2015中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告

1、研究背景與目的

由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2003年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進行了十三年，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發(fā)掘證券市場投資機會的重要標準。2014年，中國經(jīng)濟發(fā)展從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長的新常態(tài)，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策回歸常態(tài)化、市場進入調(diào)整期的背景下，一批優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司順應行業(yè)新常態(tài)，踩準市場節(jié)奏主動調(diào)整經(jīng)營策略、積極創(chuàng)新營銷手段，取得了優(yōu)良的業(yè)績，展示出較高的經(jīng)營水平，彰顯了投資價值。

2、研究結果及分析

2.1中國房地產(chǎn)上市公司整體發(fā)展狀況分析

（1）經(jīng)營狀況：營業(yè)收入增速回落，穩(wěn)增長控成本保障利潤空間

2014年，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績規(guī)模再創(chuàng)新高，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為65.48億元、226.22億元，同比分別增長16.62%、16.39%，增速較2013年均有所回落。同年，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為7.76億元，同比增長6.45%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為35.89億元，同比增長5.50%。房地產(chǎn)上市公司凈利潤增速降低，主要受到兩方面因素影響：一是企業(yè)為了應對市場調(diào)整期面臨的去化壓力，主動調(diào)整價格加大促銷力度；二是近年來土地成本不斷提高，擠占了房地產(chǎn)上市公司的一部分利潤空間，部分房地產(chǎn)上市公司的凈利潤增速明顯低于同期營業(yè)收入增速。

面對利潤率持續(xù)下行的壓力，房地產(chǎn)上市公司以精細化運營為導向，多策并舉保障盈利空間：第一，推行標準化管控體系；第二，拓展多元融資渠道；第三，建立與上下游企業(yè)的采購戰(zhàn)略合作；第四，謹慎吸納項目資源。

（2）股東回報：資產(chǎn)收益水平穩(wěn)中有降，經(jīng)濟增加值（EVA）出現(xiàn)下滑

2014年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別為0.34元和0.64元，比2013年略有下降。具體來看，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司中分別有約六成、四成的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑，在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下，大部分房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率下跌；從每股收益情況看，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司中，均有超過六成的企業(yè)每股收益出現(xiàn)下降。但龍頭企業(yè)的表現(xiàn)仍然搶眼，中海、萬科2014年每股收益分別提升至2.67元和1.43元，顯著超過滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的每股收益均值。

2014年，滬深上市房地產(chǎn)公司的EVA均值為1.96億元，同比上升42%，稅后凈營業(yè)利潤均值同比增長30.59%，增幅高于資本成本均值增幅，財富創(chuàng)造能力整體得到提升；而大陸在港上市房地產(chǎn)公司的EVA均值為1.46億元，同比大幅下滑了64%，主要源于稅后凈營業(yè)利潤的增速明顯低于同期資本成本增速。

（3）財務穩(wěn)健性：負債水平小幅上升，銷售回款受阻導致資金壓力加大

截至2014年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個百分點。剔除預收賬款后，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的有效負債率均值分別為53.33%和59.75%，較上一年分別上升2.45、4.16個百分點。受市場調(diào)整期下銷售低迷的不利影響，房地產(chǎn)上市公司的去化速度普遍放緩，資金回籠受阻，短期償債壓力增大。2014年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值分別為1.04和1.32，較2013年分別下降0.09和0.10；速動比率分別為0.45、0.61，較2013年分別下降0.20、0.06。

2014年，房地產(chǎn)上市公司的流動性較上年更加趨緊，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額均值分別為-0.49元、-0.32元，同比分別下降0.11元、0.21元。從內(nèi)部結構來看，企業(yè)現(xiàn)金流水平呈現(xiàn)分化格局：部分房地產(chǎn)上市公司一方面采取積極的銷售策略加大回款力度，一方面放緩了投資節(jié)奏，現(xiàn)金流情況有所改善；另有部分房地產(chǎn)上市公司則受困于庫存高企、回款不力，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負值，面臨較大的資金壓力。

（4）投資價值：房地產(chǎn)板塊跑贏大盤，政策利好提升部分企業(yè)投資價值

2014年，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)出色，全年上證地產(chǎn)指數(shù)和深證地產(chǎn)指數(shù)分別上漲86.14%、60.17%，跑贏大盤。截至2014年底，滬深上市房地產(chǎn)公司的平均市值為130.64億元，同比上漲74.72%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均市值為180.79億元，同比上漲7.16%。

2014年以來，房地產(chǎn)板塊漲幅明顯，盡管受行業(yè)下行影響，房地產(chǎn)上市公司的盈利性指標增速出現(xiàn)下滑，盈利能力面臨考驗；但是與其余各板塊相比，房地產(chǎn)板塊盈利能力仍具有一定的優(yōu)勢，估值修復值得期待。同時，降息降準、再融資松綁、房企轉(zhuǎn)型、銷售回暖等因素將提升估值修復速度。

2015年，房地產(chǎn)板塊的投資價值凸現(xiàn)，有三類企業(yè)值得重點關注：第一，以萬科、招商為代表的龍頭房地產(chǎn)上市公司；第二，以保利地產(chǎn)、恒大為代表的主動謀求多元化轉(zhuǎn)型、積極打造新利潤增長點的房地產(chǎn)上市公司；第三，依托京津冀協(xié)同發(fā)展、自貿(mào)區(qū)、一帶一路等區(qū)域規(guī)劃政策提升發(fā)展空間的房地產(chǎn)上市公司，如華夏幸福、泰禾集團、榮盛發(fā)展、浦東金橋等。

2.22015中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究結果

（1）綜合實力TOP10

2015滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10 2015中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10 排名 股票代碼 股票簡稱 排名 股票代碼 股票簡稱 1 000002.SZ 萬科A 1 3699.HK 萬達商業(yè) 2 600048.SH 保利地產(chǎn) 2 0688.HK 中國海外發(fā)展 3 000024.SZ 招商地產(chǎn) 3 3333.HK 恒大地產(chǎn) 4 600340.SH 華夏幸福 4 1109.HK 華潤置地 5 000402.SZ 金融街 5 0960.HK 龍湖地產(chǎn) 6 601992.SH 金隅股份 6 2007.HK 碧桂園 7 600383.SH 金地集團 7 3377.HK 遠洋地產(chǎn) 8 002146.SZ 榮盛發(fā)展 8 3900.HK 綠城中國 9 600376.SH 首開股份 9 2777.HK 富力地產(chǎn) 10 600823.SH 世茂股份 10 0817.HK 方興地產(chǎn)

2014年，滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10的資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)新高，年末總資產(chǎn)均值和凈資產(chǎn)均值分別為1700.08億元、413.12億元，同比分別增長13.21%、14.71%，每股收益（EPS）均值和凈利潤均值分別提高到1.33元、61.66億元，分別為同期滬深上市房地產(chǎn)公司均值的3.91倍、7.95倍，進一步擴大了盈利優(yōu)勢；大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10的總資產(chǎn)均值、凈資產(chǎn)均值分別為2552.44、748.48億元，較上年分別增長22.72%、27.74%，凈資產(chǎn)均值增速超過總資產(chǎn)均值增速5個百分點，資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)“有質(zhì)量的增長”，同期每股收益（EPS）均值為在港上市房地產(chǎn)公司均值的2.60倍，盈利水平保持領先地位。

（2）財富創(chuàng)造能力TOP10

2015滬深上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP10 2015中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP10 排名 股票代碼 股票簡稱 排名 股票代碼 股票簡稱 1 600048.SH 保利地產(chǎn) 1 0688.HK 中國海外發(fā)展 2 000002.SZ 萬科A 2 3699.HK 萬達商業(yè) 3 000024.SZ 招商地產(chǎn) 3 1109.HK 華潤置地 4 600340.SH 華夏幸福 4 3333.HK 恒大地產(chǎn) 5 600383.SH 金地集團 5 0960.HK 龍湖地產(chǎn) 6 000402.SZ 金融街 6 2007.HK 碧桂園 7 002146.SZ 榮盛發(fā)展 7 1918.HK 融創(chuàng)中國 8 000031.SZ 中糧地產(chǎn) 8 1030.HK 新城發(fā)展控股 9 600067.SH 冠城大通 9 2608.HK 陽光100中國 10 000671.SZ 陽光城 10 1238.HK 寶龍地產(chǎn)

2014年，滬深上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP10的EVA（經(jīng)濟增加值）均值達到28.72億元，是同期滬深上市房地產(chǎn)公司EVA均值的14.65倍；中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力TOP10的EVA均值為17.50億元，是同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司EVA均值的11.99倍，領先優(yōu)勢顯著。

（3）財務穩(wěn)健性TOP10

2015滬深上市房地產(chǎn)公司財務穩(wěn)健性TOP10 2015中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財務穩(wěn)健性TOP10 排名 股票代碼 股票簡稱 排名 股票代碼 股票簡稱 1 000002.SZ 萬科A 1 0688.HK 中國海外發(fā)展 2 000024.SZ 招商地產(chǎn) 2 0960.HK 龍湖地產(chǎn) 3 600048.SH 保利地產(chǎn) 3 1109.HK 華潤置地 4 600340.SH 華夏幸福 4 3333.HK 恒大地產(chǎn) 5 000402.SZ 金融街 5 0884.HK 旭輝控股集團 6 601992.SH 金隅股份 6 1238.HK 寶龍地產(chǎn) 7 600383.SH 金地集團 7 0207.HK 大悅城地產(chǎn) 8 000926.SZ 福星股份 8 3377.HK 遠洋地產(chǎn) 9 600094.SH 大名城 9 2329.HK 國瑞置業(yè) 10 000965.SZ 天�；�建 10 1224.HK 中渝置地

2014年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司財務穩(wěn)健性TOP10的負債率、短期償債能力表現(xiàn)突出，其中有效負債率均值分別為51.58%及52.06%，貨幣資金與短期及一年到期債務的比率均值分別為1.20及1.80，均顯著優(yōu)于滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司同期指標；另外大陸在港上市房地產(chǎn)公司財務穩(wěn)健性TOP10公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為0.04元，保持了穩(wěn)定的現(xiàn)金流水平。

（4）投資價值TOP10

2015滬深上市房地產(chǎn)公司投資價值TOP10 2015中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司投資價值TOP10 排名 股票代碼 股票簡稱 排名 股票代碼 股票簡稱 1 000002.SZ 萬科A 1 0688.HK 中國海外發(fā)展 2 600340.SH 華夏幸福 2 0884.HK 旭輝控股集團 3 000024.SZ 招商地產(chǎn) 3 0817.HK 方興地產(chǎn) 4 600048.SH 保利地產(chǎn) 4 3333.HK 恒大地產(chǎn) 5 000402.SZ 金融街 5 2329.HK 國瑞置業(yè) 6 000656.SZ 金科股份 6 2608.HK 陽光100中國 7 601992.SH 金隅股份 7 3380.HK 龍光地產(chǎn) 8 000732.SZ 泰禾集團 8 1238.HK 寶龍地產(chǎn) 9 600565.SH 迪馬股份 9 1369.HK 五洲國際 10 600466.SH 藍光發(fā)展 10 1622.HK 力高地產(chǎn)

2014年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司投資價值TOP10每股收益均值分別達到1.12元、0.60元，是同期滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值的3.20倍和1.05倍；其凈利潤均值分別達56.49億元、46.52億元，是同期滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值的6.83倍、1.67倍。

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