近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部不斷重新洗牌，尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展的新出路，作為旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體--旅游地產(chǎn)，憑借其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)杠桿效應(yīng)與政策向性優(yōu)勢(shì)已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)展的春天。2014年房市下行，我國(guó)的房地產(chǎn)商開始將發(fā)展的眼光放在旅游地產(chǎn)上。目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)發(fā)展中最重要的有兩部分內(nèi)容，即將地產(chǎn)與旅游相結(jié)合、將地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與觀光旅游相結(jié)合，但目前國(guó)內(nèi)并沒有相對(duì)來(lái)說(shuō)非常完善的運(yùn)營(yíng)模式和商業(yè)品牌，大都仍在探索途中。
目前，我國(guó)每年約有3000萬(wàn)人次的外出旅游，旅游業(yè)消費(fèi)正日益增長(zhǎng)，其中，度假型置業(yè)需要也正以每年24%以上的幅度增長(zhǎng)，可見旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。如今旅游地產(chǎn)同養(yǎng)老地產(chǎn)一樣，站在了房地產(chǎn)行業(yè)的頂端，如何利用有利條件推進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展顯得尤為重要。
走出“盲區(qū)”
我國(guó)的旅游地產(chǎn)發(fā)展較晚，從1990年開始盛行，最初旅游地產(chǎn)作為地產(chǎn)與旅游行業(yè)的交叉行業(yè)，僅僅是為了解決空置房的問題。后來(lái)到了2003年，旅游地產(chǎn)作為“個(gè)體”的優(yōu)勢(shì)才開始逐漸明朗，復(fù)合型旅游地產(chǎn)開始迅速發(fā)展。
資料圖
2013年，全國(guó)人均GDP超過(guò)了6700美元，同時(shí)，人口開始進(jìn)入老齡化。這就意味著扣除中國(guó)農(nóng)村人口后，城市人口的人均GDP已經(jīng)超過(guò)了一萬(wàn)美元，即意味著房地產(chǎn)已經(jīng)基本上穩(wěn)定在一個(gè)常態(tài)，房地產(chǎn)上漲空間不大。而根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，一旦人均收入達(dá)到一萬(wàn)六千美元時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)往下跌。所以，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該加快向文化旅游的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型，將地產(chǎn)與文化旅游相結(jié)合。
客觀而言，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資是未來(lái)的一個(gè)很好的方向，它在資本市場(chǎng)上的吸引力會(huì)更強(qiáng)，資本充足的情況下，旅游地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)更順暢。不過(guò)，目前國(guó)內(nèi)在旅游地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，也或多或少地進(jìn)入了某些“盲區(qū)”：
（1）企業(yè)戰(zhàn)略不清。開發(fā)商并不明確自身究竟是一個(gè)旅游城鎮(zhèn)的開發(fā)商，還是旅游城鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)商。單純的開發(fā)商更多的追求對(duì)物業(yè)和建筑的開發(fā)。而地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)商則會(huì)更多的考慮建筑周圍環(huán)境、建筑空間的營(yíng)造，創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)，以及對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)能力等。總之，對(duì)旅游地產(chǎn)的理解是不一樣，關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)自然也不同。
（2）項(xiàng)目定位不清。產(chǎn)品的定位并不等同于項(xiàng)目的定位，在做項(xiàng)目中一開始就要很明確自身要做的是什么。但在開發(fā)過(guò)程中，很多開發(fā)商又發(fā)現(xiàn)別的事或許也能做一做，最終結(jié)果既偏離了原來(lái)的目標(biāo)，又沒有達(dá)到預(yù)期效果。
（3）項(xiàng)目產(chǎn)品不清晰。任何產(chǎn)品最終都要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、盈利化和金融化，可惜的是，部分開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品的訴求并不清晰。
（4）盈利模式不清晰。很多企業(yè)認(rèn)為只要規(guī)模夠大，就一定處處賺錢。但現(xiàn)實(shí)并非如此，攤子大并不意味著賺錢多，企業(yè)反而會(huì)更加手忙腳亂。
“有形手”與“無(wú)形手”結(jié)合
在房地產(chǎn)和度假及養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都到達(dá)一個(gè)全新節(jié)點(diǎn)的時(shí)候，如何發(fā)展旅游地產(chǎn)？或許，云南省的做法，或許可以提供一些啟示。
云南是一個(gè)很有代表性的旅游大省，它有著世界上不可復(fù)制的旅游資源，但這些獨(dú)一無(wú)二資源的探索和開發(fā)卻十分艱難。因?yàn)樾∑髽I(yè)太多，市場(chǎng)秩序混亂。
首先，文化旅游產(chǎn)業(yè)的資金需求量很大，并且，資金回收期比較長(zhǎng)。單純依靠企業(yè)和市場(chǎng)的力量，很難完全承擔(dān)起如此巨大的資金投入。這就要求政府針對(duì)目前文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，適當(dāng)調(diào)整資金投入量，為真正有實(shí)力的旅游地產(chǎn)企業(yè)提供幫助，促進(jìn)文化旅游地產(chǎn)行業(yè)的整體轉(zhuǎn)型�，F(xiàn)在，云南省政府也慢慢加大了對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展的扶植力度。
其次，旅游地產(chǎn)對(duì)交通便捷度的要求較高。據(jù)國(guó)外數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，歐洲國(guó)家的交通出行成本占整個(gè)旅游消費(fèi)的百分之五，美洲國(guó)家的交通出行成本占整個(gè)旅游消費(fèi)的百分之十，而中國(guó)的交通出行成本則占整個(gè)旅游消費(fèi)的百分之二十一。由此可見，中國(guó)人的出行成本太高，交通仍需要改進(jìn)。云南省由于地理?xiàng)l件所限，交通不便現(xiàn)象更為突出。云南雅居樂一位管理人員直言，交通問題對(duì)云南省旅游地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)仍是一大瓶頸。2011年，雅居樂進(jìn)駐云南，據(jù)其統(tǒng)計(jì)，每年到云南旅游的人比去海南旅游的人多，但在海南置業(yè)的人卻比在云南置業(yè)的人多。原因之一，就是因?yàn)樵颇鲜〉慕煌ú槐憬荩瑮l件與海南差太多。因此，政府需要對(duì)交通方面進(jìn)行深度投資，解決各地州直達(dá)各重要城市的交通問題，這樣才會(huì)是流動(dòng)人口大增，促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。
總之，旅游地產(chǎn)的開發(fā)需要開發(fā)商自身不斷進(jìn)取，也需要政府的大力支持。在具體操作過(guò)程中，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃出便捷的交通方案，建設(shè)生態(tài)停車場(chǎng)等環(huán)保能源交通工具。同時(shí)，增加旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的可游性，打造出具有可游性的娛樂項(xiàng)目，吸引更多的游客。此外，在旅游地產(chǎn)開發(fā)中，深度挖掘當(dāng)?shù)氐莫?dú)特文化內(nèi)涵，與現(xiàn)代化、科技化、生態(tài)化相結(jié)合，通過(guò)建筑藝術(shù)表現(xiàn)出來(lái)——這些才是旅游地產(chǎn)快速發(fā)展的保證所在。
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