存量259萬(wàn)方 昆明寫字樓庫(kù)存才真正令人擔(dān)憂

日前，云南房網(wǎng)對(duì)《昆明商品房庫(kù)存4成是車位 全部賣完需要近5年》進(jìn)行了報(bào)道，和車位積壓一樣，昆明寫字樓的庫(kù)存量也是居高不下。昆明中原數(shù)據(jù)顯示，至2016年底，昆明商務(wù)物業(yè)存量259萬(wàn)方，占市場(chǎng)總存量的14.7%，去化周期為32個(gè)月。雖然從數(shù)據(jù)上看，昆明寫字樓存量和去化周期低于車位，但二者的物業(yè)屬性和銷售對(duì)象決定了，昆明寫字樓的庫(kù)存積壓才是真正令人擔(dān)憂的。

昆明各物業(yè)存量情況

根據(jù)昆明中原“2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”報(bào)告數(shù)據(jù)，2016年昆明市累計(jì)存量1760萬(wàn)方，其中車位存量最高，占市場(chǎng)存量的4成共約707萬(wàn)方。雖然昆明的車位庫(kù)存高，但車位的產(chǎn)品屬性決定了其銷售周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，隨著車輛數(shù)量的增加，停車難越來(lái)越突出，車位的銷售雖然緩慢，但庫(kù)存的消化并不是太大問(wèn)題。

不管是住宅、寫字樓還是商業(yè)物業(yè)，車位都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的附屬產(chǎn)品，這就基本限定了車位的銷售范圍，更為甚者，有些一線城市明文規(guī)定，只有本小區(qū)的業(yè)主才能購(gòu)買其車位，限定了其銷售對(duì)象，使得車位的銷售人群相對(duì)固定；二來(lái)，有車一族不一定要買車位，停車有多種替代方案，如選擇租車位、停路邊臨時(shí)車位等遠(yuǎn)低于購(gòu)買車位成本的方式。況且買房的人不一定都有車，所以說(shuō)車位并不是剛需產(chǎn)品，與住宅相比不是馬上就非買不可。

在樓市火爆的年代，住宅屢有日光盤現(xiàn)象，但車位很難當(dāng)天賣完。且就昆明商品房每天的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，老小區(qū)大量的車位集中備案時(shí)有出現(xiàn)，也說(shuō)明車位總是能賣出，只是車位的產(chǎn)品特點(diǎn)決定了其銷售周期慢，導(dǎo)致庫(kù)存數(shù)據(jù)過(guò)高。即使真賣不出去，開發(fā)商也可以選擇車位出租的方式，獲得短期的資金回籠。

2016年昆明各區(qū)域?qū)懽謽菐?kù)存情況（銳理數(shù)據(jù)）

所以說(shuō)，昆明車位的庫(kù)存數(shù)據(jù)雖大但并不需要過(guò)多擔(dān)心，真正需要擔(dān)憂的是寫字樓的庫(kù)存。昆明中原數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明商務(wù)物業(yè)存量259萬(wàn)方，占市場(chǎng)存量的14.7%，去化周期32個(gè)月；另銳理最新數(shù)據(jù)也顯示，2016年昆明寫字樓庫(kù)存不降反增，比起2015年底增加了約11.66萬(wàn)方。且去年累計(jì)售出47.95萬(wàn)方，與2015年的銷量相比大降3成。

從數(shù)據(jù)上看，昆明寫字樓存量和去化周期雖然低于車位，但寫字樓銷售對(duì)象并不像車位是相對(duì)固定的，也不像車位存在銷售滯后現(xiàn)象，卻存在庫(kù)存不降反增、高庫(kù)存、去化慢等現(xiàn)象。

一方面昆明在建、已建的寫字樓難消化，另一方面又在不斷新增開發(fā)，寫字樓供應(yīng)量仍在不斷攀升。但在需求方面，這兩年昆明市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，很多公司出現(xiàn)了嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)困難，這在很大程度上縮小了對(duì)寫字樓的需求。在投資方面，昆明的投資客更傾向商鋪，隨著部分寫字樓交房后的出租率和投資回報(bào)率低，更是減少了寫字樓的投資客。

由于寫字樓的供需嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致了昆明大量的寫字樓空置。有網(wǎng)友曾在“云房論壇”發(fā)表帖子稱，“西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雙塔寫字樓入住率慘不忍睹，據(jù)說(shuō)只有10%，有些人甚至說(shuō)只有5%”。雖然該網(wǎng)友的數(shù)據(jù)并不一定準(zhǔn)確，但有一點(diǎn)毋庸置疑，昆明寫字樓普遍面臨著去化難、租不上價(jià)、空置率高等問(wèn)題。

寫字樓空置率居高不下，為了去庫(kù)存，昆明市開始在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，允許部分項(xiàng)目“商改住”，并且減少了寫字樓項(xiàng)目的審批；也曾出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等高檔寫字樓的總部企業(yè)予以獎(jiǎng)勵(lì)，以及補(bǔ)貼物管費(fèi)等措施，但效果有限，而且惠及的寫字樓寥寥無(wú)幾，對(duì)消化昆明龐大的寫字樓庫(kù)存只是杯水車薪。

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