大型房企整合加劇，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場結(jié)束快速增長期，行業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”已成為新常態(tài)。今年以來以中海、中信為代表的大型房企通過兼并重組形成行業(yè)大鱷的趨勢顯現(xiàn)，未來行業(yè)競爭格局將持續(xù)升級。
在各類寬松政策的疊加刺激之下，2016上半年品牌房企業(yè)績顯著提升，全年銷售目標完成率已達較高水平。銷售的持續(xù)回暖激發(fā)房企拿地補倉的意愿，而當前融資環(huán)境的寬松也使得房企資金面得到了極大的改善，在此背景下房企上半年拿地規(guī)模大幅增長，拿地重心開始向基本面較好的二線中心城市轉(zhuǎn)移。此外，由于市場競爭的不斷加劇，行業(yè)的整合成為趨勢，今年以來大型房企間的“強強聯(lián)合”頻現(xiàn)。展望下半年，隨著之前熱點城市市場需求的釋放，預計品牌房企業(yè)績增長速度將有所放緩，但銷售規(guī)模仍將處于較高水平。在拿地布局方面，由于當前行業(yè)整合壓力較大，集中度將持續(xù)提高，擁有更多土地儲備的房企將在未來整合競爭格局中掌握更多話語權(quán)，因此品牌房企在一、二線城市土地市場的競爭將仍然激烈。
二、下半年展望：熱點城市風險積聚，樓市面臨調(diào)整，三四線城市去庫存穩(wěn)步推進
1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟下行壓力依然較大，因城施策下政策環(huán)境分化加劇
內(nèi)生增長動力不足，經(jīng)濟發(fā)展仍面臨較大不確定性。2016年一季度GDP增速繼續(xù)放緩，同比增長6.7%，較去年同期收窄0.3個百分點。2016年以來國內(nèi)政策環(huán)境寬松，供給側(cè)改革持續(xù)深化，但新舊經(jīng)濟增長動力交替過渡，經(jīng)濟下行壓力不減。投資增速繼續(xù)放緩，1-5月固定資產(chǎn)投資同比增速跌破10%，并且對基建和房地產(chǎn)投資依賴性較強，民間投資增速和占比下降，經(jīng)濟內(nèi)生增長動力依然較弱。消費增長乏力，隨著國內(nèi)外消費需求的下滑，企業(yè)經(jīng)營受困，居民對未來收入預期有所下降，全社會消費品零售總額增長乏力，1-5月累計同比增長10.2%。進出口貿(mào)易總額經(jīng)歷3月份的小幅回升后再度持續(xù)下跌，并且人民幣預期貶值對出口的促進作用有限，在全球經(jīng)濟復蘇緩慢的情況下，今年下半年出口貿(mào)易大幅反彈的概率不大。宏觀經(jīng)濟發(fā)展的不確定性，將對居民收入、就業(yè)等帶來一定影響，同時影響房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展預期。
房地產(chǎn)政策方面，經(jīng)濟下行壓力和庫存水平依然較高的背景下，中央宏觀政策仍將以穩(wěn)為主，保持經(jīng)濟增長和就業(yè)穩(wěn)定，地方則更靈活主動，因城施策更細化。部分強二線熱點城市及熱點區(qū)域?qū)⒂瓉砀卟町惢恼撸瑹狳c城市或?qū)⒉扇「鼘徤鞯膬r格監(jiān)控及房地產(chǎn)信貸政策。而多數(shù)三四線等庫存壓力大的城市，未來將繼續(xù)落實優(yōu)惠政策、調(diào)節(jié)供應以加快樓市庫存去化，其中進一步推進戶籍制度改革、鼓勵農(nóng)民工購房，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點。同時針對租賃市場的政策落實、加快化解非住宅庫存也需更有力的政策支持。
2.市場預判：下半年市場量價增速將回調(diào)，熱點城市風險與三四線城市庫存壓力并存
2016年以來，房地產(chǎn)市場運行環(huán)境整體寬松，但1-5月各項指標增速有所收窄。其中全國商品房銷售面積、銷售額同比增長33.2%、50.7%，較1-4月分別收窄3.3個、5.2個百分點；新開工面積同比增長18.3%，開發(fā)投資額同比增長7.0%，增速較1-4月分別縮小3.1個、0.2個百分點。新房、二手房整體需求動力繼續(xù)趨弱，上半年市場量價保持同比增長且同比增幅較1-5月繼續(xù)放緩。下半年市場量價將回調(diào)；全年量價平穩(wěn)增長，絕對水平將創(chuàng)新高。
值得關注的是，經(jīng)濟增長不容樂觀，行業(yè)外部環(huán)境差異化調(diào)整的大背景下，房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整壓力，不同城市表現(xiàn)分化加劇。其中，一線城市及南京、蘇州等熱點城市限制性政策效應逐步顯現(xiàn)，影響市場預期，下半年量價面臨調(diào)整壓力；而武漢、鄭州等二線城市及一線城市周邊三線城市量價仍存增長空間；對于庫存壓力仍較高的多數(shù)三四線城市，市場仍以去庫存為主，價格將維持穩(wěn)定。
控風險：熱點城市量價持續(xù)高溫，警惕市場潛在風險
今年上半年，寬松貨幣信貸、調(diào)控政策環(huán)境下，市場預期顯著改善、消費者集中入市，導致一線城市及南京、蘇州等二線城市房地產(chǎn)市場局部高熱，房價漲幅遠超市場承受能力，且杠桿率較高，下半年應警惕其市場風險。一方面，上半年此類城市成交過熱，部分需求透支，同時房價高企，市場觀望情緒加重，導致下半年有效需求不足；另一方面，此類城市對于貨幣政策的反應較為敏感，下半年中央及地方出臺針對性的信貸調(diào)整政策的可能性較高，將導致市場量價存在一定的調(diào)整壓力。
去庫存：仍面臨庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡等難題，去庫存仍是下半年主基調(diào)
去庫存取得進展，但全國整體庫存規(guī)模仍較大。截至2016年5月的初步估算，全國商品房總庫存約55.5億平方米，較去年底已有一定程度的下降，但絕對規(guī)模仍處高位，按照過去三年的去化速度，大約需要4.7年才能完全去化。細分市場結(jié)構(gòu)失衡，商辦市場庫存壓力更大。商辦市場存在空置率高、租金低、難去化等問題，整體庫存壓力超過商品住宅市場。特別是部分城市住宅供不應求但商辦庫存壓力突出，如上海商業(yè)營業(yè)用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬平米，而商品住宅可售面積僅947萬平米。一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三四線庫存仍相對較高。短期去化方面，根據(jù)中指監(jiān)測的重點城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點城市平均去化時間已經(jīng)降到8.5個月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。中長期庫存方面，一線城市土地平均消化時間在1.1年左右，二線城市平均在2.8年左右；但三四線城市整體在4.3年左右。
去庫存仍任重道遠，政策繼續(xù)細化，盤活資產(chǎn)是關鍵。針對庫存仍較高的三四線城市，“人口的城鎮(zhèn)化”可為去庫存的重要途徑，通過鼓勵農(nóng)民工購房、針對新市民購房的信貸政策調(diào)整、房票安置、全面放開異地公積金貸款落地等刺激新需求入市；減少土地供應、把控供地節(jié)奏可防止新庫存形成。針對商辦市場難去化問題，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)是關鍵，可將商服、工業(yè)用地等轉(zhuǎn)變?yōu)閲抑С职l(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目；同時，也可以將商業(yè)、辦公、旅館等業(yè)態(tài)相互轉(zhuǎn)換，以實現(xiàn)有效盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，實現(xiàn)去化庫存。
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