中指院：2023中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告

2023年4月26日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2023中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)家論壇”在北京隆重召開。

中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究已連續(xù)進行十六年。2023中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究以“獨立前行，高質(zhì)發(fā)展”為主題，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強、服務(wù)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領(lǐng)行業(yè)快速、健康發(fā)展。

簡版報告內(nèi)容如下：

圖：2019-2022年百強企業(yè)管理面積、合約面積及增速變化情況

行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，開啟穩(wěn)步拓展、高質(zhì)增長新時代。2022年，百強企業(yè)管理面積均值實現(xiàn)穩(wěn)步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。

市場集中度進一步提升，激烈競爭態(tài)勢延續(xù)。2022年，從管理面積看，排在前10的企業(yè)管理面積總和占比為14.91%，排在前100的企業(yè)管理面積總和占比46.13%，排在前200的企業(yè)管理面積總和占比50.24%，市場份額占比均保持增長。

圖：2019-2022年以管理面積計市場份額占比情況

1、第三方項目拓展更具增長潛力，市場競標及合資合作成為重要拓展方式

圖：2019-2022年百強企業(yè)第三方在管面積占比情況

從管理面積來源看，百強企業(yè)對關(guān)聯(lián)方項目的依賴程度逐步降低，第三方在管面積占比持續(xù)提升。2022年，百強企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較去年提升1.07個百分點。從管理面積增量看，第三方項目拓展更具增長潛力，重要性突出。

市場競標是獨立市場化能力的象征，也是積極、長遠的發(fā)展模式和拓展手段。首先，百強企業(yè)在白熱化的競爭中培育專業(yè)、高效的市場投拓團隊，充分發(fā)揮企業(yè)區(qū)域資源及品牌優(yōu)勢等提升拓展能力；其次，百強企業(yè)加大非住宅領(lǐng)域的拓展力度，尤其對學校、醫(yī)院、公眾物業(yè)等熱度較高的細分領(lǐng)域，一旦成功突破某種業(yè)態(tài)，便可以通過打造樣本標桿的模式復(fù)制推廣，贏得招標方青睞；最后，通過借助科技手段獲取各大城市土地市場、項目招標市場、合約到期項目等信息，快速了解市場動態(tài)，研判市場布局，精準高效地進行項目拓展。

市場競標競爭激烈、難度較大，百強企業(yè)也在尋求與第三方企業(yè)合作，在住宅、非住宅、城市服務(wù)等領(lǐng)域充分發(fā)揮合作企業(yè)的資源優(yōu)勢，進一步提升第三方項目拓展能力。長城物業(yè)已與中核、中交、中煤、中鐵、寧投、株投、上投、濟投、武投等多家企業(yè)合資合作，共成立合資公司30余家，在住宅、園區(qū)、城市服務(wù)等領(lǐng)域取得了新的突破。

2、并購注重質(zhì)量和戰(zhàn)略協(xié)同，國企并購成為重要力量

圖：2019-2022年物業(yè)管理行業(yè)收并購^[1]交易金額（中指數(shù)據(jù)庫·物業(yè)版監(jiān)測）

2022年全年，物業(yè)管理行業(yè)并購市場熱度明顯下降，披露相關(guān)信息的典型并購交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購市場的交易總金額。并購市場風格突變并呈現(xiàn)出新的特征。第一，并購市場環(huán)境錯綜復(fù)雜，并購方更謹慎、全面地平衡標的質(zhì)量、價格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度。第二，由于地產(chǎn)困局的影響，年內(nèi)大型并購案例較為少見。第三，國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業(yè)、金茂服務(wù)、遠洋服務(wù)、京城佳業(yè)等國企赫然在列，扛起了并購大旗。。第四，并購類型由“規(guī)模型”并購向“業(yè)務(wù)型”并購轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”并購更集中于特色細分賽道。

3、關(guān)聯(lián)公司項目供給是補充，不再是依靠

圖：2020-2022年部分百強企業(yè)新增管理面積關(guān)聯(lián)方占比情況

從新增面積情況看，百強企業(yè)承接關(guān)聯(lián)方項目的占比普遍減少，對其依賴度逐步降低。部分上市百強企業(yè)每年新增管理面積中，關(guān)聯(lián)方的貢獻程度趨于減弱，華潤萬象生活、建業(yè)新生活、京城佳業(yè)、新城悅服務(wù)、遠洋服務(wù)等多家百強企業(yè)新增管理面積中關(guān)聯(lián)方供給占比出現(xiàn)持續(xù)下滑，且下降趨勢明顯。

從房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)百強企業(yè)近幾年銷售面積增長動力日漸不足，增速由2019年的9.4%逐年下降至2022年的-36.2%，銷售面積體量也由逐年增長轉(zhuǎn)為進入下行通道。因此百強企業(yè)應(yīng)擺脫關(guān)聯(lián)企業(yè)的項目依賴，聚焦市場化拓展，更多的依靠第三方力量實現(xiàn)長遠發(fā)展，同時，應(yīng)把握存量市場中蘊含的機遇，強化存量市場拓展能力。

伴隨行業(yè)的不斷發(fā)展，百強企業(yè)轉(zhuǎn)換服務(wù)對象，升級服務(wù)理念，調(diào)整商業(yè)邏輯，將業(yè)務(wù)進一步聚焦于對空間和人的服務(wù)，拓寬了規(guī)模邊界，打開了TO B端的不同場景和業(yè)務(wù)需求，即IFM（綜合設(shè)施管理）服務(wù)，其目的是提高客戶核心業(yè)務(wù)的生產(chǎn)效率，本質(zhì)上可以理解為企業(yè)或機構(gòu)非核心業(yè)務(wù)的外包服務(wù)。

IFM（Integrated Facility Management）是在非住宅項目的基礎(chǔ)上對存量的深度挖掘，契合當前行業(yè)的發(fā)展趨勢，是高標準定制化的服務(wù)需求和高品質(zhì)綜合性的服務(wù)能力的聯(lián)合碰撞。目前，金科服務(wù)、卓越商企服務(wù)、長城物業(yè)等爭相布局IFM領(lǐng)域，引領(lǐng)行業(yè)新的發(fā)展方向，打開市場更大的想象空間。IFM的沃土主要是非住宅領(lǐng)域，加強非住宅項目的拓展是當前行業(yè)的重要趨勢。

圖：2019-2022年百強企業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布 圖：2022年百強企業(yè)非住宅管理面積分布

2022年，百強企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達35.28%，較上一年增長1.39個百分點，且近幾年呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，表明越來越多的企業(yè)在拓寬管理業(yè)態(tài)，挖掘非住宅領(lǐng)域的藍海市場。此外，管理規(guī)模也不再受限于傳統(tǒng)的有形建筑，而是可以基于城市空間衍生出更多綜合服務(wù)項目。百強企業(yè)勇于跳出傳統(tǒng)的單個物業(yè)項目管理形態(tài)，將服務(wù)空間由社區(qū)延伸至城市甚至村鎮(zhèn)，進一步擴大管理版圖。截至2022年底，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)項目已覆蓋超過150個城市，雖然沒有增加實際管理面積，但是擴大了服務(wù)項目數(shù)量，實現(xiàn)了服務(wù)規(guī)模的全新突破。

圖：2022年百強企業(yè)不同城市群管理面積分布情況

面對日益激烈的市場競爭，百強企業(yè)有戰(zhàn)略、有選擇的布局重點城市群，深耕核心城市，奠定規(guī)模增長的堅實基礎(chǔ)。2022年，百強企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年上升1.32個百分點，分布較為集中。

從微觀層面看，越來越多的百強企業(yè)結(jié)合自身資源稟賦及戰(zhàn)略方向精準聚焦重點城市進行深耕，提升重點城市服務(wù)密度。一方面，提升城市服務(wù)密度有利于資源整合和匹配，形成一定的規(guī)模效應(yīng)，優(yōu)化管理并在一定程度上實現(xiàn)降本增效；另一方面，結(jié)合企業(yè)自身情況聚焦重點城市，可以使資源得到更好的配置，過度追求多個城市深耕，會導致資源配置不充足，各城市拓展不能兼顧，資源整合效果差等問題。

圖：2019-2022年百強企業(yè)、TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值與增速情況

2022年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點，近幾年首次低于11%。頭部企業(yè)憑借自身規(guī)模效應(yīng)和優(yōu)質(zhì)資源稟賦發(fā)展多元業(yè)務(wù)、布局細分賽道，營業(yè)收入保持穩(wěn)定增長。TOP10企業(yè)2022年營業(yè)收入均值達131.01億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強企業(yè)的近2倍，頭部效應(yīng)顯著。

圖：2021-2022年百強企業(yè)營業(yè)收入結(jié)構(gòu)^[2]及占比情況

從具體構(gòu)成來看，2022年，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入占比最大，達79.08%，較上一年有所提升；增值服務(wù)收入均值約為2.70億元，占營業(yè)收入的18.22%，較上一年下降3.3個百分點，這與前幾年的發(fā)展趨勢相反；創(chuàng)新型服務(wù)收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

圖：2020-2022年百強企業(yè)營業(yè)收入結(jié)構(gòu)及各部分增長情況

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)穩(wěn)定性和抗風險能力表現(xiàn)更好。2022年，百強企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為11.72億元，同比增長14.76%，高于營業(yè)收入均值增速，成為營收重要的壓艙石。

而增值服務(wù)遭受宏觀經(jīng)濟、地產(chǎn)行業(yè)、疫情管控影響，業(yè)務(wù)量顯著下降。2022年，增值服務(wù)收入均值為2.70億元，同比下降6.35%，增速首年轉(zhuǎn)負。但增值服務(wù)的市場潛力不可小覷，尤其社區(qū)增值服務(wù)仍是物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)增長的重要力量。

伴隨百強企業(yè)的業(yè)務(wù)范疇不斷擴大，城市服務(wù)、商業(yè)運營、智能科技服務(wù)、IFM等創(chuàng)新型服務(wù)逐漸發(fā)展起來。2022年，百強企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值約0.4億元，同比增長32.86%，增速較快。

圖：2021-2022年百強企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)分類及占比情況

2022年，百強企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)均值約1.65億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經(jīng)濟影響增速放緩，其中空間運營、資產(chǎn)運營、生活服務(wù)三大主要板塊合計收入占比約83.27%。

空間運營服務(wù)收入主要包括停車場運營管理服務(wù)、社區(qū)傳媒及其他社區(qū)空間運營服務(wù)，在三大業(yè)務(wù)板塊中占比最高，首破三成，達31.82%，較上一年提升1.86個百分點。

社區(qū)生活服務(wù)主要包括社區(qū)零售、家政服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等，2022年該板塊收入占比約為26.32%，是三大板塊中的第二大板塊。其中，社區(qū)零售服務(wù)收入占比達19.06%，較上一年提高2.04個百分點，是社區(qū)增值服務(wù)主要品類中增長最快的業(yè)務(wù)。

業(yè)主資產(chǎn)運營服務(wù)主要包括房屋經(jīng)紀和美居服務(wù)，合計收入占比為25.13%，是百強企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)的第三大業(yè)務(wù)板塊。其中，房屋經(jīng)紀收入占比13.04%，是百強企業(yè)較為成熟的業(yè)務(wù)，但占比較上年下降了0.91個百分點。美居服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)收入中的占比為12.09%，較上一年提升0.88個百分點。

雖然整體看百強企業(yè)開展的社區(qū)增值服務(wù)種類齊全，服務(wù)多樣，但對于每一家企業(yè)而言，社區(qū)增值服務(wù)呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)更聚焦、優(yōu)勢資源整合更突出的特點。百強企業(yè)在布局社區(qū)增值服務(wù)過程中不是盲目地追求服務(wù)種類多樣，而是重點發(fā)力1-3項細分業(yè)務(wù)，并在該領(lǐng)域取得一定競爭優(yōu)勢，將服務(wù)做專做精，其他服務(wù)則是量力而行。

非業(yè)主增值服務(wù)板塊受到較大影響，2022年，百強企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入均值約為1.05億元，同比降低21.40%，下降明顯。不少企業(yè)該業(yè)務(wù)板塊甚至出現(xiàn)腰斬，如時代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)、第一服務(wù)控股、榮萬家等企業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)收入下降比例均超過50%。雖然短期內(nèi)，這對企業(yè)的經(jīng)營績效產(chǎn)生一定不良影響，但伴隨關(guān)聯(lián)交易出清，百強企業(yè)將逐步發(fā)力更具發(fā)展?jié)摿Φ纳鐓^(qū)增值服務(wù)以及其他創(chuàng)新型服務(wù)，實現(xiàn)未來的可持續(xù)增長。

除鞏固社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)外，百強企業(yè)不斷拓寬服務(wù)領(lǐng)域，布局更多新賽道，擴大營收來源，保障業(yè)績持續(xù)增長。城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運營、智能科技服務(wù)等創(chuàng)新型服務(wù)為行業(yè)打開了更大的市場空間，拓寬了服務(wù)邊界。整體而言，2022年百強企業(yè)創(chuàng)新型服務(wù)收入均值0.40億元，在營業(yè)收入中占比2.70%，且占比呈逐年提高趨勢。

圖：2019-2022年部分百強企業(yè)城市服務(wù)收入及增長情況

百強企業(yè)對城市服務(wù)的探索已有5年的時間，近幾年發(fā)展非常迅速。碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、時代鄰里、雅生活集團紛紛加入到這一行列。2022年碧桂園服務(wù)城市服務(wù)板塊收入接近50億元，2019-2022年均復(fù)合增速高達313.53%；保利物業(yè)、雅生活集團、時代鄰里城市服務(wù)自首年至2022年均復(fù)合增長率也均超60%，表明該業(yè)務(wù)板塊突出的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

IFM是突破傳統(tǒng)服務(wù)對象和服務(wù)理念的全新探索。百強企業(yè)也陸續(xù)重視IFM賽道，并通過為企業(yè)、學校、醫(yī)院等單位提供服務(wù)來提升服務(wù)密度，主要業(yè)務(wù)聚焦于餐飲服務(wù)、綜合服務(wù)及設(shè)備管理等。2022年，金科服務(wù)、新城悅服務(wù)、新希望服務(wù)提供餐飲服務(wù)的收入分別為3.39億元、3.55億元、1.06億元，已成為重要的業(yè)務(wù)板塊，同比增速分別高達334.29%、305.88%、110.27%，發(fā)展?jié)摿ν怀觥?strong>IFM具有綜合性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該領(lǐng)域尚處于探索階段，參與度不高，業(yè)務(wù)滲透率較低，未來仍有較大的挖掘空間。

商業(yè)運營管理是聚焦商辦物業(yè)管理的百強企業(yè)特有的業(yè)務(wù)板塊，呈現(xiàn)出專業(yè)性強、利潤率高等特征。從2022年數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)等多家百強企業(yè)的商業(yè)運營及管理服務(wù)的毛利率均在35%以上，表現(xiàn)出較強的盈利能力。

圖：2022年部分百強企業(yè)商業(yè)運營及管理服務(wù)經(jīng)營情況

此外，還有少量百強企業(yè)借助科技力量，加強智能化建設(shè)，提供智能解決方案服務(wù)，比如為開發(fā)商提供智能案場解決方案，或者為物業(yè)公司及其管理的項目（住宅、寫字樓、園區(qū)等）提供智能科技服務(wù)。

圖：2019-2022年百強企業(yè)毛利潤、凈利潤及增速情況

百強企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%。在營業(yè)收入平均增速約10.62%的情況下，毛利潤和凈利潤明顯下降，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

圖：2019-2022年百強企業(yè)毛利率和凈利率均值

與此同時，百強企業(yè)2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49和2.71個百分點，成為近幾年來利潤率水平新低。我們通過盤點港股各行業(yè)凈利率情況發(fā)現(xiàn)，盡管上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均凈利率顯著下降，2022年凈利率均值降至7.92%，仍在港交所行業(yè)分類中排名第五位，仍屬于凈利率水平較高的行業(yè)。

圖：2019-2022年百強企業(yè)營業(yè)成本均值及營業(yè)成本率情況

2022年，百強企業(yè)營業(yè)成本均值為11.62億，同比增長15.76%，較上一年提升2.45個百分點。盡管百強企業(yè)不斷探索成本管控的方式，但仍然很難短時間內(nèi)實現(xiàn)降本提效，成本管控似乎成為百強企業(yè)面臨的一大難題。百強企業(yè)2022年的平均營業(yè)成本率為78.38%，較2021年上漲3.49個百分點，一改以往年度逐年小幅下降的趨勢。

經(jīng)過一段時間的快速擴張后，行業(yè)已開始進入理性回歸、高質(zhì)發(fā)展階段。回歸服務(wù)本質(zhì)，便是服務(wù)至上，以品質(zhì)贏得市場。百強企業(yè)發(fā)揮示范帶頭作用，讓客戶在服務(wù)中獲得高度的滿足感和最好的體驗感，增強用戶粘性，把回歸服務(wù)本質(zhì)融入到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之中，并對其內(nèi)涵做出新的詮釋。

物業(yè)管理行業(yè)迎來發(fā)展關(guān)鍵時期，百強企業(yè)以品質(zhì)服務(wù)為支撐，促進管理規(guī)模有序、有質(zhì)、穩(wěn)步擴張，擴大品牌影響力，延伸增值服務(wù)，進而實現(xiàn)全面高質(zhì)量發(fā)展。

圖：品質(zhì)服務(wù)促進企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

最近五年，百強企業(yè)物業(yè)服務(wù)費收繳率均值、項目留存率均值一直維持較高水平。服務(wù)費收繳率和項目留存率是體現(xiàn)服務(wù)水平的重要指標，是客戶對服務(wù)質(zhì)量評判的直觀表現(xiàn)。2022年，百強企業(yè)物業(yè)服務(wù)費收繳率均值為93.51%，項目留存率均值為98.33%，繼續(xù)保持高位運行，說明百強企業(yè)服務(wù)品質(zhì)得到了業(yè)主的信任與認可。

圖：2018-2022年百強企業(yè)物業(yè)服務(wù)費收繳率與項目留存率

為保障服務(wù)品質(zhì)，百強企業(yè)以標準化為基點，逐步推進“四化建設(shè)”，即服務(wù)標準化、標準產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化、品牌價值化。

圖：百強企業(yè)加強“四化”建設(shè)

目前百強企業(yè)重點依然是放在標準化建設(shè)的層面，但同時又表現(xiàn)出新的特點。企業(yè)將標準化建設(shè)內(nèi)化于公司管理，在標準化建設(shè)的同時提升公司治理水平；標準化建設(shè)涵蓋基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)等多層次內(nèi)容，以客戶需求為中心，提升客戶生活服務(wù)體驗；標準化建設(shè)是具體的、清晰的、有目標的，流程的制定適配服務(wù)場景，有利于員工執(zhí)行。

圖：標準產(chǎn)品化三種模式

在保障高服務(wù)品質(zhì)的前提下，如何做到價更優(yōu)？總體來講，百強企業(yè)通過增加區(qū)域范圍內(nèi)服務(wù)項目的數(shù)量，提升密度，進行規(guī)模化管理；同時積極開展多元增值服務(wù)，提升濃度，借助智能化的管理手段，在提高運營效率的基礎(chǔ)之上，實施“優(yōu)”價策略。

圖：百強企業(yè)提升密度與濃度路徑措施

2022年全國物業(yè)服務(wù)滿意度評價結(jié)果并未延續(xù)前兩年的增長趨勢，行業(yè)整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，印證了行業(yè)在高速成長后需要回歸服務(wù)本質(zhì)的深刻訴求。

從各細項來看，入戶維修、增值服務(wù)和客戶服務(wù)人員三項滿意度評價最高，得分均超過81分，疫情防控、綠化養(yǎng)護和安全管理的滿意度評價較高，得分超過了80分；業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴處理、文化活動、智慧化建設(shè)和車輛管理的滿意度評價較低，得分均不足77分，與物業(yè)服務(wù)整體評價存在一定差距，其中投訴處理滿意度評價得分最低，存在較大提升空間。

圖：2022年中國物業(yè)服務(wù)滿意度細項指標表現(xiàn)

百強企業(yè)以滿意度建設(shè)為抓手，著力提升客戶服務(wù)品質(zhì)。頭部企業(yè)在實踐中走在了行業(yè)前列，針對各細項短板進行逐一改善。多年來持續(xù)進行智慧化建設(shè)為業(yè)主提供更多便利，進一步優(yōu)化投訴流程及時解決業(yè)主遇到的問題，開展豐富的社區(qū)文化活動滿足人們的情感需要。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，截至目前，商品房竣工面積、學校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費加權(quán)平均計算可得，市場規(guī)模超萬億元。未來該市場仍將保持穩(wěn)定增長。

儲備項目作為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的強力后盾，2022年百強企業(yè)合同儲備項目均值達117個，合同儲備項目面積均值為2094.36萬平方米，較去年分別增長4.46%和5.21%，為未來企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了有力支撐。

圖：2017-2022年百強企業(yè)合同儲備項目面積均值及儲備項目數(shù)量均值

理性發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)、拓展業(yè)務(wù)邊界有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善收入結(jié)構(gòu)及增厚利潤。從早期彩生活的“社區(qū)租賃、購物協(xié)助”，到中海物業(yè)的“公共資源使用、房屋經(jīng)紀、團購”，再到碧桂園服務(wù)的“家政服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)、拎包入住服務(wù)、增值創(chuàng)新服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)”，社區(qū)增值服務(wù)從有到全，經(jīng)過多年探索與嘗試，在廣度和深度上都得到了較快發(fā)展。

圖：近十年社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要發(fā)展變化情況

最近幾年，隨著行業(yè)理性回歸，社區(qū)增值服務(wù)又呈現(xiàn)新的特點，即逐步專注于重點航道，像居家生活類的家政服務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)零售，空間運營類的社區(qū)傳媒等業(yè)務(wù)，資產(chǎn)類的租賃業(yè)務(wù)等，實現(xiàn)了從全到優(yōu)的轉(zhuǎn)變。

城市服務(wù)成為越來越多的百強企業(yè)布局的重點領(lǐng)域，其市場空間逐漸被打開。從市場空間看，城市服務(wù)已形成萬億規(guī)模的藍海市場，正成為百強企業(yè)競相追逐的業(yè)務(wù)布局方向。2022年全國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出^[3]達到19415億元，假設(shè)該數(shù)值此后幾年保持穩(wěn)定，且假設(shè)到2025年物業(yè)管理的滲透度達到50%左右，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市社區(qū)服務(wù)的潛在市場容量為9707.5億元。

IFM通過整合資源，滿足客戶日常所需，對工作場所進行空間利用，對設(shè)施設(shè)備維護降耗，對環(huán)境進行管理，總之可將客戶非核心業(yè)務(wù)統(tǒng)一籌劃與管理，是近兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)開拓的新賽道。目前我國IFM服務(wù)市場需求規(guī)模約6260億元，預(yù)計到2026年將增長到約10699億元，年均復(fù)合增長率達14.07%。

總市值、市盈率較底部已反彈約40%，但距歷史高點仍有較大提升空間。截止2023年3月31日，行業(yè)總市值約為3651億元，距兩年來的最低點2613億已反彈約40%，但距2021年6月末的萬億市值還有較大差距。板塊平均市盈率約為9倍，在2023年第一季度保持穩(wěn)定，但對比近兩年板塊PE均值18倍，仍有較大提升空間。

圖：港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值及市盈率走勢

但長期來看，行業(yè)基本面并未改變。從盈利能力看：根據(jù)上市公司年報數(shù)據(jù)，收入均值44.65億元^[4]，毛利潤均值9.96億元，毛利率和凈利率均值分別為22.31%和7.92%。從成長性看：2022年上市物企在管面積均值1.31億平方米，同比增長18.54%；合約面積均值1.81億平方米，同比增長18.30%。從行業(yè)屬性上看：物業(yè)板塊具備弱周期性，現(xiàn)金流好，抗風險能力強，成長性好的特點。從未來發(fā)展看：諸多特色賽道如高端服務(wù)、商業(yè)運營、城市服務(wù)、TOD物業(yè)管理、綠色物業(yè)、工地物業(yè)、IFM等領(lǐng)域有望逐步打開，為行業(yè)開辟更多細分藍海。

物企獨立性持續(xù)增強、更加冷靜和理智的戰(zhàn)略布局以及關(guān)聯(lián)方的“出清”，有助于行業(yè)開啟新的發(fā)展周期。獨立性主要表現(xiàn)在三個方面：股權(quán)獨立、業(yè)務(wù)獨立和品牌獨立。股權(quán)獨立是物企走獨立化發(fā)展道路必然面對的問題，部分物企引入戰(zhàn)略投資者，原大股東變成二股東，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，長期來看有利于公司治理和獨立性發(fā)展；業(yè)務(wù)獨立核心在于擁有獨立擴張和運營的能力；品牌獨立是物企獨立的根本。

圖：2019-2022年百強企業(yè)人才結(jié)構(gòu)對比

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展也對企業(yè)的人才素質(zhì)提出了更高的要求。2022年，百強企業(yè)的從業(yè)人員中，本科及以上人員占比12.12%；大專學歷人員占比23.01%；高中學歷人員、中專及以下人員占比分別為22.14%和42.73%。百強企業(yè)從業(yè)人員的學歷水平延續(xù)了過去幾年的變化趨勢，對高學歷、專業(yè)型、復(fù)合型人才的需求較以往更加明顯。

隨著物業(yè)管理場景的增多，增值服務(wù)、創(chuàng)新型業(yè)務(wù)的開展，物企提供的服務(wù)種類更加多元和豐富，內(nèi)容更為復(fù)雜和專業(yè)，科技化和數(shù)字化程度越來越高，因而，科技型人才、復(fù)合型人才逐漸被吸納進來，在進一步提升專業(yè)化及智能化水平的同時，促進行業(yè)良性發(fā)展。

百強企業(yè)積極完善招人、選人、用人機制，廣納優(yōu)秀人才，為企業(yè)增添活力。在人才招聘方面，為了將優(yōu)秀的人才吸聚到企業(yè)合適的崗位上，百強企業(yè)進一步細分了自身的招聘需求，結(jié)合社會招聘、校園招聘和企業(yè)內(nèi)部招聘等方式，通過官方網(wǎng)站、公眾號、獵頭、校園雙選會、培訓機構(gòu)等渠道，招聘大批精英，為企業(yè)的發(fā)展注入新鮮血液。百強企業(yè)積極吸納應(yīng)屆畢業(yè)生，并構(gòu)建完備培訓計劃，幫助校招生完成從學生到職場人士的轉(zhuǎn)變，迅速提升員工的素質(zhì)水平，暢通員工晉升通道，實現(xiàn)員工與企業(yè)的共同發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)基本保持了自身員工體系的穩(wěn)定，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，為促就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)做出了積極貢獻。2022年，百強企業(yè)員工數(shù)量均值為6212人，同比增長5.15%。

圖：2020-2022年百強企業(yè)員工數(shù)量均值

崗位設(shè)置更加多元，廣攬不同就業(yè)群體，為各層級勞動者提供就業(yè)平臺。百強企業(yè)除提供包括管家、保安、保潔、綠化、維修在內(nèi)的基礎(chǔ)服務(wù)崗位外，還提供包括數(shù)據(jù)分析、系統(tǒng)架構(gòu)師、置業(yè)顧問等專業(yè)技術(shù)崗位，以及專門為應(yīng)屆生設(shè)置管培生崗位，在解決基層勞動者和應(yīng)屆生就業(yè)問題，促進社會和諧穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。

2022年，百強企業(yè)堅持誠信經(jīng)營，依法納稅，為國家貢獻了大量稅收收入。2022年，百強企業(yè)納稅總額達252.16億元，承擔起了納稅責任與義務(wù)，充盈了國家財政收入。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為基層治理的重要參與者，對于維護社會穩(wěn)定，促進和諧社會建設(shè)，具有至關(guān)重要的作用。在基層治理的過程中，百強企業(yè)參與了包括老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老服務(wù)、保障房管理、鄉(xiāng)村振興和公共突發(fā)事件防控等重要環(huán)節(jié)，逐步創(chuàng)新基層治理模式，有效解決部分基層治理難題，充分發(fā)揮積極作用。

圖：百強企業(yè)參與的基層治理環(huán)節(jié)

百強企業(yè)響應(yīng)政策號召、推進ESG實踐，探尋綠色物業(yè)管理新模式，助力國家雙碳目標實現(xiàn)，有利于企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。百強企業(yè)非常重視運營管理中節(jié)能、環(huán)保、減排等多個方面，逐步推進綠色物業(yè)管理，探索相應(yīng)的管理模式。部分百強企業(yè)在ESG報告實質(zhì)性議題中將綠色節(jié)能放在重要位置，如綠城服務(wù)將“氣候變化”、“排放物”、“環(huán)境及天然資源”作為重要性議題，凸顯公司對可持續(xù)發(fā)展的重視；越秀服務(wù)將“綠色物業(yè)管理”、“倡導低碳生活”、“綠色辦公”作為重要議題，表明對綠色發(fā)展相關(guān)問題的重視度很高。

此外，越來越多的百強企業(yè)意識到設(shè)定減排目標的重要性，通過建立“碳賬本”，制定科學合理碳目標來指導企業(yè)的行為，使企業(yè)在高質(zhì)發(fā)展、綠色發(fā)展的過程中保持競爭優(yōu)勢。

我們確信在行業(yè)快速變革的關(guān)鍵時期，IFM將為物業(yè)企業(yè)發(fā)展打開新的經(jīng)營思路，帶來新的增長機會，成為新的賽道。

IFM（Integrated Facility Management的簡稱）直譯為綜合設(shè)施管理，是將工作空間所需的物業(yè)資產(chǎn)、家具設(shè)備、工作流程和人員等要素整合在一起進行管理的綜合性空間服務(wù)體系。

IFM概念起源于美國并在美國發(fā)展成熟，后傳入歐洲，并不斷發(fā)展豐富。亞太地區(qū)由于工業(yè)標準化程度相對較低，以及部分終端用戶對IFM等外包業(yè)務(wù)的接受度不足，因此IFM整體發(fā)展水平目前落后于歐美國家。但未來隨著亞太地區(qū)發(fā)展中國家經(jīng)濟實力的崛起和對外包業(yè)務(wù)認可度的提升，IFM服務(wù)市場也將日趨成熟。

IFM和FM（設(shè)施管理）二者不存在根本差別，IFM只是在FM的基礎(chǔ)上強調(diào)了“Integrated”，即綜合、整合，這里的“綜合”一方面指供給端內(nèi)部的資源整合，另一方面指需求端需求的綜合；IFM與PM（物業(yè)管理）在概念定義、客戶群體、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)目標、企業(yè)定位等方面邊界清晰，雖然目前越來越多的物業(yè)企業(yè)加速布局IFM領(lǐng)域，推動行業(yè)出現(xiàn)PM與IFM融合發(fā)展的趨勢，但IFM服務(wù)的綜合性、戰(zhàn)略性特點依然突出。

根據(jù)不同產(chǎn)品類型,可將IFM服務(wù)內(nèi)容細分為七大類: 設(shè)施維修及維護、環(huán)境與能源管理、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、企業(yè)和資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)和綜合服務(wù)（空間規(guī)劃、員工福利管理、飲水服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、制服服務(wù)、禮賓服務(wù)等），作為一項綜合性空間服務(wù)體系，IFM服務(wù)不但要求相關(guān)企業(yè)持續(xù)打磨細項服務(wù)的專業(yè)度，更要求為客戶提供綜合性的需求解決方案。

圖： IFM主要七大類服務(wù)內(nèi)容

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

IFM作為滿足企業(yè)多元服務(wù)需求的有力抓手，綜合考慮人、財、物、空間、技術(shù)等要素在整合過程中的重要性，其特點可總結(jié)成“六化”，分別是定制化、多元化、場景化、碎片化、精細化、差異化。

圖： IFM服務(wù)“六化”特點

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

于企業(yè)而言，IFM服務(wù)具備多元價值，從需求端看，IFM的綜合性服務(wù)能夠幫助企業(yè)提高生產(chǎn)效率，節(jié)省客戶篩選和采購的精力，降低運營成本，同時能夠改善企業(yè)的生產(chǎn)、工作環(huán)境，提升總體工作體驗，提高員工滿意度；從供給端看，布局IFM業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)能夠擴展其增值服務(wù)的空間，提升客戶粘性、增強客戶忠誠度，而這種深度“捆綁”的模式能夠提高企業(yè)的競爭力，推動企業(yè)和客戶的長期合作。

圖： IFM服務(wù)于企業(yè)的多元價值

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

國內(nèi)市場方面，龐大的非住宅物業(yè)規(guī)模奠定了IFM業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)。2022年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管總建筑面積約為290億平方米，其中以商業(yè)、辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的非住宅業(yè)態(tài)的面積占比約為34.15%，預(yù)計到2026年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管總建筑面積將達到355億平方米，非住宅面積占比將上升至38.21%，達136億平方米，龐大的非住宅物業(yè)規(guī)模將是IFM服務(wù)實現(xiàn)快速發(fā)展的沃土。

我們以中國非住宅物業(yè)規(guī)模作為基礎(chǔ)，結(jié)合各業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務(wù)收費水平，綜合考慮到IFM服務(wù)的溢價水平和市場接受度，在相對保守的情況下以3倍于物業(yè)管理費用作為平均收費標準，通過加權(quán)平均法估算出我國物業(yè)管理行業(yè)IFM服務(wù)市場需求規(guī)模將由2022年的約6260億元，增長至2026年的約10699億元，年均復(fù)合增長率達14.07% 。

圖： 2022-2026年中國IFM服務(wù)市場規(guī)模及預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

IFM國際巨頭企業(yè)經(jīng)過近百年的市場磨礪，商業(yè)模式已經(jīng)較為成熟，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定，以團餐服務(wù)為代表的專業(yè)細分領(lǐng)域和以承接客戶企業(yè)非核心業(yè)務(wù)外包的綜合服務(wù)領(lǐng)域是海外標桿企業(yè)戰(zhàn)略布局的重點方向。

從團餐服務(wù)內(nèi)容看，IFM國際巨頭企業(yè)能夠提供高度專業(yè)化、定制化的餐飲體驗，能夠滿足不同行業(yè)、不同領(lǐng)域客戶的多元化后勤餐飲服務(wù)需求。標桿企業(yè)的團餐服務(wù)內(nèi)容主要包括：后勤餐廳、活動餐飲、酒店餐飲、精致餐飲、咖啡服務(wù)、外賣和微型廚房等。通過高效的供應(yīng)鏈管理和高度標準化的餐飲制作流程，標桿企業(yè)一方面能夠保障團餐服務(wù)的高品質(zhì)，形成品牌效應(yīng)；另一方面，能夠最大程度的壓縮經(jīng)營成本，形成企業(yè)競爭優(yōu)勢。

圖：IFM國際巨頭企業(yè)團餐服務(wù)內(nèi)容

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

從團餐收入占比看，團餐服務(wù)已經(jīng)成為很多IFM國際巨頭重要的收入來源。例如，索迪斯2022財年營業(yè)收入約1462億元，其中團餐業(yè)務(wù)收入約608億元，收入占比約為41.6%；愛瑪客2022財年營業(yè)收入約1159億元，其中以團餐業(yè)務(wù)為主的食物和支援服務(wù)（國際）收入約259億元，收入占比合計約為22.4%；歐艾斯2022財年營業(yè)收入約為756億，其中餐飲服務(wù)收入約為98億元，收入占比約為13.1%。

圖：部分IFM國際巨頭企業(yè)團餐業(yè)務(wù)收入及其占比情況

數(shù)據(jù)來源：wind及企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

從團餐客戶類型看，國際標桿企業(yè)的團餐業(yè)務(wù)客戶趨于多元化：除向企業(yè)、政府機關(guān)、學校、醫(yī)院、住宅小區(qū)、養(yǎng)老院等單位提供優(yōu)質(zhì)一體化團餐服務(wù)外，也向大型工地、特色餐飲中心、文化設(shè)施等提供餐飲管理與服務(wù)，客戶甚至包括軍隊、海上石油鉆井平臺等。

在IFM國際巨頭的成長實踐中，戰(zhàn)略導向的收并購和持續(xù)的業(yè)務(wù)拓展是關(guān)鍵。一方面，企業(yè)通過戰(zhàn)略收并購能夠快速建立起專業(yè)服務(wù)能力，搶先切入具有市場潛力的新細分賽道；另一方面，企業(yè)從傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)方向出發(fā)，圍繞產(chǎn)業(yè)價值鏈和多元服務(wù)場景，開展戰(zhàn)略收并購，持續(xù)強化優(yōu)勢業(yè)務(wù)的行業(yè)地位，并最終實現(xiàn)全球化布局，構(gòu)筑起對競爭者的進入壁壘。

在并購標的的選擇上，IFM國際巨頭企業(yè)傾向于細分領(lǐng)域或特定區(qū)域的專業(yè)細分龍頭企業(yè)，通過“掐尖式”收并購，實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的跨越式發(fā)展。例如，索迪斯1995年并購英國餐飲巨頭Gardner Merchant和瑞典領(lǐng)先服務(wù)公司Partena，成為在全球占據(jù)領(lǐng)先地位的餐飲服務(wù)供應(yīng)商；1998年并購美國的Marriott Management Services，成為北美市場團體餐飲服務(wù)和設(shè)施管理服務(wù)的領(lǐng)先集團。以上標的在被并購前均處于所屬行業(yè)或區(qū)域的領(lǐng)先地位，索迪斯通過定向收購，強強聯(lián)合賦予企業(yè)更多的發(fā)展機會。

企業(yè)“掐尖式”并購來的優(yōu)質(zhì)標的好似一粒粒種子，蘊藏能量且極具價值，其代表的是機會和希望，但如何使其生根發(fā)芽并長出藤蔓才是企業(yè)關(guān)注的重點。通過產(chǎn)業(yè)鏈上的強勢業(yè)務(wù)形成的客戶粘性和競爭優(yōu)勢，快速切入細分賽道，是企業(yè)實現(xiàn)“藤蔓式”業(yè)務(wù)拓展的關(guān)鍵。

根據(jù)企業(yè)及市場實際情況制定合理的并購策略，進而借助資本力量進行橫向和縱向的并購，是企業(yè)實現(xiàn)“藤蔓式”業(yè)務(wù)拓展保障。愛瑪客的并購策略遵循四大原則：對現(xiàn)有業(yè)務(wù)規(guī)模擴張（業(yè)務(wù)擴張）、拓展業(yè)務(wù)和提升企業(yè)競爭地位（產(chǎn)業(yè)鏈擴張）、擴大品牌或產(chǎn)品影響（品牌擴張）、進入新的區(qū)域市場（地理擴張）。愛瑪客根據(jù)自身在全球市場的業(yè)務(wù)開展實際情況，采取不同的并購策略，從而保證企業(yè)的“藤蔓式”業(yè)務(wù)拓展取得成功。

1.IFM與FM、PM邊界認知模糊，正加速厘清

整體來看，現(xiàn)階段市場主體出現(xiàn)對IFM與FM、PM邊界認知模糊的問題是階段性的，任何新興行業(yè)在發(fā)展初期都可能面臨這樣的問題。現(xiàn)在越來越多的國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和客戶正在加快接受IFM服務(wù)理念，并且能夠?qū)�IFM服務(wù)的價值和特點做出理性的判斷，隨著市場的發(fā)展和成熟，這個萬億規(guī)模的新賽道將吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入場布局。

2.缺乏行業(yè)標準與準則，人才及服務(wù)觀念錯配

IFM在國內(nèi)發(fā)展尚處于起步階段，但囿于部分企業(yè)管理半徑較大，服務(wù)標準難以統(tǒng)一，且行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)還在進一步完善中，對IFM服務(wù)的標準化、專業(yè)化形成一定挑戰(zhàn)。

目前國內(nèi)從事IFM行業(yè)的人大多是由傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)或設(shè)施管理企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，專業(yè)人才的儲備、服務(wù)人員的意識和觀念以及服務(wù)專業(yè)性等方面不能滿足國內(nèi)IFM快速發(fā)展的現(xiàn)實需要，未來仍需一段時間進行磨合調(diào)整。

IFM服務(wù)供應(yīng)商對一線工作人員的能力評價模型更加復(fù)雜，測評維度更多元，從標桿企業(yè)的實踐情況看，目前主要聚焦于專業(yè)技能水平、服務(wù)客戶意識、企業(yè)價值認同、個人知識結(jié)構(gòu)和學習能力五個方面。優(yōu)秀的IFM一線工作人員，不但具備上述評價模型的各項能力，而且會有2-3項特別突出的能力表現(xiàn)，明顯比傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)對一線工作人員的能力要求更高且綜合性更強。

3.單一專業(yè)先行，缺乏整合型IFM企業(yè)

從企業(yè)實踐情況看，無論是以萬物梁行、新城悅服務(wù)等為代表的物業(yè)系IFM供應(yīng)商，還是以嘉信立恒為代表的資本系IFM供應(yīng)商，都更傾向于聚焦某一專業(yè)領(lǐng)域的能力建設(shè)，通常是團餐服務(wù)或設(shè)備管理，行業(yè)缺乏真正的整合型IFM企業(yè)。在行業(yè)發(fā)展缺乏標準的背景下，企業(yè)通過單一專業(yè)服務(wù)先行的策略能夠滿足IFM在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)實需要，但隨著國內(nèi)IFM市場的發(fā)展成熟，行業(yè)會更呼喚具備多種專業(yè)服務(wù)能力，能夠整合不同行業(yè)、不同類型客戶的整合型本土IFM企業(yè)。

4.市場潛力加速釋放，入局企業(yè)成長空間巨大

IFM在國內(nèi)是一個極具發(fā)展前景且規(guī)模空前的大行業(yè)，但囿于這個行業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展時間較短，國內(nèi)入局企業(yè)在營收規(guī)模、業(yè)務(wù)完整度等方面與國際巨頭相比仍存在巨大差距，可謂正處于小企業(yè)匹配大行業(yè)的非常態(tài)階段，市場機會較多。

此外，在發(fā)達經(jīng)濟體中，一般業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的IFM企業(yè)會占據(jù)約三分之一的市場份額；而在中國，雖然2022年國內(nèi)IFM的市場規(guī)模就已經(jīng)突破6200億元，但行業(yè)前十的企業(yè)所占份額不到10%，這預(yù)示著國內(nèi)IFM領(lǐng)域的入局者未來成長空間巨大。

國內(nèi)企業(yè)在布局IFM領(lǐng)域的實踐過程中，基本形成了自上而下的戰(zhàn)略導向和自下而上的需求導向兩種布局模式。前者企業(yè)通過整合優(yōu)勢業(yè)務(wù)和資源，實現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦，迅速切入IFM領(lǐng)域的潛力細分賽道；后者企業(yè)通常是擁有強大的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)或特殊的客戶群體，基于需求端的服務(wù)延伸機會，順應(yīng)市場發(fā)展和客戶需求，整合企業(yè)供應(yīng)鏈和資源，形成新的業(yè)務(wù)板塊�；�于兩種IFM布局啟動模式，企業(yè)聚焦三大類服務(wù)內(nèi)容：團餐、綜合服務(wù)和能源管理。

1.團餐服務(wù)——物企布局熱度最高的專業(yè)賽道

從物業(yè)企業(yè)的實踐情況看，團餐服務(wù)是企業(yè)自上而下戰(zhàn)略聚焦的重點賽道，同屬于IFM領(lǐng)域的大后勤服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)和團餐具有天然的契合度。一方面，B端客戶有所重合：工商業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府機關(guān)、學校、醫(yī)院、銀行等往往物業(yè)服務(wù)和團餐服務(wù)需求是共存的；另一方面，受IFM國際巨頭企業(yè)的成長路徑啟發(fā)，團餐服務(wù)是撬動企業(yè)在IFM領(lǐng)域布局的重要支點，通過團餐+物業(yè)服務(wù)的一體化管理，既能夠給B端客戶帶來更高效的服務(wù)，便于其聚焦核心業(yè)務(wù)，也能夠成為物業(yè)企業(yè)布局IFM領(lǐng)域的重要抓手。

圖：物業(yè)服務(wù)+團餐一體化經(jīng)營可行性示意

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

物業(yè)企業(yè)入局團餐領(lǐng)域主要有三種路徑：第一是收購專業(yè)團餐公司或具有團餐業(yè)務(wù)的標的企業(yè)，迅速形成專業(yè)服務(wù)能力；第二是投資設(shè)立包含餐飲業(yè)務(wù)的附屬公司；第三是聯(lián)合餐飲公司進行戰(zhàn)略合作。

但整體來看，團餐業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占比較低，從已公布數(shù)據(jù)的企業(yè)情況看，均不足10%，可見其仍處于產(chǎn)業(yè)布局的初期階段。

圖：2022年部分物業(yè)企業(yè)團餐業(yè)務(wù)收入及營收占比情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報

注：新希望服務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑為“在線及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)”

2.綜合服務(wù)——圍繞B端客戶需求提供增值服務(wù)

基于IFM服務(wù)的綜合性要求，物業(yè)企業(yè)圍繞不動產(chǎn)空間和人的直接需求及其衍生需求對服務(wù)內(nèi)容進行延伸和整合，形成了對客戶企業(yè)的一體化綜合服務(wù)。通過將這些獨立且分散的服務(wù)細項整合起來，不但能夠有效降低客戶企業(yè)的溝通成本，而且能實現(xiàn)高度定制化的服務(wù)效果，因此一體化綜合服務(wù)是IFM的靈魂。

圖：圍繞企業(yè)客戶需求可拓展綜合服務(wù)內(nèi)容示意

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

綜合服務(wù)是一個循序漸進、逐漸完善的過程，并不是追求服務(wù)的“一步到位”。國內(nèi)物業(yè)企業(yè)從實際出發(fā)，先著手于能夠為客戶提供的專業(yè)服務(wù)，如保潔、保安、停車管理、空間規(guī)劃、禮賓服務(wù)、餐飲等；再以點擴面，橫向拓展服務(wù)內(nèi)容，最終以降本增效為目標將各種服務(wù)串聯(lián)起來，形成一體化綜合服務(wù)。

3.設(shè)施管理——綠色能源方向企業(yè)大有可為

在我國“雙碳”戰(zhàn)略目標指導下，設(shè)施管理的重點方向是綠色能源管理，幫助客戶企業(yè)實現(xiàn)節(jié)能減排和綠色轉(zhuǎn)型的發(fā)展目標。設(shè)施管理作為一個專業(yè)領(lǐng)域，目前在國內(nèi)市場中， 雖然傳統(tǒng)設(shè)施管理企業(yè)在該專業(yè)領(lǐng)域中占據(jù)優(yōu)勢地位，但是隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，以萬物梁行、招商積余、特發(fā)服務(wù)、卓越商企服務(wù)等為代表的物業(yè)企業(yè)在設(shè)施管理領(lǐng)域也取得了突出的成績。這些企業(yè)的共同特點是圍繞非住宅業(yè)態(tài)進行戰(zhàn)略布局，并基于客戶的需求自上而下形成各具特色的設(shè)施管理業(yè)務(wù)板塊，現(xiàn)階段設(shè)施管理業(yè)務(wù)已成為支撐企業(yè)拓展IFM領(lǐng)域的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和抓手。

IFM作為一項綜合性、系統(tǒng)性的管理工程，其服務(wù)內(nèi)涵大、外延廣，對服務(wù)方的綜合能力要求較高，新入局企業(yè)多采用集中型策略鎖定目標市場和客戶，通過聚焦客戶資源、業(yè)務(wù)特色、服務(wù)能力等多方面的核心優(yōu)勢，由點及面、循序漸進的構(gòu)建企業(yè)IFM服務(wù)體系。

從國際巨頭的實踐情況看，聚焦IFM某個細分領(lǐng)域，并將其做到極致，再由點及面擴展服務(wù)內(nèi)容，即能形成行業(yè)的龍頭。例如，索迪斯核心優(yōu)勢業(yè)務(wù)是團餐服務(wù)為代表的駐場服務(wù)，愛瑪客的特色業(yè)務(wù)是制服服務(wù)，歐艾斯的核心業(yè)務(wù)是清潔服務(wù)等，它們首先專注于自己的核心優(yōu)勢業(yè)務(wù)，并將其打造成企業(yè)核心產(chǎn)品，借此積累廣泛用戶，然后在此基礎(chǔ)上圍繞客戶多元服務(wù)需求廣泛拓展業(yè)務(wù)，最終形成了豐富的IFM服務(wù)體系。

表：部分企業(yè)在IFM領(lǐng)域的核心業(yè)務(wù)單元/特色優(yōu)勢業(yè)務(wù)

從企業(yè)的經(jīng)營實踐情況看，餐飲服務(wù)和清潔服務(wù)可能是物業(yè)企業(yè)在IFM領(lǐng)域布局門檻較低的優(yōu)勢業(yè)務(wù)。根據(jù)IFM服務(wù)的具體內(nèi)容與物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的匹配程度及各專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的進入壁壘高低情況，我們將IFM服務(wù)內(nèi)容進行分層，現(xiàn)階段看，餐飲服務(wù)和清潔服務(wù)可能是物業(yè)企業(yè)在IFM領(lǐng)域布局門檻較低的優(yōu)勢業(yè)務(wù)。

注：氣泡大小表示潛在市場空間大�。粩�(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

從IFM國際巨頭的實踐經(jīng)驗看，收并購是國際IFM供應(yīng)商巨頭實現(xiàn)全球化布局的策略關(guān)鍵。例如，索迪斯從專注法國南部地區(qū)的團餐服務(wù)商發(fā)展成為業(yè)務(wù)遍及全球的IFM服務(wù)商，其發(fā)展離不開公司采取的積極的收并購和外拓策略，索迪斯傾向于并購在屬地處于領(lǐng)先地位的企業(yè)，進而實現(xiàn)業(yè)務(wù)升級。

從國內(nèi)市場看，部分物業(yè)企業(yè)正在嘗試通過收并購強化自身在以團餐服務(wù)為代表的IFM細分領(lǐng)域的服務(wù)能力建設(shè)，并以此為支點撬動企業(yè)在IFM領(lǐng)域的優(yōu)勢布局。例如，金科服務(wù)通過收購“金科酒管”與“金悅佳品”及重慶本土龍頭型團餐企業(yè)——重慶韻涵餐飲文化有限公司，快速提升了企業(yè)團餐服務(wù)能力，并在此基礎(chǔ)上孵化了團餐子品牌“金曉心悅”，構(gòu)建起全方位團餐體系。

IFM服務(wù)與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)最顯著的區(qū)別在于其極具個性化的綜合服務(wù)方案。傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)提供的以“四保一服”為標配的標準化服務(wù)，而IFM服務(wù)追求的是從客戶視角切入，為企業(yè)量身定制菜單式服務(wù)清單，高定制化的服務(wù)在通過足夠的經(jīng)驗積累后，或?qū)⑿纬善髽I(yè)的護城河。

IFM的起點是客戶的多元服務(wù)需求，對于服務(wù)方而言，準確判斷和識別客戶需求是提供個性化、差異化服務(wù)方案的前提。物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)客戶企業(yè)所處的發(fā)展階段、所屬的行業(yè)領(lǐng)域，結(jié)合以往客戶服務(wù)經(jīng)驗初步判斷客戶的服務(wù)需求方向，再通過對客戶企業(yè)的深入調(diào)研，形成對客戶需求的準確判斷，進而以客戶需求為基礎(chǔ)，組織專項團隊進場服務(wù)。

圖： IFM服務(wù)客戶需求識別及服務(wù)方案設(shè)計步驟與重點

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素，也是制約行業(yè)未來發(fā)展方向和速度的瓶頸。IFM服務(wù)的專業(yè)化、定制化特點及其業(yè)務(wù)深度和廣度已經(jīng)遠遠超出目前大部分從業(yè)人員的傳統(tǒng)思維和做法，企業(yè)迫切需要吸引和培養(yǎng)掌握專業(yè)技術(shù)、具備先進觀念、適應(yīng)市場變化的新生服務(wù)力量加入，從而構(gòu)筑起專業(yè)化人才體系，重塑組織能力，為企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

IFM服務(wù)作為一種集物業(yè)管理、設(shè)施管理、行政管理、財務(wù)管理、人力資源管理等多專業(yè)于一身的現(xiàn)代服務(wù)門類，對核心管理人才的專業(yè)要求很高。根據(jù)我們對部分上市企業(yè)IFM職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)背景調(diào)查情況看，曾經(jīng)從事“物業(yè)管理”與“機電設(shè)施維護”的人員占比合計在65%以上；其次是負責行政管理和人力資源的人員，合計占比在21%左右；負責采購及供應(yīng)鏈管理和財務(wù)人員的占比約為10%。

從目前國內(nèi)IFM從業(yè)人員的來源情況看，一線服務(wù)人員主要來自于國內(nèi)物業(yè)企業(yè)和設(shè)施管理供應(yīng)商；核心管理人員主要來源于國際IFM服務(wù)企業(yè)和國內(nèi)傳統(tǒng)頭部設(shè)施管理供應(yīng)商的人才輸出。

IFM聚焦于客戶企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)外包，是構(gòu)成客戶生態(tài)體系的重要組成部分。具有非核心業(yè)務(wù)外包需求的客戶目前以各行業(yè)頭部企業(yè)或創(chuàng)新型企業(yè)為主，它們在選擇供應(yīng)商時更加關(guān)注對方的品牌實力及服務(wù)經(jīng)驗，這對IFM供應(yīng)商的品牌建設(shè)和業(yè)務(wù)積累提出一定要求。

物業(yè)企業(yè)的IFM服務(wù)通常是整合在商寫業(yè)務(wù)板塊下，其在商寫領(lǐng)域的布局情況很大程度上決定了企業(yè)IFM業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和品牌實力。面對市場前景廣闊的商寫領(lǐng)域，部分物業(yè)企業(yè)已經(jīng)推出了專屬服務(wù)品牌，例如，萬物云的萬物梁行、中海物業(yè)的海納萬商、保利物業(yè)的星云企服等，這些頭部物業(yè)企業(yè)的品牌經(jīng)營的理念和意識較強，它們在進軍IFM領(lǐng)域時比其它企業(yè)更具有品牌優(yōu)勢。

IFM和綠色低碳的結(jié)合會是未來行業(yè)的發(fā)展的必然趨勢，數(shù)字化在其中扮演著主要角色。要實現(xiàn)綠色低碳和IFM融合發(fā)展，首先要做到的是對客戶企業(yè)整個能源管理體系的數(shù)字化建模；其次，通過數(shù)字化的日常運營管理，幫助客戶進行碳的計算、核查、追蹤；最后，通過數(shù)字技術(shù)評價IFM服務(wù)整體的落地情況，實現(xiàn)對服務(wù)空間和設(shè)備的全生命周期的碳管理�？梢姡瑪�(shù)字化手段貫穿IFM服務(wù)的全流程，是幫助客戶企業(yè)實現(xiàn)綠色低碳發(fā)展的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

數(shù)字化能夠有效降低IFM供應(yīng)商運營成本，同時幫客戶企業(yè)實現(xiàn)節(jié)能減排。客戶企業(yè)私屬空間管理中的各個系統(tǒng)如果僅僅是獨立運行，可能導致數(shù)據(jù)孤島和低下的效率，信息不一致也可能導致重復(fù)勞動和管理盲區(qū)，這不僅僅會拖累運營效率，也會埋下安全隱患和增加成本。而數(shù)字化的IFM平臺可以實現(xiàn)對能源設(shè)備的24小時不間斷監(jiān)測，同時利用人工智能技術(shù)使平臺不斷學習、隨時做出調(diào)整并且進行優(yōu)化。比如辦公室的供暖與通風就可以通過數(shù)字化技術(shù)根據(jù)當日天氣、辦公室人數(shù)、流通頻率等調(diào)整至最適宜的狀態(tài)。

在國家“雙碳”戰(zhàn)略目標引領(lǐng)下，IFM服務(wù)商還可以通過數(shù)字化手段為客戶創(chuàng)造更多"綠色"品牌價值，取得LEED、WELL認證。從行業(yè)標桿企業(yè)的實踐情況看，它們積極把握國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級窗口期和企業(yè)ESG發(fā)展機遇，以客戶企業(yè)綠色低碳發(fā)展訴求為切入點，通過數(shù)字化手段提升服務(wù)效率和服務(wù)能力，幫助客戶企業(yè)成功獲得國際認證。例如，萬物梁行助力騰訊濱海大廈、北京鳳凰國際傳媒中心、深圳濱海云中心等多個服務(wù)項目取得了LEED和WELL認證。

1. 并購統(tǒng)計口徑以年度內(nèi)發(fā)布收并購公告或相關(guān)信息為基礎(chǔ)整理，視并購后續(xù)進展年度盤點數(shù)據(jù)可能會有調(diào)整。

2. 根據(jù)目前行業(yè)發(fā)展趨勢，將百強企業(yè)的營業(yè)收入劃分為三個板塊：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)收入及創(chuàng)新型服務(wù)收入。其中增值服務(wù)包括社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)；創(chuàng)新型服務(wù)是指近幾年行業(yè)新拓板塊，如城市服務(wù)、IFM、商業(yè)運營、智能科技服務(wù)或企業(yè)特色的創(chuàng)新服務(wù)等。 

3. 城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出是指政府城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出，包括城鄉(xiāng)社區(qū)管理事務(wù)支出、城鄉(xiāng)社區(qū)規(guī)劃與管理支出、城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施支出、城鄉(xiāng)社區(qū)住宅支出、城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生支出、建設(shè)市場管理與監(jiān)督支出等。 

4. 截至2023年3月31日已披露數(shù)據(jù) 

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