昆明車位庫(kù)存居高難下 住宅存量下降均價(jià)近萬(wàn)元

近日，昆明銳理發(fā)布了《2017年3月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，《報(bào)告》顯示，今年3月昆明主城住宅成交均價(jià)逼近萬(wàn)元，同比去年3月上漲了18%，價(jià)格上漲的同時(shí)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年8月至今年3月，昆明住宅庫(kù)存面積保持穩(wěn)步下降，去化周期也從14個(gè)月縮短至10個(gè)月；同一數(shù)據(jù)周期內(nèi)，昆明車位的庫(kù)存雖然有小幅波動(dòng)，但總量依然居高不下，此消彼長(zhǎng)之下，目前車位的庫(kù)存面積已較住宅庫(kù)存高出了近一倍，去化周期也達(dá)到了8.08年之久。

去年8月-今年3月昆明住宅均價(jià)走勢(shì)

3月份昆明樓市銷售135億 量?jī)r(jià)齊漲

昆明銳理《2017年3月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，3月份昆明樓市量?jī)r(jià)猛漲，主城區(qū)各物業(yè)類型銷量均大幅增長(zhǎng)，銷售面積110萬(wàn)方，環(huán)比暴漲140%，銷售金額135.32億，相當(dāng)于1-2月銷售金額總和，其中俊發(fā)銷售金額已連續(xù)三個(gè)月占據(jù)榜首位置。

對(duì)于購(gòu)房者關(guān)心的房?jī)r(jià)問題，就3月的數(shù)據(jù)來看，昆明住宅銷售面積約74萬(wàn)方，成交均價(jià)9757元/平米，同比去年3月上漲了1762元，漲幅高達(dá)18%。值得注意的是，除車位均價(jià)有小幅下跌外，商業(yè)、辦公都有不小的同比漲幅。

昆明今年房?jī)r(jià)漲幅大 3月住宅均價(jià)接近萬(wàn)元

根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，去年8月至今年3月，昆明住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)逐步上漲趨勢(shì)。去年昆明住宅均價(jià)幾乎在9000元以下，但從去年11月開始，昆住宅均價(jià)攀升到9000元以上，漲幅明顯，尤其是今年一季度，均價(jià)可以說上了一個(gè)臺(tái)階，保持在萬(wàn)元左右。

商品房庫(kù)存方面，昆明銳理的數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，昆明商品房（住宅、商業(yè)、辦公、車位、定向購(gòu)房）去化周期呈緩慢下降趨勢(shì)，呈現(xiàn)良好的去庫(kù)存態(tài)勢(shì)，今年3月昆明商品房（存量面積共2827萬(wàn)方，各物業(yè)類型銷量均大幅增長(zhǎng)，按目前去化速度，需28個(gè)月消化完，總體情況比較樂觀。

昆明車位庫(kù)存遠(yuǎn)高于住宅 二者差距正在擴(kuò)大

但從分物業(yè)類型來看，車位庫(kù)存仍然居高不下，住宅存量穩(wěn)步下降，3月份最新數(shù)據(jù)顯示，住宅存量繼續(xù)下降34萬(wàn)方，目前存量面積506.15萬(wàn)方，按近一年平均銷量計(jì)算，去化周期僅有10個(gè)月，而車位存量則比住宅的高出近一倍，達(dá)909萬(wàn)方，而車位要全部賣完則需要8.08年的時(shí)間，是所有物業(yè)中去化周期最長(zhǎng)的，兩者的去化周期相差了近10倍。其余的定向團(tuán)購(gòu)房、辦公、商業(yè)、車庫(kù)去化周期依次是2.29年、4.49年、6.71年。

去年8月-今年3月昆明住宅、車位庫(kù)存及去化周期走勢(shì)

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從去年8月—今年3月，昆明住宅存量面積降低了213萬(wàn)方，整體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，去化周期也從去年的14個(gè)月縮減至10個(gè)月。而車位的庫(kù)存面積雖然有小幅波動(dòng)，但絕對(duì)總量依然遠(yuǎn)超住宅，去化周期最高曾達(dá)到過8.5年，目前是8.08年。

此外，去年8月昆明車位存量和住宅存量面積相差只有240.84萬(wàn)方，到今年3月二者的差距擴(kuò)大至405.47萬(wàn)方，去化周期的差距也從一開始的67個(gè)月，擴(kuò)大到現(xiàn)在的87個(gè)月。從圖中可以看出，目前昆明車位和住宅的庫(kù)存、及去化周期的差距正在逐步擴(kuò)大，一定程度上反映了昆明住宅銷售情況好，車位銷售滯后的現(xiàn)象。

3月商業(yè)庫(kù)存下降 銷售面積環(huán)比大漲

此外從這個(gè)月的情況來看，不僅住宅庫(kù)存有所下降，昆明商業(yè)庫(kù)存也在下降，本月昆明商業(yè)銷售面積環(huán)比大漲207%。從今年一季度，呈貢以商業(yè)為代表的投資型物業(yè)銷售火爆的情況來看，一向銷售困難的昆明商業(yè)開始熱銷，庫(kù)存嚴(yán)重的商業(yè)也有了減少的跡象。

值得注意的是，在近期兩部委《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中強(qiáng)調(diào)，要求商品房消化周期在12-6個(gè)月的城市增加供地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩部委的這一政策主要是以增加土地供應(yīng)從而增加住宅供應(yīng)，以此來抑制房?jī)r(jià)，而昆明住宅的周期僅10個(gè)月，屬于兩部委要求增加住宅土地供應(yīng)的城市，且房?jī)r(jià)近期上漲勢(shì)頭迅猛，如果增加土地供應(yīng)，一定程度上可抑制房?jī)r(jià)的上漲，未來，昆明或?qū)⒂懈�多的住宅用地入市供�?yīng)。

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