2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%，核心一二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。量價(jià)高位推動(dòng)下，品牌房企業(yè)績大增，同時(shí)大型房企資源整合加劇，對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極，造成地價(jià)短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價(jià)漲幅尤為顯著。
展望下半年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)依然較大，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，下半年市場(chǎng)量價(jià)增速將回調(diào)，全年量價(jià)平穩(wěn)增長，絕對(duì)水平將創(chuàng)新高。一方面，熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，樓市調(diào)整壓力加大；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡，去庫存仍是下半年主基調(diào)。
一、市場(chǎng)表現(xiàn)與特征：市場(chǎng)整體持續(xù)高溫，二線城市表現(xiàn)突出
1.政策：中央層面地產(chǎn)政策趨穩(wěn)，地方強(qiáng)化因城施策，熱點(diǎn)城市漸收緊
年初中央信貸財(cái)政政策調(diào)整促進(jìn)需求釋放，長效機(jī)制完善推進(jìn)住房制度改革。2月購房門檻再度降低，不“限購”城市首套房首付比例最低為20%，同時(shí)再降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政政策也積極調(diào)整，下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，促進(jìn)需求釋放。同時(shí)住房制度改革穩(wěn)步推進(jìn)，長效機(jī)制逐步完善。兩會(huì)及十三五規(guī)劃綱要均提出鼓勵(lì)剛性和改善性需求，建立購租并舉住房制度。《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》出臺(tái)，對(duì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有了更具體的規(guī)范。長三角、成渝及哈長城市群規(guī)劃落地，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”、各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作也順利推進(jìn)。
地方政府因城施策力度加大，熱點(diǎn)城市政策持續(xù)收緊。當(dāng)前城市分化格局明顯，部分熱點(diǎn)城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場(chǎng)呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢(shì)，一線城市已率先出臺(tái)調(diào)控收緊措施，滬深限購加碼，上海實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州將商住納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強(qiáng)樓市管控穩(wěn)定房價(jià)。合肥、廈門、蘇州、南京等強(qiáng)二線城市房價(jià)地價(jià)領(lǐng)漲全國，合肥對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控，同時(shí)收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺(tái)措施限房價(jià)地價(jià)，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數(shù)三四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻，市場(chǎng)仍以去庫存、促消費(fèi)為主基調(diào)，供應(yīng)端實(shí)行差別化供地政策，優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施，需求端仍通過信貸調(diào)整、稅費(fèi)減免等刺激需求釋放。
總體來看，在2015年以來多輪貨幣信貸政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化不斷加劇，地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這也將是下半年樓市政策主線。中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大，合肥已出臺(tái)限貸政策，南京、蘇州也限制房價(jià)地價(jià)過快上漲，未來或有更多城市效仿上海實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理。而其它庫存壓力較大的城市仍將有寬松政策助力，推進(jìn)戶籍政策落實(shí)、鼓勵(lì)農(nóng)民工購房等，進(jìn)一步去化庫存。
2.成交：各類需求釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行，二季度增速有所回落
上半年市場(chǎng)成交整體高位運(yùn)行，但二季度成交增速有所回落。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交約3500萬平方米，同比增長36.6%，絕對(duì)量創(chuàng)歷史同期最高水平。
具體來看，一季度，在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期向好，成交穩(wěn)步提升，代表城市商品住宅月均成交面積達(dá)到3135萬平方米，同比大幅增長50.1%；其中3月單月成交量達(dá)4410萬平方米，同比增長86.4%，絕對(duì)水平創(chuàng)歷史單月新高。二季度以來，滬深限購加碼，且自去年下半年以來市場(chǎng)成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點(diǎn)城市價(jià)格高企，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，導(dǎo)致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交約3930萬平方米，同比增長27.4%，較一季度收窄22.7個(gè)百分點(diǎn)。
不同城市來看，上半年各類城市成交同比均增加但增速放緩，其中二線城市增幅最高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上半年，一線城市月均成交量83萬平方米，同比增長9.3%，增速在各類城市中最低，較一季度顯著收窄33.9個(gè)百分點(diǎn)。二線代表城市月均成交93萬平方米，同比增長41.2%，增速較一季度收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)，但增幅在各線城市中最為顯著。三線代表城市月均成交量42萬平方米，同比增長37.8%，增速較一季度收窄22.1個(gè)百分點(diǎn)。
4月以來二手房成交環(huán)比持續(xù)下降，5月同比下降。2016年1-5月，十大城市二手住宅累計(jì)成交67.44萬套，同比增長59.0%，增幅較一季度收窄52.6個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，一季度受降首付、調(diào)整契稅營業(yè)稅利好政策影響，共成交41.78萬套，同比大幅增長1.1倍，其中3月成交19.02萬套，同比增幅超過160%，絕對(duì)規(guī)模僅次于2013年3月的歷史高點(diǎn)。進(jìn)入二季度，熱點(diǎn)城市成交顯著降溫，二手房成交相應(yīng)下調(diào)，4-5月共成交25.66萬套，同比增長13.17%，其中5月同比下降0.2%，是2014年12月以來首次同比下降。
整體來看，上半年市場(chǎng)成交高位運(yùn)行，一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場(chǎng)熱度較高，其中3月新房成交創(chuàng)歷史單月新高，二手房成交為歷史單月次高。二季度以來二手房市場(chǎng)回落，并傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，成交增速回調(diào)。預(yù)計(jì)下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在政策收緊預(yù)期影響下，市場(chǎng)成交會(huì)有下行的壓力；重慶、天津、武漢、成都等城市會(huì)延續(xù)當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)，平穩(wěn)放量；庫存壓力比較大的三四線城市在去庫存政策刺激下，成交量走勢(shì)平穩(wěn)。
3.價(jià)格：百城價(jià)格累計(jì)上漲7.61%，核心一二線及其周邊城市輪番領(lǐng)漲
2016年上半年百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，3月環(huán)比漲幅突破1%，5月同比漲幅突破10%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，百城住宅均價(jià)環(huán)比持續(xù)上漲，上半年累計(jì)上漲7.61%。其中，一季度累計(jì)上漲2.94%，3月環(huán)比漲幅達(dá)到歷史最高點(diǎn)，為1.90%；二季度保持較高漲幅，累計(jì)上漲4.54%。同比來看，自2015年8月百城住宅價(jià)格同比止跌轉(zhuǎn)漲以來連續(xù)11個(gè)月上漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大，今年5月漲幅突破10%，6月漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，至11.18%。
2016年上半年，各級(jí)城市住宅價(jià)格均累計(jì)上漲，二季度城市分化趨勢(shì)放緩。具體來看，一線城市上半年累計(jì)上漲12.79%，漲幅較去年同期擴(kuò)大7.62個(gè)百分點(diǎn)；二線城市累計(jì)上漲5.33%，其中蘇州、南京累計(jì)漲幅超過20%；三線城市累計(jì)上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。二季度分化趨勢(shì)明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴(kuò)大，尤其是二線城市漲幅擴(kuò)大顯著。
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