昆明商品房庫存4成是車位 全部賣完需要近5年

近日，昆明中原發(fā)布了“2016年房地產市場分析”報告（以下簡稱：中原分析報告），在分析昆明住宅、商業(yè)、商務、以及車位物業(yè)的市場存量及去化周期時，《中原分析報告》指出，2016年昆明市累計存量1760萬方，其中車位存量最高，占市場存量的4成共約707萬方，遠超去化困難的243萬方商業(yè)庫存，全部消化完需要56個月（4年零8個月）。而針對昆明車位庫存過高問題，去年7月，昆明市也出臺了相關的車位補貼政策，買車庫(位)每平方米補貼160元，最高可領取補貼4800元。不過就目前情況來看，昆明市通過財政補貼從而進一步推動車位去庫存的方式并沒有取得明顯的效果。

2016年昆明各物業(yè)存量及去化周期

根據《中原分析報告》數據，2016年昆明市累計存量1760萬方，其中車位庫存最高，占市場存量的40%，存量707萬方，去化周期56個月；商業(yè)物業(yè)存量243萬方，占市場存量的13.8%，去化周期44個月；商務物業(yè)存量259萬方，占市場存量的14.7%，去化周期32個月；住宅存量551萬方，雖然占比31.3%，但去化周期最短，僅需10個月。

從昆明中原的數據來看，昆明目前積壓最嚴重的車位如果要完全消化需要56個月（約4年零8個月），遠超住宅的去化周期。不過昆明車位庫存高，也是情理之中的事情。目前昆明車位數量雖然總體不存在多大過剩，但配置錯位嚴重，老舊小區(qū)普遍車位不足，停車難問題突出；新小區(qū)車位相對充足，可是因為價格較高，而購買產權車位對有車一族來說又不是剛性需求，所以大多數業(yè)主在購房初期不考慮購置車位，導致昆明車位庫存積壓嚴重。

雖然在去年，針對車位庫存問題，昆明市住建局、市財政局、市國土資源局及市人防辦聯合出臺了《個人購買商品住房小區(qū)配建非人防地下車庫（位）補貼資金發(fā)放和管理實施細則》，明確從2016年3月起，買車庫(位)每平方米補貼160元，補貼面積最高不超過30平方米，即最高可領取4800元的車位補貼。

2016年昆明車位庫存最高

但實際上，昆明車位補貼方案中明確，要獲得這份車位補貼的首要前提，是拿到“不動產登記證”�？墒牵�昆明市內有大量樓盤還在辦理“不動產登記證”的過程中，甚至還有部分樓盤因各種原因無法辦理此證，因時間期限等原因所以無法辦理車位補貼。

政策出臺后，也有部分網友表示，至今仍然不知道怎樣領取這份車位補貼，且對于領取的條件和方式不明確。另外，車位價格過高也是導致昆明車位庫存嚴重、沒有市民申領車位補貼的原因之一，目前昆明市場上的車位價格和房價大致相同，如一個20平米的車位，價格8000元/㎡，總價16萬元。如果每平米補貼160元，總共也只能申領到3200元的車位補助，對于16萬元的購車金額來說也只是杯水車薪。

且有媒體在去年8月報道，從市住建局工作人方獲悉，“車位補貼”發(fā)放5個月，還沒有市民前往不動產登記部門提出補貼申請。就目前的情況來看，通過財政補貼從而進一步推動昆明市車位去庫存的方式并沒有取得明顯的效果。

2013年-1016年昆明商業(yè)市場供求量價走勢

另外除車位庫存嚴重外，昆明的商業(yè)庫存也是需要亟待解決的問題。《中原分析報告》數據顯示，2013-2014年昆明商業(yè)市場供應出現井噴，上百萬的商業(yè)體量推出市場，但昆明整體商業(yè)年均去化僅46萬㎡。目前昆明的商業(yè)存量為243萬方，去化周期為44個月，僅次于車位。商業(yè)市場的嚴重供大于求，使得昆明商業(yè)庫存大，去化難等問題突出。

針對此問題，2016年，昆明推出的“商改住”政策，打破了從前規(guī)劃一經確認用地性質便不可隨意更改的固有做法。昆明商改住政策退出后，已經有包括金泰國際、萬彩城、俊發(fā)城、魅力之城、萬科云子、西城時代等多個項目完成了地塊的商住比例調整，調整的類型包括：商業(yè)用地變更為商住混合用地、商業(yè)用地整體變更為居住用地、直接縮減商業(yè)用地面積三種。

2013年-1016年昆明住宅市場供求量價走勢

住宅市場方面，中原分析報告指出，2016年在成交量增長勢頭下住宅存量去化僅10個月，住宅去化較快，昆明住宅市場存量比較合理。數據顯示，2013-2014年昆明土地集中放量后延伸至住宅市場的預售量高增，供大于求，2015年去庫存政策落地，供應出現斷崖式下滑，近2年住宅整體供求基本平穩(wěn)，去年昆明住宅成交均價7708元/㎡，房價整體呈現上漲的趨勢。

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