2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放推動市場整體高位運行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價格上半年累計上漲7.61%，核心一二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。量價高位推動下，品牌房企業(yè)績大增，同時大型房企資源整合加劇，對熱點城市土地市場投資態(tài)度積極，造成地價短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價漲幅尤為顯著。
展望下半年，國內(nèi)經(jīng)濟下行風險依然較大，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，下半年市場量價增速將回調(diào)，全年量價平穩(wěn)增長，絕對水平將創(chuàng)新高。一方面，熱點城市風險積聚，樓市調(diào)整壓力加大；另一方面，房地產(chǎn)市場庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡，去庫存仍是下半年主基調(diào)。
一、市場表現(xiàn)與特征：市場整體持續(xù)高溫，二線城市表現(xiàn)突出
1.政策：中央層面地產(chǎn)政策趨穩(wěn)，地方強化因城施策，熱點城市漸收緊
年初中央信貸財政政策調(diào)整促進需求釋放，長效機制完善推進住房制度改革。2月購房門檻再度降低，不“限購”城市首套房首付比例最低為20%，同時再降準0.5個百分點。財政政策也積極調(diào)整，下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，促進需求釋放。同時住房制度改革穩(wěn)步推進，長效機制逐步完善。兩會及十三五規(guī)劃綱要均提出鼓勵剛性和改善性需求，建立購租并舉住房制度�！蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》出臺，對加快培育和發(fā)展住房租賃市場有了更具體的規(guī)范。長三角、成渝及哈長城市群規(guī)劃落地，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”、各地不動產(chǎn)登記工作也順利推進。
地方政府因城施策力度加大，熱點城市政策持續(xù)收緊。當前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢，一線城市已率先出臺調(diào)控收緊措施，滬深限購加碼，上海實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州將商住納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強樓市管控穩(wěn)定房價。合肥、廈門、蘇州、南京等強二線城市房價地價領(lǐng)漲全國，合肥對地王現(xiàn)象進行嚴控，同時收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺措施限房價地價，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數(shù)三四線城市庫存壓力依然嚴峻，市場仍以去庫存、促消費為主基調(diào)，供應(yīng)端實行差別化供地政策，優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施，需求端仍通過信貸調(diào)整、稅費減免等刺激需求釋放。
總體來看，在2015年以來多輪貨幣信貸政策作用下，房地產(chǎn)市場分化不斷加劇，地方政府因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，這也將是下半年樓市政策主線。中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大，合肥已出臺限貸政策，南京、蘇州也限制房價地價過快上漲，未來或有更多城市效仿上海實施房地產(chǎn)金融審慎管理。而其它庫存壓力較大的城市仍將有寬松政策助力，推進戶籍政策落實、鼓勵農(nóng)民工購房等，進一步去化庫存。
2.成交：各類需求釋放推動市場整體高位運行，二季度增速有所回落
上半年市場成交整體高位運行，但二季度成交增速有所回落。據(jù)初步統(tǒng)計，2016年上半年，50個代表城市商品住宅月均成交約3500萬平方米，同比增長36.6%，絕對量創(chuàng)歷史同期最高水平。
具體來看，一季度，在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下，市場預(yù)期向好，成交穩(wěn)步提升，代表城市商品住宅月均成交面積達到3135萬平方米，同比大幅增長50.1%；其中3月單月成交量達4410萬平方米，同比增長86.4%，絕對水平創(chuàng)歷史單月新高。二季度以來，滬深限購加碼，且自去年下半年以來市場成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點城市價格高企，市場觀望情緒漸濃，導致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交約3930萬平方米，同比增長27.4%，較一季度收窄22.7個百分點。
不同城市來看，上半年各類城市成交同比均增加但增速放緩，其中二線城市增幅最高。據(jù)初步統(tǒng)計，上半年，一線城市月均成交量83萬平方米，同比增長9.3%，增速在各類城市中最低，較一季度顯著收窄33.9個百分點。二線代表城市月均成交93萬平方米，同比增長41.2%，增速較一季度收窄5.9個百分點，但增幅在各線城市中最為顯著。三線代表城市月均成交量42萬平方米，同比增長37.8%，增速較一季度收窄22.1個百分點。
4月以來二手房成交環(huán)比持續(xù)下降，5月同比下降。2016年1-5月，十大城市二手住宅累計成交67.44萬套，同比增長59.0%，增幅較一季度收窄52.6個百分點。具體來看，一季度受降首付、調(diào)整契稅營業(yè)稅利好政策影響，共成交41.78萬套，同比大幅增長1.1倍，其中3月成交19.02萬套，同比增幅超過160%，絕對規(guī)模僅次于2013年3月的歷史高點。進入二季度，熱點城市成交顯著降溫，二手房成交相應(yīng)下調(diào)，4-5月共成交25.66萬套，同比增長13.17%，其中5月同比下降0.2%，是2014年12月以來首次同比下降。
整體來看，上半年市場成交高位運行，一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場熱度較高，其中3月新房成交創(chuàng)歷史單月新高，二手房成交為歷史單月次高。二季度以來二手房市場回落，并傳導至新房市場，成交增速回調(diào)。預(yù)計下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在政策收緊預(yù)期影響下，市場成交會有下行的壓力；重慶、天津、武漢、成都等城市會延續(xù)當前市場走勢，平穩(wěn)放量；庫存壓力比較大的三四線城市在去庫存政策刺激下，成交量走勢平穩(wěn)。
3.價格：百城價格累計上漲7.61%，核心一二線及其周邊城市輪番領(lǐng)漲
2016年上半年百城住宅均價環(huán)比漲幅進一步擴大，3月環(huán)比漲幅突破1%，5月同比漲幅突破10%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，百城住宅均價環(huán)比持續(xù)上漲，上半年累計上漲7.61%。其中，一季度累計上漲2.94%，3月環(huán)比漲幅達到歷史最高點，為1.90%；二季度保持較高漲幅，累計上漲4.54%。同比來看，自2015年8月百城住宅價格同比止跌轉(zhuǎn)漲以來連續(xù)11個月上漲，且漲幅持續(xù)擴大，今年5月漲幅突破10%，6月漲幅繼續(xù)擴大，至11.18%。
2016年上半年，各級城市住宅價格均累計上漲，二季度城市分化趨勢放緩。具體來看，一線城市上半年累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴大7.62個百分點；二線城市累計上漲5.33%，其中蘇州、南京累計漲幅超過20%；三線城市累計上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。二季度分化趨勢明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴大，尤其是二線城市漲幅擴大顯著。
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