2地塊約44畝的商務(wù)用地使用權(quán)。該3宗土地未宣布出讓成功之前，市國(guó)土資源交易中心現(xiàn)場(chǎng)主持人即宣布，三宗土地“打包”出讓，不分拆。
與昆明航匯投資有限公司情況類似的還有中望置業(yè)。今年8月20日，官渡區(qū)矣六街道五臘村9宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌，總面積為379645平方米，約合569.5畝.其中，土地用途為“城鎮(zhèn)住宅用地”的地塊共有5宗，面積為445畝。最終，此5宗“城鎮(zhèn)住宅用地”聯(lián)合另外4宗土地被中望置業(yè)以18億元底價(jià)拿下，這也是土地“打包”出讓的一大典型。據(jù)悉，中望置業(yè)五臘村項(xiàng)目（中望城）占地面積1490畝。
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