昆明商品房庫存4成是車位 全部賣完需要近5年

近日，昆明中原發(fā)布了“2016年房地產(chǎn)市場分析”報(bào)告（以下簡稱：中原分析報(bào)告），在分析昆明住宅、商業(yè)、商務(wù)、以及車位物業(yè)的市場存量及去化周期時(shí)，《中原分析報(bào)告》指出，2016年昆明市累計(jì)存量1760萬方，其中車位存量最高，占市場存量的4成共約707萬方，遠(yuǎn)超去化困難的243萬方商業(yè)庫存，全部消化完需要56個(gè)月（4年零8個(gè)月）。而針對(duì)昆明車位庫存過高問題，去年7月，昆明市也出臺(tái)了相關(guān)的車位補(bǔ)貼政策，買車庫(位)每平方米補(bǔ)貼160元，最高可領(lǐng)取補(bǔ)貼4800元。不過就目前情況來看，昆明市通過財(cái)政補(bǔ)貼從而進(jìn)一步推動(dòng)車位去庫存的方式并沒有取得明顯的效果。

2016年昆明各物業(yè)存量及去化周期

根據(jù)《中原分析報(bào)告》數(shù)據(jù)，2016年昆明市累計(jì)存量1760萬方，其中車位庫存最高，占市場存量的40%，存量707萬方，去化周期56個(gè)月；商業(yè)物業(yè)存量243萬方，占市場存量的13.8%，去化周期44個(gè)月；商務(wù)物業(yè)存量259萬方，占市場存量的14.7%，去化周期32個(gè)月；住宅存量551萬方，雖然占比31.3%，但去化周期最短，僅需10個(gè)月。

從昆明中原的數(shù)據(jù)來看，昆明目前積壓最嚴(yán)重的車位如果要完全消化需要56個(gè)月（約4年零8個(gè)月），遠(yuǎn)超住宅的去化周期。不過昆明車位庫存高，也是情理之中的事情。目前昆明車位數(shù)量雖然總體不存在多大過剩，但配置錯(cuò)位嚴(yán)重，老舊小區(qū)普遍車位不足，停車難問題突出；新小區(qū)車位相對(duì)充足，可是因?yàn)閮r(jià)格較高，而購買產(chǎn)權(quán)車位對(duì)有車一族來說又不是剛性需求，所以大多數(shù)業(yè)主在購房初期不考慮購置車位，導(dǎo)致昆明車位庫存積壓嚴(yán)重。

雖然在去年，針對(duì)車位庫存問題，昆明市住建局、市財(cái)政局、市國土資源局及市人防辦聯(lián)合出臺(tái)了《個(gè)人購買商品住房小區(qū)配建非人防地下車庫（位）補(bǔ)貼資金發(fā)放和管理實(shí)施細(xì)則》，明確從2016年3月起，買車庫(位)每平方米補(bǔ)貼160元，補(bǔ)貼面積最高不超過30平方米，即最高可領(lǐng)取4800元的車位補(bǔ)貼。

2016年昆明車位庫存最高

但實(shí)際上，昆明車位補(bǔ)貼方案中明確，要獲得這份車位補(bǔ)貼的首要前提，是拿到“不動(dòng)產(chǎn)登記證”。可是，昆明市內(nèi)有大量樓盤還在辦理“不動(dòng)產(chǎn)登記證”的過程中，甚至還有部分樓盤因各種原因無法辦理此證，因時(shí)間期限等原因所以無法辦理車位補(bǔ)貼。

政策出臺(tái)后，也有部分網(wǎng)友表示，至今仍然不知道怎樣領(lǐng)取這份車位補(bǔ)貼，且對(duì)于領(lǐng)取的條件和方式不明確。另外，車位價(jià)格過高也是導(dǎo)致昆明車位庫存嚴(yán)重、沒有市民申領(lǐng)車位補(bǔ)貼的原因之一，目前昆明市場上的車位價(jià)格和房價(jià)大致相同，如一個(gè)20平米的車位，價(jià)格8000元/㎡，總價(jià)16萬元。如果每平米補(bǔ)貼160元，總共也只能申領(lǐng)到3200元的車位補(bǔ)助，對(duì)于16萬元的購車金額來說也只是杯水車薪。

且有媒體在去年8月報(bào)道，從市住建局工作人方獲悉，“車位補(bǔ)貼”發(fā)放5個(gè)月，還沒有市民前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門提出補(bǔ)貼申請(qǐng)。就目前的情況來看，通過財(cái)政補(bǔ)貼從而進(jìn)一步推動(dòng)昆明市車位去庫存的方式并沒有取得明顯的效果。

2013年-1016年昆明商業(yè)市場供求量價(jià)走勢

另外除車位庫存嚴(yán)重外，昆明的商業(yè)庫存也是需要亟待解決的問題�！吨性�分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2013-2014年昆明商業(yè)市場供應(yīng)出現(xiàn)井噴，上百萬的商業(yè)體量推出市場，但昆明整體商業(yè)年均去化僅46萬㎡。目前昆明的商業(yè)存量為243萬方，去化周期為44個(gè)月，僅次于車位。商業(yè)市場的嚴(yán)重供大于求，使得昆明商業(yè)庫存大，去化難等問題突出。

針對(duì)此問題，2016年，昆明推出的“商改住”政策，打破了從前規(guī)劃一經(jīng)確認(rèn)用地性質(zhì)便不可隨意更改的固有做法。昆明商改住政策退出后，已經(jīng)有包括金泰國際、萬彩城、俊發(fā)城、魅力之城、萬科云子、西城時(shí)代等多個(gè)項(xiàng)目完成了地塊的商住比例調(diào)整，調(diào)整的類型包括：商業(yè)用地變更為商住混合用地、商業(yè)用地整體變更為居住用地、直接縮減商業(yè)用地面積三種。

2013年-1016年昆明住宅市場供求量價(jià)走勢

住宅市場方面，中原分析報(bào)告指出，2016年在成交量增長勢頭下住宅存量去化僅10個(gè)月，住宅去化較快，昆明住宅市場存量比較合理。數(shù)據(jù)顯示，2013-2014年昆明土地集中放量后延伸至住宅市場的預(yù)售量高增，供大于求，2015年去庫存政策落地，供應(yīng)出現(xiàn)斷崖式下滑，近2年住宅整體供求基本平穩(wěn)，去年昆明住宅成交均價(jià)7708元/㎡，房價(jià)整體呈現(xiàn)上漲的趨勢。

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