本周，昆明銳理發(fā)布了2020年昆明房地產(chǎn)市場研究報告，其中一組數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年末，昆明住宅庫存面積共932.27萬平米，創(chuàng)下了近5年來的新高，去化周期也延長到13個月。
過去6年昆明住宅庫存及去化周期（圖來源銳理）
過去6年來，昆明住宅庫存曾在2017年達到市場最低點，按照銳理的數(shù)據(jù)，2017年底時昆明住宅庫存只有426萬平米，按照當(dāng)時的月均銷售量，去化周期只需要6個月。
2017年至2019年間，昆明的住宅庫存雖然逐年增長，但去化周期基本都維持在6-8個月左右。2020年，因為昆明新房供應(yīng)量增大，而銷量又大幅下滑，導(dǎo)致昆明住宅庫存達到過去6年來的歷史高點。
銳理數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明共賣出了866萬平米的新房，銷量同比下滑15%，再加上去年新房供應(yīng)量面積高達1131萬平米，供應(yīng)量增大，截止到2020年末昆明住宅庫存面積升至932.27萬平米，是2015年以來庫存最高的一年，去化周期也從低點的6個月延長到13個月。
昆明高層、洋房、別墅的存量狀況
不同的住宅產(chǎn)品存量面積和去化周期也有差異。
目前昆明住宅庫存當(dāng)中，高層住宅的存量面積是最多的，存量約701.11萬平米，去化周期為11.87個月；其次是洋房，存量面積約138.31萬平米，去化周期為16.41個月；別墅的存量較少，只有92.85萬平米，但因為需求少，去化時間需要19.59個月。
價格方面，2020年昆明新建商品住宅價格是同比漲了6.6%，市場均價為15036元/平米，其中高層和洋房類住宅價格平穩(wěn)增長，但別墅產(chǎn)品價格比起2019年有所下滑。
分板塊來看，在昆明銳理劃分的12個板塊中，昆明官南和東南板塊，在住宅供求中占據(jù)較高的比例。
昆明官南板塊的住宅庫存是所有區(qū)域中最高的，截止到去年末存量面積約187.7萬平米，其次是北市和呈貢板塊，住宅存量面積分別為132.35萬平米、117.92萬平米。東南板塊的住宅存量面積也在百萬方以上，約103.54萬平米。
昆明各板塊住宅銷量及庫存對比（圖來源昆明銳理）
與此同時，以上4個板塊的住宅銷售也是排在前四位。
市中心的住宅庫存面積是最少的，只有4.43萬平米，但去化周期高達21.94個月。
次中心的住宅庫存面積約63萬平米，可月均銷量不到2萬平米，全部賣完需要53.5個月，大概要4年半的時間，去化周期是所有板塊中最長的。
西山板塊內(nèi)熱銷樓盤昆明融創(chuàng)文旅城
西山板塊的住宅存量面積不多，約39.67萬平米，去化周期只有6個半月，是所有板塊中去化時間最短的板塊。
有意思的是，前幾天云南房網(wǎng)才梳理了銳理的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)過去5年昆明房價漲幅最大是西山板塊，同時西山板塊2020年的住宅銷量又是唯二（另一個銷量同比增長的板塊是空港片區(qū)）同比增長的區(qū)域，可以看出片區(qū)住宅需求量在增加。
然而，目前西山板塊住宅存量不多，只需要6個半月就能全部賣完，在沒有新盤上市之前，片區(qū)新房可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
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