卸下18載地產(chǎn)生涯榮光，“掌舵者”倪建達選擇在知天命年歲出走上實城開。時隔一年半后，倪建達時代上實城開的首個綜合體“城開中心”亦正式易主。
5月12日晚間，上實控股公告稱，公司非全資附屬子公司上海城開（集團）以19.07億元向中庚地產(chǎn)實業(yè)集團有限公司出售公司附屬公司上海城開龍城40%股本權(quán)益。
收購完成后，力暉投資有限公司、中庚地產(chǎn)實業(yè)、綠碳基金別持有上海城開龍城25%、40%、35%股權(quán)，上海城開龍城將不再為上海實業(yè)附屬公司。
雖然看似是三家公司各自為陣，但在觀點地產(chǎn)新媒體查閱相關(guān)資料后得知，擁有綠碳基金全部股權(quán)的福州申達金融及上海申庚實業(yè)大股東均為中庚地產(chǎn)實業(yè)集團有限公司。
力暉投資有限公司則于2013年被中庚國際集團收購100%股權(quán)，并隨即成為城開龍城的主要股東。
這樣看來，上實城開完成最后四成股權(quán)出售后，閔行城開中心的真正主人已換上了“中庚”的頭銜。
“出售事項將有助優(yōu)化上實城開集團旗下投資性物業(yè)的戰(zhàn)略布局，而出售事項純?yōu)樯蠈嵆情_策略性調(diào)配旗下資源及調(diào)整資產(chǎn)組合�！鄙蠈嵖毓捎诠嬷兄赋觥�
但在上海業(yè)內(nèi)人士薛建雄、張宏偉則解釋稱，考慮到上實城開手中握有多個商辦項目，將業(yè)已成熟的城開中心整售回籠資金是為其他項目（特別置換的濱江城開中心）籌資的有效方式，同時可潤色今年的財務(wù)報表。
城開中心易主中庚
上實城開5月12日公告稱，公司將以19.07億向中庚地產(chǎn)實業(yè)集團出售上海城開龍城40%股本權(quán)益。
該交易完成后，力暉投資有限公司、中庚地產(chǎn)實業(yè)、綠碳基金別持有上海城開龍城25%、40%、35%股權(quán)，即上海城開龍城將不再為上�？毓筛綄俟�。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱公告，上海城開龍城擁有上海閔行區(qū)一宗混合用地并將其開發(fā)為“城開中心”，該項目總建筑面積約為38.81萬平方米，由寫字樓、商用物業(yè)及酒店等混合用途物業(yè)組成。
截至2015年12月31日，該項目未來可銷售建筑面積為24.2萬平方米，預計將于2016年（分階段）竣工。于2015年12月31日上海城開龍城經(jīng)審核賬面凈值為21億元。
按上海城開龍城于完成日的賬面值計算，預期上實控股在出售事項完成時將錄得未經(jīng)審核稅前利潤約4.4億元。
其實，在此次售出上海城開龍城四成股權(quán)前，上實城開已于今年1月8日以16.68億元代價將該公司另一部分股權(quán)出讓給中庚。
彼時，上實城開向綠碳基金出售所持有綠碳基金全部股權(quán)，出售代價為16.68億元，而綠碳基金持有上海城開龍城35%股權(quán)。
此后，綠碳基金則由福州申達金融（從事金融及信息技術(shù)等服務(wù)及其外包，股東為中庚地產(chǎn)）和上海申庚實業(yè)（從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、電子商務(wù)及企業(yè)管理諮詢）擁有全部股權(quán)。
相關(guān)資料顯示，上海中庚實業(yè)是由中庚集團與上海城開于2014年成立，旨在合作開發(fā)上海城開中心項目，項目總投資90億元。
按照上述分析，通過這兩次交易后，中庚已持有上海城開龍城即“城開中心”75%股權(quán)，剩下的25%生意則發(fā)生在更早的三年前。
2013年6月21日晚間，上實城開宣布以11.75億元向中庚國際出售上海城開龍城25%股權(quán)。
三年時間，中庚通過三次收購后已完全控股閔行“城開中心”，而上實城開則從中成功套現(xiàn)47.5億元。
商業(yè)試驗六年變臉
雖然上城城開方面以調(diào)整“資產(chǎn)配置”為閔行城開中心的改名換姓給出了直觀而直接的解釋，但分析人士則給出了不一樣的意見。
上海業(yè)內(nèi)人士薛建雄對觀點地產(chǎn)新媒體表示，就上海商辦市場來看，持有物業(yè)的資金回報率還是太低，整售回籠資金反而是一種更為明智的選擇。
在薛建雄看來，除去已售出的閔行城開中心外，上實城開旗下商業(yè)項目TODTOWN天薈及濱江城開中心都需要大量的開發(fā)資金，套現(xiàn)的資金剛好投入這些項目中。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，濱江城開中心將打造成一座總體量約50萬平方米，涵蓋辦公、商業(yè)、文化、休閑等多產(chǎn)業(yè)的大型城市綜合體。
“其實從這些商業(yè)項目條件來看，都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但就上實城開這一發(fā)展態(tài)勢，未來不排除繼續(xù)整售商業(yè)項目的可能�！毖ㄈ缡侵赋�。
實際上，上實城開自2011年涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，已先后獲得了上海城開中心(閔行核心區(qū))、莘莊地鐵站上蓋綜合開發(fā)項目以及上海世貿(mào)商城項目。
但作為商業(yè)地產(chǎn)的“新兵”，或為彌補專業(yè)能力上的不足，其在第一個項目（閔行城開中心）便開始引入“優(yōu)質(zhì)”合作者中庚。
“此次引入福建中庚集團是作為項目合作方，我們稱之為戰(zhàn)略投資者，因為他們開發(fā)此類項目也有一定經(jīng)驗�！�2013年首次出讓城開中心股權(quán)時，上實城開相關(guān)負責人如是對觀點地產(chǎn)新媒體表示。
隨后在莘莊地鐵上蓋以及上海世貿(mào)商城項目上，上實城開分別選擇了與港資企業(yè)新鴻基地產(chǎn)以及南豐合作。
盡管上述兩項目當前進展情況尚屬正常，但正如薛建雄所言，或許在未來某個時刻它們也會遇到閔行城開中心一樣的變臉秀。
當然，資金回籠一方面可以為在建項目注入新鮮資金血液，另一方面則可潤色公司今年的財務(wù)報表。
觀點地產(chǎn)新媒體查閱上實城開2015年報，期內(nèi)，集團收入實現(xiàn)約38.72億港元，同比下跌50.2%；毛利率由去年同期的38.0%降至32.3%。
對此，上實城開解釋稱，收入的下跌是緣于集團的很大部份在建項目屬投資性物業(yè)，所以竣工交付住宅樓房較少，連帶結(jié)轉(zhuǎn)收入一并減少。
“這種情況下，從短期來看，出售城開中心套現(xiàn)無疑可以最快改善收入下跌帶來的負面效應(yīng)�！鄙虾I(yè)內(nèi)張宏偉對觀點地產(chǎn)新媒體指出。
上實城開方面也強調(diào)，公司一直尋求不同途徑以釋放于財務(wù)報表按成本列賬的若干項目的真正價值，本次出售事項乃變現(xiàn)“城開中心”項目部分隱藏價值的機會。
同時上實城開透露，該次出售事項有助于優(yōu)化旗下投資性物業(yè)的戰(zhàn)略部局，出售資金有助于集團加速開發(fā)現(xiàn)有項目，及收購將來發(fā)現(xiàn)的新項目。
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