昆明市人民政府辦公廳 關(guān)于印發(fā)昆明市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償指導(dǎo)意見的通知

昆政辦〔2015〕104號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，各國(guó)家級(jí)、省級(jí)開發(fā)（度假）園區(qū)管委會(huì)：

《昆明市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償指導(dǎo)意見》已經(jīng)市人民政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行

昆明市人民政府辦公廳

2015年6月19日

昆明市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償指導(dǎo)意見

第一條為加強(qiáng)和規(guī)范昆明市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《云南省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合工作實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。

第二條各縣（市）區(qū)人民政府，各國(guó)家級(jí)、省級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱轄區(qū)政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。轄區(qū)政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作。
轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償協(xié)調(diào)機(jī)制，解決有關(guān)重大問題。

第三條轄區(qū)政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，未經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的，不得作出房屋征收決定。

房屋征收補(bǔ)償資金應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和云南省住宅竣工驗(yàn)收有關(guān)要求，產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)益爭(zhēng)議。

第四條轄區(qū)政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議或者行政訴訟的權(quán)利和期限。

轄區(qū)政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄�、解釋工作�?br/> 房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

第五條房屋征收范圍確定后，不得在征收范圍內(nèi)實(shí)施下列行為：

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋、土地用途；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、登記發(fā)證；

（四）以被征收房屋為注冊(cè)地址辦理工商注冊(cè)登記手續(xù)；

（五）房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；

（六）已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢房屋的續(xù)建；

（七）其它不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)的行為。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過一年。
第六條因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，作出房屋征收決定前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)征求擬征收區(qū)域范圍內(nèi)的被征收人改建意愿，經(jīng)90％以上被征收人同意，方可啟動(dòng)舊城區(qū)改建。

多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本指導(dǎo)意見規(guī)定的，轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，根據(jù)聽證意見對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改并予以公布。

在房屋征收決定公告后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到征收區(qū)域范圍內(nèi)總戶數(shù)80％以上簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到80％簽約比例的，房屋征收決定暫緩執(zhí)行。

第七條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣補(bǔ)償加房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模�按評(píng)估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，按套內(nèi)建筑面積對(duì)套內(nèi)建筑面積的原則，并區(qū)分征收范圍內(nèi)安置與異地安置的情況，與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

第八條被征收房屋面積、用途及獎(jiǎng)勵(lì)戶數(shù)認(rèn)定

（一）被征收房屋面積的認(rèn)定。被征收房屋經(jīng)依法登記并取得《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）的，以《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）登記面積為準(zhǔn)。被征收房屋的《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）登記面積與實(shí)際面積不相符的，或者被征收人對(duì)面積認(rèn)定有爭(zhēng)議的，由具備房屋測(cè)繪資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并由測(cè)繪機(jī)構(gòu)、征收部門或征收實(shí)施單位、被征收人進(jìn)行三方簽字認(rèn)定。

（二）被征收房屋用途的認(rèn)定。以國(guó)土部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》或不動(dòng)產(chǎn)登記部門核發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》載明的用途為準(zhǔn)。如三證認(rèn)定的用途有差異，以規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的用途為準(zhǔn)。《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》實(shí)施前建成的合法房屋，不能提供《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，以國(guó)土部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》載明的用途為準(zhǔn)。

違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

（三）住宅性質(zhì)房產(chǎn)的獎(jiǎng)勵(lì)戶數(shù)認(rèn)定。住宅性質(zhì)房產(chǎn)，按一本《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）為一戶產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，但《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）上表明有多套房屋的，在計(jì)發(fā)搬遷費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及臨時(shí)安置費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“三項(xiàng)費(fèi)用”）時(shí)，在規(guī)定的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)期限（時(shí)段）內(nèi)，可以以套為戶數(shù)進(jìn)行相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，分別計(jì)發(fā)“三項(xiàng)費(fèi)用”。除“三項(xiàng)費(fèi)用”外的其他補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)，一律按一本《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）為一戶產(chǎn)權(quán)人計(jì)算。

未辦理產(chǎn)權(quán)登記或有部分手續(xù)的房屋，由被征收人提出申請(qǐng)后，房屋征收部門會(huì)同規(guī)劃、國(guó)土、住建、監(jiān)察、審計(jì)等部門對(duì)房屋合法性、面積和用途進(jìn)行認(rèn)定。

第九條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定由房屋征收部門按照《云南省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》相關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。房屋征收部門和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家和省的相關(guān)規(guī)定開展評(píng)估工作，并處理評(píng)估中的有關(guān)問題。

第十條被征收房屋價(jià)值的評(píng)估，包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值和房屋裝飾裝修價(jià)值的評(píng)估。

被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省房屋征收評(píng)估辦法規(guī)定，由被征收人選取具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，選用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估�？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用最適合的方法，合理確定評(píng)估結(jié)果，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

（一）被征收房屋為商品住宅（商品住宅是指所使用的土地是國(guó)有出讓的居住用地，房屋必須是合法建筑），以“房地合一”的原則進(jìn)行評(píng)估后補(bǔ)償，即只對(duì)房屋及房屋所在區(qū)域凈用地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估認(rèn)定，空地、公共綠地、配套設(shè)施等價(jià)值不再進(jìn)行二次補(bǔ)償。

房改房、私有房屋，房屋垂直投影面積外的土地成本未分?jǐn)傆?jì)入房屋成本的，根據(jù)土地征收相關(guān)政策依法對(duì)土地使用權(quán)單位進(jìn)行補(bǔ)償。

不同用地性質(zhì)土地上的住宅房屋的評(píng)估，由評(píng)估公司依法選用相應(yīng)的評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估后補(bǔ)償。有合法建設(shè)批文，但未取得《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）的，應(yīng)當(dāng)扣減辦理《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）所需費(fèi)用后進(jìn)行補(bǔ)償。

（二）被征收房屋為非住宅房屋的，以“房地合一”的原則進(jìn)行評(píng)估后補(bǔ)償。不同用地性質(zhì)土地上的非住宅房屋，由評(píng)估公司依法選用相應(yīng)的評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估后補(bǔ)償，有合法建設(shè)批文，但未取得《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）的，應(yīng)當(dāng)扣減辦理《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》）所需費(fèi)用后進(jìn)行補(bǔ)償

（三）改變建設(shè)用地性質(zhì)和規(guī)劃用途，現(xiàn)用途為經(jīng)營(yíng)性性質(zhì)，但未變更房屋所有權(quán)證、土地證的，應(yīng)當(dāng)按原批準(zhǔn)建設(shè)用地性質(zhì)和規(guī)劃用途并參照現(xiàn)使用現(xiàn)狀采用相應(yīng)的評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估后補(bǔ)償。

（四）涉及8.31土地上的房屋，已完善土地手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的土地使用性質(zhì)，采用相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估后補(bǔ)償；未完善土地手續(xù)的房屋，按照“房地分離”的原則執(zhí)行。

（五）征收有審批手續(xù)且未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，政府一旦建設(shè)須無條件拆除，拆除后可采用成本法評(píng)估其建筑物殘值予以補(bǔ)償；征收有審批手續(xù)且到期的臨時(shí)建筑，對(duì)積極主動(dòng)配合拆除的可以給予適當(dāng)補(bǔ)助，不積極主動(dòng)配合拆除的，無條件強(qiáng)制拆除；沒有審批手續(xù)的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)無條件拆除。

（六）征收房屋為在建工程的，應(yīng)當(dāng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估后補(bǔ)償（工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)；在建工程評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃條件等為依據(jù)）。

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