中指院：11月百城價格指數(shù)

“百城價格指數(shù)”

中指研究院報道：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)^[1]對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為16190元/平方米，環(huán)比下跌0.06%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，22個城市環(huán)比上漲，57個城市環(huán)比下跌，21個城市持平。同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格較去年同期上漲0.04%，漲幅較上月收窄0.02個百分點。全國100個城市二手住宅平均價格為15911元/平方米，環(huán)比下跌0.21%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，23個城市環(huán)比上漲，75個城市環(huán)比下跌，2個城市持平。同比來看，全國100個城市二手住宅平均價格較去年同期下跌0.64%，跌幅較上月擴(kuò)大0.13個百分點。全國50個城市住宅平均租金為36.9元/平方米/月，環(huán)比下跌0.49%，跌幅較上月收窄0.10個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，2個城市環(huán)比上漲，48個城市環(huán)比下跌。同比來看，全國50個城市住宅平均租金較去年同期下跌3.09%，跌幅較上月收窄0.54個百分點。

政策方面，11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條舉措，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)等6大方面。25日，央行決定于12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，共釋放長期資金約5000億元。28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人透露在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，“第三支箭”正式落地。地方層面，多地繼續(xù)發(fā)布穩(wěn)樓市新政，其中核心一二線城市優(yōu)化限購限貸，其余城市則聚焦調(diào)整公積金貸款政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面。具體來看，成都、西安優(yōu)化限購，成都重劃限購區(qū)域并對銷售方式進(jìn)行完善；西安放松首套二手房購買條件并降低人才購房門檻等。杭州首套房實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房最低首付比例降至40%。廈門、鄂爾多斯等出臺公積金新政，內(nèi)容涉及上調(diào)公積金貸款額度、降低首付比例及貸款利率、擴(kuò)大異地公積金貸款支持范圍等。

從市場表現(xiàn)來看，新建住宅方面，受經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、多地疫情反復(fù)等因素影響，11月重點城市成交規(guī)模環(huán)同比繼續(xù)下降，市場仍面臨較大壓力。二手住宅方面，多地掛牌量明顯增加，11月百城二手住宅價格環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，且核心一二線城市房價普遍下跌。租賃住宅方面，市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金整體水平繼續(xù)走低。

展望未來，全國樓市政策預(yù)計將在堅守“房住不炒”定位下，繼續(xù)延續(xù)寬松基調(diào)。供應(yīng)端，或加大優(yōu)質(zhì)房企的流動性支持力度，“第三支箭”落地后房企融資將得到明顯改善，各地“保交樓”工作也將持續(xù)推進(jìn)。需求端，各地因城施策力度有望加大，部分核心一二線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購限貸等政策，以進(jìn)一步支持合理住房需求釋放。整體來看，樓市寬松政策逐漸顯效，但短期內(nèi)疫情形勢日趨嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大，全國樓市企穩(wěn)或仍需時日。

一、11月百城新建住宅價格指數(shù)

2022年11月，全國100個城市^[2]新建住宅平均價格為16190元/平方米，環(huán)比下跌0.06%，同比上漲0.04%。其中，一線城市環(huán)比持平，同比下跌0.15%；二線城市環(huán)比下跌0.02%，同比上漲0.56%；三四線代表城市環(huán)比下跌0.17%，同比下跌0.59%。11月珠三角城市群受區(qū)域內(nèi)城市房價普遍下跌影響，新建住宅價格環(huán)比跌幅擴(kuò)大，且跌幅居各主要城市群首位；長三角城市群受區(qū)域內(nèi)蕪湖、南通、常熟等城市房價下跌影響，新建住宅價格環(huán)比漲幅有所收窄。

• • 百城新建住宅價格環(huán)比漲跌幅分析

2022年11月，新建住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為22個，較上月減少3個。具體來看，寧波、長沙等4個城市環(huán)比漲幅在0.1%（含）以上，其中寧波漲幅最高，為0.18%；昆山、北京等18個城市環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。11月，上海、柳州等21個城市環(huán)比持平。

2022年11月，新建住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)為57個，較上月增加3個。具體來看，中山、哈爾濱、大連、東莞4個城市跌幅均在0.5%（含）以上，其中中山跌幅最大，為1.45%；株洲、湛江等4個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；南通、肇慶等18個城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；珠海、菏澤等31個城市跌幅在0.1%以內(nèi)。

• • 百城新建住宅價格同比漲跌幅分析

2022年11月，新建住宅價格同比上漲的城市個數(shù)為32個。寧波、西安等12個城市漲幅均在1.0%-4.0%之間；北京、南京等20個城市漲幅在1.0%以內(nèi)。11月，烏魯木齊同比持平。

2022年11月，新建住宅價格同比下跌的城市個數(shù)為67個。湛江、中山等26個城市跌幅均在1.0%-5.0%之間；包頭、柳州等41個城市跌幅均在1.0%以內(nèi)。

• • 十大城市新建住宅價格漲跌情況

根據(jù)百城新建住宅價格指數(shù)對北京、上海等十大城市樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年11月十大城市新建住宅平均價格為29335元/平方米，環(huán)比持平。十大城市中，3個城市環(huán)比上漲，6個城市環(huán)比下跌，1個城市環(huán)比持平。具體來看，杭州、成都、北京環(huán)比漲幅分別為0.12%、0.10%、0.03%；深圳受低于城市均價項目入市影響，新建住宅價格環(huán)比下跌0.18%；武漢環(huán)比下跌0.15%；廣州、天津、南京、重慶（主城區(qū)）新建住宅價格環(huán)比跌幅均在0.1%以內(nèi)；上海環(huán)比持平。

同比來看，十大城市新建住宅平均價格同比上漲0.10%，漲幅較上月擴(kuò)大0.07個百分點。十大城市中，6個城市同比上漲，4個城市同比下跌。具體來看，廣州、成都、杭州同比分別上漲1.80%、1.63%、1.19%；北京、南京、深圳同比漲幅均在1.0%以內(nèi)。上海、天津、重慶（主城區(qū)）、武漢新建住宅價格同比均下跌，跌幅分別為1.15%、0.35%、0.33%、0.02%。

二、11月百城二手住宅價格指數(shù)^[3]

2022年11月，全國100個城市二手住宅平均價格為15911元/平方米，環(huán)比下跌0.21%，同比下跌0.64%。其中，各梯隊城市二手住宅價格環(huán)比均下跌，一線城市二手房價止?jié)q轉(zhuǎn)跌，二線及三四線代表城市二手住宅價格環(huán)比跌幅較上月均有所擴(kuò)大。

• • 百城二手住宅價格環(huán)比漲跌幅分析

2022年11月，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為23個，上漲城市數(shù)量與上月持平。具體來看，臺州、合肥以及銀川二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.60%、0.57%和0.51%；湖州、湛江等12個城市漲幅在0.1%（含）-0.5%之間；泉州、漳州等8個城市漲幅在0.1%以內(nèi)。11月，烏魯木齊及西寧二手住宅價格均與10月持平。

2022年11月，二手住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)為75個，下跌城市數(shù)量與上月持平。其中，南寧、江陰二手住宅價格環(huán)比跌幅較大，均為0.86%；沈陽、鹽城等18個城市環(huán)比跌幅在0.5%（含）-0.8%之間；湘潭、重慶（主城區(qū)）等22個城市跌幅均在0.3%（含）-0.5%之間；保定、無錫等16個城市環(huán)比跌幅均在0.1%（含）-0.3%之間；宜昌、貴陽等17個城市跌幅在0.1%以內(nèi)。

• • 百城二手住宅價格同比漲跌幅分析

2022年11月，二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)為26個。具體來看，泉州二手住宅價格同比漲幅較大，為5.47%；合肥、昆山等10個城市漲幅在3.0%-5.0%之間；佛山、紹興等8個城市同比漲幅均在1.0%-3.0%之間；長沙、阜陽等7個城市漲幅在1.0%以內(nèi)。11月，西寧二手住宅價格與去年同期持平。

2022年11月，二手住宅價格同比下跌的城市個數(shù)為73個。其中，張家口、沈陽等5個城市同比跌幅均在5.0%-7.0%之間；南寧、柳州等24個城市跌幅在3.0%（含）-5.0%之間；秦皇島、徐州等33個城市同比跌幅均在1.0%-3.0%之間；無錫、邯鄲等11個城市跌幅在1.0%以內(nèi)。

• • 十大城市二手住宅價格漲跌情況

根據(jù)百城二手住宅價格指數(shù)對北京、上海等十大城市樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年11月十大城市二手住宅平均價格為40336元/平方米，環(huán)比下跌0.25%。十大城市中，僅上海二手房住宅價格環(huán)比上漲，其余城市二手住宅價格環(huán)比均下跌。具體來看，上海環(huán)比上漲0.20%；南京、武漢環(huán)比跌幅較大，分別下跌0.72%、0.68%；重慶（主城區(qū)）、成都、杭州及深圳環(huán)比跌幅均在0.3%-0.5%之間；天津及北京二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.19%和0.13%；廣州二手住宅價格環(huán)比跌幅最小，為0.07%。

同比來看，十大城市二手住宅平均價格同比上漲0.72%，漲幅較上月收窄0.22個百分點。十大城市中，4個城市同比上漲，6個城市同比下跌。具體來看，杭州二手住宅價格同比上漲4.00%；上海、廣州以及北京同比分別上漲3.98%、3.44%及3.34%。深圳、武漢同比分別下跌3.96%、3.09%；南京和重慶（主城區(qū)）同比跌幅均在1.0%-3.0%之間；天津、成都同比跌幅則均在1.0%以內(nèi)。

三、11月50城住宅租賃價格指數(shù)^[4]

2022年11月，全國50個城市住宅平均租金為36.9元/平方米/月，環(huán)比下跌0.49%，同比下跌3.09%。

• • 50城住宅平均租金環(huán)比漲跌幅分析

2022年11月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個數(shù)為2個，較上月減少1個。具體來看，蘇州環(huán)比上漲0.11%，烏魯木齊環(huán)比上漲0.04%。

2022年11月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數(shù)為48個，較上月增加1個。具體來看，北海、鄭州等5個城市環(huán)比跌幅在1.0%以上，其中北海跌幅最大，為1.54%；太原、哈爾濱等23個城市跌幅在0.5%（含）-1.0%之間；杭州、成都等17個城市跌幅在0.2%-0.5%之間；長沙、無錫、合肥等3個城市跌幅在0.2%以內(nèi)。

• • 50城住宅平均租金同比漲跌幅分析

2022年11月，50個重點城市住宅平均租金同比均下跌。具體來看，西寧、溫州等9個城市跌幅在5%以上，其中西寧跌幅最大，為6.99%；珠海、昆明等20個城市跌幅在3.0%（含）-5.0%之間；濟(jì)南、天津等17個城市跌幅在1.0%-3.0%之間；烏魯木齊、無錫、北京、石家莊同比跌幅在1.0%以內(nèi)，其中石家莊同比跌幅最小，為0.70%。

表1：2022年11月百城新建住宅價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

表2：2022年11月十大城市新建住宅價格指數(shù)變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

表3：2022年11月百城二手住宅價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

表4：2022年11月十大城市二手住宅價格指數(shù)變化情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

表5：2022年11月50城住宅租賃價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

表6：2022年11月50城住宅租賃價格分類指數(shù)

注：部分城市30m²以下和140m²及以上租賃房源樣本較少，暫不公布。 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù) CREIS

百城價格指數(shù)典型樣本項目

中指研究院在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)理論體系和架構(gòu)的基礎(chǔ)上，從百城新建住宅價格指數(shù)樣本項目中選取在所屬城市有較強(qiáng)知名度和廣泛影響力的典型樣本項目，以“典型性”為基本原則，從銷售表現(xiàn)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面對樣本樓盤進(jìn)行研究，最終得出“2022年1-11月城市典型樣本項目”，在肯定項目的典范代表地位的同時，也為市場提供學(xué)習(xí)和借鑒的標(biāo)桿。

2022年1-11月城市典型樣本項目

關(guān)于“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 百城價格指數(shù)”樣本城市替換說明

2010年起，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)啟動“百城價格指數(shù)”研究，每月發(fā)布100個城市新建住宅價格指數(shù)，用以反映全國各主要城市房地產(chǎn)市場運行狀況及發(fā)展趨勢。百城價格指數(shù)運行十年，中指研究院基于房地產(chǎn)市場發(fā)展變化情況及市場活躍度，于2020年6月，對百城中部分樣本城市進(jìn)行替換，將 “日照、營口、寶雞、吉林、鞍山、鄂爾多斯”六個樣本城市，替換為“臨沂、阜陽、漳州、濟(jì)寧、肇慶、張家口”。百城新建住宅整體價格水平自2020年7月1日起采用新百城新建住宅價格水平對外發(fā)布，同環(huán)比均為可比口徑。新建及二手住宅價格指數(shù)樣本城市一致。

1. 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)編制規(guī)則詳見附錄。 

2. 2020年6月，百城新建住宅價格指數(shù)基于市場活躍度對城市樣本進(jìn)行更新：6個城市（日照、吉林、鞍山、寶雞、營口、鄂爾多斯）因市場活躍度下降，選擇市場更為活躍更具代表性的城市（臨沂、濟(jì)寧、肇慶、漳州、張家口、阜陽）進(jìn)行替換。6月百城新建住宅價格指數(shù)同環(huán)比均為可比口徑。新建及二手住宅價格指數(shù)樣本城市一致。 

3. 2010年起，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)啟動“百城價格指數(shù)”研究，每月發(fā)布100個城市新建住宅價格指數(shù)，成為中國覆蓋范圍廣、城市數(shù)量多的房屋價格指數(shù)系統(tǒng)。隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，越來越多的城市開始進(jìn)入存量房時代，故中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)基于二手住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀，于2020年7月起，發(fā)布“百城二手住宅價格指數(shù)”，進(jìn)一步豐富“百城價格指數(shù)”體系。 

4. 隨著我國“租購并舉”住房制度建設(shè)的不斷推進(jìn)，住房租賃市場在我國住房體系中的地位愈發(fā)重要，故中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)基于住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀，于2022年7月起，發(fā)布“50城住宅租賃價格指數(shù)”，進(jìn)一步豐富“百城價格指數(shù)”體系。 

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