迅圖國際青年社區(qū)位于經(jīng)開區(qū)信息產(chǎn)業(yè)基地春漫大道中段，是經(jīng)開區(qū)內(nèi)的一個新項(xiàng)目。由于一直未曾公開亮相，項(xiàng)目基本不為人知，近日網(wǎng)上開始出現(xiàn)了項(xiàng)目的銷售信息。云南房網(wǎng)實(shí)地踩盤卻發(fā)現(xiàn)，迅圖國際青年社區(qū)項(xiàng)目對外銷售物業(yè)包括了LOFT公寓、寫字樓和獨(dú)立商業(yè)，但項(xiàng)目用地性質(zhì)確是科研用地，迅圖國際青年社區(qū)的科研用地性質(zhì)物業(yè)，是否可以對外銷售？購買后又是否能獲得合法產(chǎn)權(quán)？
項(xiàng)目多種物業(yè)在售由研發(fā)中心變身為青年社區(qū)
據(jù)置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目共有六棟建筑，1、5棟為16層的全精裝創(chuàng)業(yè)SOHO公寓，3、6棟為16層的寫字樓，2、4棟為5層的獨(dú)立商業(yè)，1棟部分還有總層數(shù)為5層的裙樓商業(yè)。除了裙樓商業(yè)部分外，項(xiàng)目的精裝LOFT公寓、寫字樓和獨(dú)立商業(yè)均對外銷售，其中精裝LOFT公寓分為20年使用權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)兩種情況對外銷售。從項(xiàng)目的產(chǎn)品類型來看，項(xiàng)目儼然是一個純商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)。
迅圖國際青年社區(qū)沙盤
根據(jù)資料顯示，項(xiàng)目的開發(fā)商為昆明迅圖投資有限公司，該公司是昆明迅圖電子科技（集團(tuán)）有限公司在經(jīng)開區(qū)合資成立的，初衷是進(jìn)行總部大樓及電子信息研發(fā)中心項(xiàng)目的建設(shè)，建成后主要從事迅圖公司總部運(yùn)營及電子信息類企業(yè)孵化。2012年5月28日，昆明市環(huán)境保護(hù)局發(fā)布了項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書審批前公示信息；2013年9月6日，項(xiàng)目通過了昆明市規(guī)劃局的審批。此時，項(xiàng)目名稱為“迅圖國際研發(fā)中心”，并不是現(xiàn)在對外公布的“迅圖國際青年社區(qū)”。
據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目原本是規(guī)劃四棟寫字樓的，但之后將其中兩棟寫字樓設(shè)計(jì)為精裝LOFT公寓，并且對外銷售。
開發(fā)商稱明年1月交房能拿到房產(chǎn)證
截至目前，項(xiàng)目六棟建筑的外立面已經(jīng)完全呈現(xiàn)出來了，并且已經(jīng)開始進(jìn)行綠化施工。開發(fā)商介紹說，下個月項(xiàng)目將開始準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收資料，竣工驗(yàn)收通過后，進(jìn)行室內(nèi)裝修，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2016年1月份交房。由于項(xiàng)目是科研用地，并不需要像其他商品房項(xiàng)目一樣取得預(yù)售證，可以直接對外銷售，購房時與購房者簽訂的也不是商品房購銷合同，而是買賣合同。至于簽訂買賣合同時，項(xiàng)目的正式名稱具體是什么，項(xiàng)目售樓部工作人員表示還沒見到過，不是很清楚。
迅圖國際青年社區(qū)實(shí)景
同時，開發(fā)商表示，購房者購房時首付須一次性付清，但可以申請信用貸款，貸款期只有三年。關(guān)于購房者最關(guān)心的產(chǎn)權(quán)證問題，開發(fā)商表示購房者是可以拿到產(chǎn)權(quán)證的。但因?yàn)轫?xiàng)目是科研用地，因此在辦理產(chǎn)權(quán)證時，是辦理到開發(fā)商名下，隨后由開發(fā)商過戶給業(yè)主。業(yè)主獲得的產(chǎn)權(quán)是獨(dú)立且完整的，可以自行買賣、轉(zhuǎn)讓等。當(dāng)問到多長時間能拿到產(chǎn)權(quán)證時，開發(fā)商表示會在交房期間盡快辦理，但具體多長時間并不清楚。
科研用地開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目交房和產(chǎn)權(quán)辦理有風(fēng)險
根據(jù)昆明市國土資源局資料顯示，昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司原持有的昆國用（2011）第00646號國有土地使用權(quán)，于2012年2月9日轉(zhuǎn)讓至昆明訊圖投資有限公司名下，證載用途為科教用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2061年8月，可見這宗土地是轉(zhuǎn)讓的，并不是開發(fā)商直接拿的地。
那么，迅圖國際青年社區(qū)以科研用地開發(fā)并對外銷售的物業(yè)是否存在風(fēng)險呢？經(jīng)查詢，昆明市規(guī)劃局網(wǎng)站在2015年1月14日公示昆明迅圖投資有限公司行政審批變更與延續(xù)決定書明確表示，“同意取消你公司“迅圖國際研發(fā)中心”項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》備注中“項(xiàng)目維持科研用地用途，建成后不得對外銷售”的內(nèi)容，這份公示顯示，項(xiàng)目對外銷售至少是不被禁止的。
該項(xiàng)目雖然由市規(guī)劃局取消了不得對外銷售的限制，但沒有預(yù)售許可，也簽不了正式購房合同，未來辦理產(chǎn)權(quán)上未必沒有隱患。云南房網(wǎng)就此咨詢了一位國土局工作人員，他表示，科研用地一般屬于公益性機(jī)構(gòu)用地，取得方式為劃撥用地，如轉(zhuǎn)化為建筑用地要按建筑用地相關(guān)手續(xù)辦理完畢（完成規(guī)劃報(bào)批補(bǔ)繳土地出讓金等）方能至住建部門辦理房產(chǎn)證。項(xiàng)目雖然能辦理房產(chǎn)證，但中間存在很多問題。根據(jù)開發(fā)商的說法，項(xiàng)目辦理產(chǎn)權(quán)證時，需要先辦理到開發(fā)商名下，然后才由開發(fā)商過戶到業(yè)主名下，過程麻煩，而且存在風(fēng)險�？蒲凶≌某晒ν怃N售，竣工交房、產(chǎn)權(quán)辦理、產(chǎn)權(quán)過戶給業(yè)主等都是需要慎重考慮的問題。
據(jù)了解，科研用地開發(fā)商用甚至住宅，這類行走在灰色地帶的案例在省外也有不少。如鄭州市金水科教新城園區(qū)內(nèi)的聚方科技園本是科教用地辦公場所，卻變身為5A甲級寫字樓；南京天安數(shù)碼城作為科研辦公大樓，卻被分割對外銷售，竣工后且過了交房期限，開發(fā)商遲遲沒有交房；武漢的圣愛米倫拉德芳斯本為科研辦公樓立項(xiàng)，卻被當(dāng)做LOFT公寓出售，產(chǎn)權(quán)證辦理變成業(yè)主的煩心事。有省外的幾個科研用地變商用的例子在前，迅圖國際青年社區(qū)的竣工交房和產(chǎn)權(quán)證辦理不得不讓人擔(dān)憂。
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