對于中國內地樓市而言，過高的土地價格將推高房價并可能引發(fā)更加嚴格的調控政策出臺。在此情況下，愈來愈多的開發(fā)商通過收購項目公司或與其它開發(fā)商合作來獲得發(fā)展機遇。
就在近日，北京遠洋地產與深圳益田集團舉辦的一場產品發(fā)布會。位于北京六環(huán)外的密云“益田·遠洋萬和風景”預計于10月面市，項目地上建筑面積約34.3萬平方米，并由遠洋地產操盤。
這是遠洋地產與益田首次對外宣布締結聯盟關系。而更多消息顯示，在萬和風景項目以外，兩家房企的合作遠不止于此。
觀點地產新媒體查詢發(fā)現，益田在北京密云擁有的“亞瀾灣”項目，股東名單中也出現遠洋地產的身影。中信信托一份專項資產管理計劃顯示，該項目未建土地使用權達43.48萬平方米。
目前尚不知悉益田緣何與遠洋地產進行合作，雙方鮮有對此披露。不過，益田在轉手萬和風景的操盤權后，再度將密云區(qū)另一個大型項目拿出來合作，這說明了其在北京地產圈的存在。
除了中信信托、遠洋地產，觀點地產新媒體還了解到，益田在北京的朋友圈還包括花樣年董事局主席潘軍。
益田遠洋牽手
觀點地產新媒體致電益田集團及遠洋地產相關人士，并未獲得直接回應。不過，有熟悉雙方人士提供的資料掀開了益田·遠洋萬和風景雙方合作的細節(jié)。
據遠洋地產披露，益田·遠洋萬和風景的前身是密云區(qū)“檀州家園”項目，地上建筑面積約34.3萬平方米，且項目由公司操盤。
萬和風景項目位于密云主干道密關路東，被遠洋地產稱為“地理位置十分優(yōu)越”。該公司同時強調，密云外來人口占比為15.1%，城鎮(zhèn)人口占比為55.4%�！叭丝诮Y構優(yōu)質，正處于‘人口紅利’黃金期�！�
作為北京傳統(tǒng)的遠郊區(qū)縣，由于基數低，密云的房價和平谷一樣都在2萬元以下。2015年密云撤縣設區(qū)以來，產業(yè)發(fā)展區(qū)、商務發(fā)展區(qū)等區(qū)域規(guī)劃逐漸成為吸引投資的因素之一。其中，首創(chuàng)曾以7.96億元競得密云新城地塊，溢價率49.9%，樓面價高達1.65萬元/平方米。
身處密云產業(yè)規(guī)劃范圍內，萬和風景也成為遠洋地產較為看好的項目之一。不過從過去發(fā)展歷程看，該項目前身“檀州家園”卻經歷了相當的曲折史。
觀點地產新媒體了解，檀州家園社區(qū)最早屬于“村改造社區(qū)”項目，開發(fā)商為“北京紫金長寧房地產開發(fā)有限公司”。有消息顯示，項目始建于2001年10月，于2002年銷售期房，卻遲遲未能交房，一度引起業(yè)主不滿。
工商資料顯示，2015年12月2日，北京紫金長寧的投資人由北京地匯春科貿有限責任公司、天地眾大投資（集團）有限公司，變更為中信信托、北京益瑞華商業(yè)管理有限公司，后者正是益田旗下全資子公司。
而半個月后，遠洋地產首次介入檀州家園。具體而言，12月15日，由遠洋地產、中軸發(fā)展有限公司組成的寧波遠吉福暉投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），正式入股北京益瑞華。
至2016年1月15日，中信信托正式退出北京紫金長寧，后者正式成為益田、遠洋地產、中軸發(fā)展的合資子公司。
據遠洋地產披露，2016年上半年，公司與益田達成合作意向，正式收購“檀州家園”項目50%股權。至此，從入股檀州家園到正式收購該項目50%股權，遠洋僅用了半年多時間。
熟悉益田的人士向觀點地產新媒體透露，檀州家園項目涉及權益收購轉換事項，加上項目本身存在未經證實的擱滯等消息，或許是益田采取一部分一部分確權的原因。
至于與遠洋地產合作，他則認為益田是處于避免風險，才采取合作開發(fā)的方式。
京城隱秘版圖
而一條普通的工商變更信息顯示，早在收購檀州家園項目前，益田已經悄然從同一家企業(yè)手中收購了另外一個項目，期間中信信托起了不小的作用。
觀點地產新媒體查詢得知，2015年5月19日，中信信托入股“北京綠島置業(yè)房地產開發(fā)有限公司”，后者原由北京地匯春科貿有限責任公司（即檀州家園項目的原始擁有人）、北京對外經貿控股有限責任公司持有。
同年12月2日，益田透過北京益瑞華入股北京紫金長寧的同時，通過北京益云置業(yè)有限公司入股北京綠島置業(yè)，原股東北京地匯由此正式退出。
此后一個月間，通過中信信托退出、遠洋地產入股北京益云置業(yè)等操作，北京綠島置業(yè)的股東最終變更為益田、遠洋地產、北京對外經貿的合資子公司。
在上述的股權收購、入股等系列運作過程中，北京紫金長寧、北京綠島置業(yè)表現出極其相似的地方。其中，中信信托在益田收購的過程中充當了先鋒作用，而遠洋地產于12月15日同時入股兩家項目公司，則說明各方早已達成一致協(xié)議。
資料顯示，北京綠島置業(yè)持有“亞瀾灣”項目，北京紫金長寧則持有“溪水雅地”項目。兩個項目均位于密云縣，其中“溪水雅地”正是檀州家園三期的推廣名。
觀點地產新媒體獲得的一份“中信信誠?益田集團融資貸款專項資產管理計劃-3號計劃”則顯示，除此以外，中信信托還充當了益田的融資渠道。資管計劃顯示，益田以“溪水雅地”和“亞瀾灣”兩個項目未來的銷售回款作為提供給中信信托的還款來源。
其中，綠島置業(yè)以亞瀾灣43.48萬平方米未建土地使用權、3417.8平方米房屋提供抵押擔保，紫金長寧以溪水雅地13.74萬平方米未建土地使用權、5.12萬平方米在建工程提供抵押擔保。以上抵押物評估總價值約39億元，本金抵押率為61%。
熟悉益田的人士向觀點地產新媒體表示，益田內部并沒有特別的投資部門，拿地事項基本由老板吳群力親身參與，或者由總裁級別的高層通過各種途徑獲得。
“北京密云的幾個項目，大概也是由老板及北京公司總經理等高層參與。”
而如今益田引入遠洋地產開發(fā)密云項目，被外界解讀為其鑒于自身品牌影響力在北京所限，因此引入本地房企開發(fā)能降低開發(fā)風險。合作方遠洋地產對密云給予了高度重視，此前該公司表態(tài)涉足產業(yè)地產，首個試水項目便落地于北京密云區(qū)。
事實上，益田于2009年首次與中影集團合作，在北京市懷柔區(qū)中影懷柔影視基地合作建設“益田·奧斯卡城”，總面積5.6平方公里，拿地價1.39億元，折合樓面價僅804元/平方米。
2012年，中影集團合作的方式獲取北三環(huán)外北京電影制片廠拆遷項目。該項目總占地17萬平方米，規(guī)劃總建筑面積66萬平方米，計劃打造綜合性建筑“北京益田國際夢工場”。
作為深圳老牌房企之一，益田最早由福田路發(fā)家，揚名于華僑城片區(qū)城市商業(yè)綜合體“益田廣場”，并逐步拓展至深圳以外的長春、桂林、西安、上海、北京等地。該公司稱，公司總資產規(guī)模逾300億元。
不過，目前益田旗下包括長春硅谷新城、桂林益田西街項目、深圳大運城邦等項目均屬于大體量項目，且投資周期長，對于企業(yè)的資金鏈提出相當高的要求。同時在長春、桂林等三四線城市面臨分化之際，該公司的一線城市土儲愈發(fā)成為發(fā)展重心。
值得一提的是，益田位于北京的影人四季花園、國際夢工廠等項目基本告罄。在2016年一線城市土地價格被推高的行情中，益田卻處于空窗期。
有評論指，擴張北京的土儲并轉化為可售資源，成為該公司重要的獲利點。“在此情況下，不難理解益田為什么要急于找有實力的房企合作開發(fā)了�！�
同時，觀點地產新媒體也了解，益田目前擁有的“北京中合益田置業(yè)有限公司”，其股東還包括潘軍、黃吉安，兩人于2014年6月13日入股該公司。資料顯示，“深圳市三番六合餐飲有限公司”是潘軍旗下餐飲公司，而法人正是黃吉安。
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