昆明市城改新政出臺(tái) 正式給城中村改造降溫

日前，昆明市政府辦公廳下發(fā)《昆明市城市更新改造管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），對(duì)昆明舊城改造做出了更為細(xì)化、更具執(zhí)行性的規(guī)定，也是首次以政府發(fā)文的形式，正式給昆明已歷時(shí)近7年的城中村改造降溫。昆明市從2008年開始啟動(dòng)城中村改造，原定于2013年底完成的浩大工程，到如今的2015年初，近7個(gè)年頭涉及382個(gè)城中村的改造規(guī)劃，現(xiàn)如今仍處于步態(tài)蹣跚階段。此次《辦法》的出臺(tái)，和以往相比，最顯著的變化在于以“分類推進(jìn)”取代了“大力推進(jìn)”，同時(shí)，對(duì)于舊城改造主體提出了明確的資金實(shí)力要求，實(shí)力不夠者，要啟動(dòng)退出機(jī)制。概括而言，昆明的城市舊改將以穩(wěn)妥思路取代激進(jìn)之風(fēng)。

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昆明三環(huán)沿線及以內(nèi)城中村改造項(xiàng)目完成情況

昆明城中村改造的近7年歷程中，一直不乏外界的質(zhì)疑，以及一些過程中利益矛盾所導(dǎo)致的社會(huì)事件。論起城中村改造的成效也乏善可陳，據(jù)云南房網(wǎng)此前所做對(duì)昆明三環(huán)沿線及以內(nèi)城中村的實(shí)地調(diào)查結(jié)果，調(diào)查區(qū)域內(nèi)涉及的近200個(gè)城中村，完成改造的僅為30個(gè)，近八成的城中村處于在建、拆而未建或未拆遷階段，其中連拆遷都沒有啟動(dòng)的城中村占到42%。足以說明昆明城中村改造成績(jī)平平，與當(dāng)初計(jì)劃相去甚遠(yuǎn)。

激進(jìn)的城改推進(jìn)政策之弊顯而易見，問題和現(xiàn)狀都擺在桌面上，樓市又逢近年所僅見的大幅下行，更給數(shù)百個(gè)處于艱難之中的城中村項(xiàng)目雪上加霜，去年一年中，媒體所報(bào)道的城中村改造中凸顯的矛盾沖突和發(fā)展為社會(huì)問題的事件層出不窮。

基于此，上任伊始的市委書記高勁松在2014年10月調(diào)研城中村時(shí)首次提出“轉(zhuǎn)變工作思路，積極穩(wěn)妥推進(jìn)”，分四類推進(jìn)的改造思路，隨后12月，昆明市委、市政府召開政策研究會(huì)，就即將出臺(tái)的城市更新改造系列政策進(jìn)行研究，以完善頂層設(shè)計(jì)，破解城市更新改造工作的瓶頸制約。

此次出臺(tái)的《辦法》，明確了分類改造指導(dǎo)思路，規(guī)定城市建成區(qū)內(nèi)4種情形的區(qū)域才能進(jìn)行更新改造，明確了3類更新改造活動(dòng)的具體要求，相比以往，有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注的操作性細(xì)則變化：

一、要求切實(shí)落實(shí)《企業(yè)參與昆明市城中村改造項(xiàng)目進(jìn)入和退出的規(guī)定》，對(duì)社會(huì)投資人實(shí)力不夠又不作為的，啟動(dòng)退出機(jī)制，重新尋求社會(huì)投資人，確保項(xiàng)目積極穩(wěn)妥推進(jìn)。雖然城中村改造的退出機(jī)制在2009年就已出臺(tái)，但此前并無媒體公開報(bào)道有依據(jù)規(guī)定退出的先例。而一旦改造啟動(dòng)，即便證實(shí)為“不作為”，退出所帶來的問題也是極為復(fù)雜的，因此不到萬不得已，難以下此決定。

二、由此《辦法》也對(duì)此作出了預(yù)防，即對(duì)城中村改造主體資格提出要求，尚未啟動(dòng)改造的城中村，需要90%以上村民或居民同意，并且70%以上資金到位才能啟動(dòng)，前者的民意調(diào)查要求在《昆明城中村改造三年計(jì)劃白皮書》已有規(guī)定，此次《辦法》新增了對(duì)于資金實(shí)力的要求，不僅要在啟動(dòng)拆遷改造之前，建立共管賬戶，賬戶里的拆遷保證金只能用于征地拆遷、過渡安置費(fèi)及項(xiàng)目有關(guān)后續(xù)費(fèi)用的支出。而且對(duì)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)估和精算工作流程、土地補(bǔ)償指導(dǎo)等具體方面進(jìn)行細(xì)化的規(guī)范。

三、更為貼心的是，對(duì)于社會(huì)投資人有實(shí)力，但資金暫時(shí)存在困難，依據(jù)棚戶區(qū)改造相關(guān)優(yōu)惠政策，譬如有直接資金補(bǔ)貼，相關(guān)銀行在利率、貸款周期上還有優(yōu)惠。市級(jí)相關(guān)部門將聯(lián)動(dòng)社會(huì)投資人，按照金融機(jī)構(gòu)的要求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行打包，積極爭(zhēng)取貸款。同時(shí)，對(duì)這些資金進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管、封閉使用，確保規(guī)范合法使用。

四、要求轄區(qū)政府要多渠道解決安置用房來源，既可以自行建設(shè)、也可以購(gòu)買商品房作為安置用房，轄區(qū)政府應(yīng)優(yōu)先啟動(dòng)安置用房、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。從住建部表態(tài)支持商品房轉(zhuǎn)為安置房以來，一些城市已出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，昆明市也于去年12月下發(fā)《昆明市人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造以購(gòu)代建的實(shí)施意見》，此次《辦法》的公布，結(jié)合城改新政的推出，以購(gòu)代建釋放存量房壓力，將從何處破冰值得關(guān)注。

五、對(duì)拆除重建類城市更新改造項(xiàng)目，容積率原則上不得超過4.0，特殊項(xiàng)目容積率不得超過4.5，中央商務(wù)區(qū)及城市副中心按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。這是對(duì)城改項(xiàng)目具體容積率的首次明確，以往已通過規(guī)劃審批的城中村項(xiàng)目，很多超過5甚至6的高容積率項(xiàng)目，對(duì)居住舒適度和城市景觀都有不小的影響，新政中對(duì)容積率的限制，從產(chǎn)品品質(zhì)層面有了基本保障，也屬降溫之舉。

近7年的昆明市城市改造可稱轟轟烈烈、毀譽(yù)參半，如今隨著《辦法》公布，全面激進(jìn)的城改歷程已告一段落。從“凡是城中村（包括不算城中村的）都要拆”，到新政“并非所有城中村都需要拆了重建”，從高勁松書記給城中村改造“踩剎車”，到穩(wěn)妥務(wù)實(shí)的《辦法》出臺(tái)，對(duì)于數(shù)百個(gè)城中村的千家萬戶和眾多的改造主體，雖然還有很多遺留的問題，但在樓市有望復(fù)蘇的2015年，已迎來一個(gè)全新的未來。

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