昆明住宅庫存達(dá)到13個(gè)月再次“告警”，賣房越來越難了

根據(jù)昆明銳理發(fā)布的5月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，昆明住宅庫存面積增加到960.36萬方，全部消化完需要1.07年（約13個(gè)月），達(dá)到5年來的新高，“紅燈”已亮，銷售去化開始“報(bào)警”。

今年5月昆明商品房供應(yīng)、銷量、庫存和價(jià)格信息（圖來源銳理數(shù)據(jù)）

根據(jù)銳理報(bào)告，截止到2021年5月31日，昆明商品房（住宅、辦公、商業(yè)）庫存總計(jì)約2363.85萬平方米，按照近一年銷售1063.55萬方的面積計(jì)算，需要2.22年才能全部消化完。

具體到各業(yè)態(tài)，住宅存量960.36萬方，去化周期1.07年，較上月增加14.6天；辦公存量708.54萬方，去化周期5.89年，較上月增加33天；商業(yè)部分存量694.95萬方，去化周期較上月減少150天，不過，依然高達(dá)14.43年。

根據(jù)易居研究院上周發(fā)布的《百城住宅庫存報(bào)告》，截止4月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.9個(gè)月，昆明住宅庫存量去化周期高于全國(guó)平均水平近3.1個(gè)月，而這已經(jīng)是自2016年以來的最高水平。

昆明2015-2020年商品住宅存量及去化周期趨勢(shì)

回顧歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，昆明有過兩次住宅去化周期超過12個(gè)月的情況。一次是在2015年左右，彼時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍遭遇庫存壓力過大的情況，中央連續(xù)出臺(tái)政策，推動(dòng)去庫存，最后昆明花了近2年時(shí)間里，才化解了這場(chǎng)去化危機(jī)。之后，昆明住宅庫存一直處在低位，2017年時(shí)，昆明住宅庫存去化周期甚至低至只需要6個(gè)月。雖然此后逐年增長(zhǎng)，但基本都控制在8個(gè)月以內(nèi)的健康范圍內(nèi)。

昆明2015年-2020年土地供銷情況

2017年后昆明住宅庫存開始增加，與當(dāng)年以及接下來幾年土地大量供應(yīng)有關(guān)，2017年昆明出讓土地8765畝，較前年幾乎增加一倍；2018年成交面積也達(dá)到8621畝，到 2019年土地出讓面積更是驚人，達(dá)到12059畝，是2017年的兩倍還多。

土地大量供應(yīng)，帶來的結(jié)果是商品房供應(yīng)量暴增，庫存迅速累計(jì)，到去年9月，住宅去化周期就已超過12個(gè)月，如今更是達(dá)到13個(gè)月的高位，開發(fā)商銷售壓力大增。

如果和2017年昆明住宅庫存最低的時(shí)期相比，目前昆明房地產(chǎn)樓盤的銷售周期拉長(zhǎng)了一倍不止，也就說，2017年一年能清盤的項(xiàng)目，現(xiàn)在就要至少兩年才能清盤，這對(duì)各個(gè)房企的資金壓力是不小的考驗(yàn)。

昆明住宅庫存量迅速增加，一方面是因?yàn)橥恋毓��?yīng)量大，另一方面是房?jī)r(jià)連續(xù)上漲13個(gè)月，具備資金實(shí)力的購房群體相對(duì)萎縮，第三個(gè)因素則是今年以來房貸審批變難，周期增加，新房從下定到最后放貸的時(shí)間明顯變長(zhǎng)，開發(fā)商不得不被動(dòng)“壓貨”，導(dǎo)致庫存上升。

但昆明這一輪庫存增加僅僅是昆明等少數(shù)城市的個(gè)別現(xiàn)象，目前并沒有全國(guó)性的庫存壓力，因此國(guó)家不會(huì)出臺(tái)去庫存政策，昆明只能自己消化，開發(fā)商的去化工具也就變得非常有限，除了降價(jià)，有效手段不多。

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