現(xiàn)場(chǎng)

“豪華爛尾樓”評(píng)估價(jià)1.5億

“我加300萬(wàn)！”經(jīng)歷了15次競(jìng)價(jià)，勢(shì)在必得的5號(hào)競(jìng)買者已經(jīng)沒(méi)有耐心再以50萬(wàn)的幅度加價(jià)，一口氣加價(jià)300萬(wàn)，8號(hào)競(jìng)爭(zhēng)者再次加價(jià)50萬(wàn)后偃旗息鼓，最終5號(hào)昆明普南特商貿(mào)有限公司以1.75億元的價(jià)格拿下了豪華爛尾樓銀德大廈，委托方云南省高級(jí)人民法院對(duì)這個(gè)價(jià)格表示滿意，“已經(jīng)大大高于1.5億的評(píng)估價(jià)格了。”

昨天下午3點(diǎn)，拍賣會(huì)在海航酒店二樓舉行，通過(guò)減價(jià)式拍賣，起拍價(jià)為1.8億元，一直叫到1.66億元依然沒(méi)有人應(yīng)價(jià)，拍賣師于是提醒競(jìng)拍者該大廈有保留底價(jià)，到了1.64億元時(shí)，5號(hào)競(jìng)拍者終于舉牌應(yīng)價(jià)，隨后8號(hào)買家一直以50萬(wàn)的加價(jià)幅度緊咬不放，志在必得的5號(hào)最終以1.75億元拍下備受矚目的銀德大廈。

神秘買主三緘其口

對(duì)于拍下大廈之后將做什么用途，5號(hào)買主顯得比較低調(diào)，一直強(qiáng)調(diào)今后如何改造尚未有定論，對(duì)于大廈存在的瑕疵，不予置評(píng)，5號(hào)競(jìng)拍者甚至連公司名稱和所屬地區(qū)都不愿意透露。最后，記者輾轉(zhuǎn)得知5號(hào)其實(shí)是昆明普南特商貿(mào)有限公司。從網(wǎng)上了解到，這家公司在2007地產(chǎn)文化節(jié)參展樓盤為新天地假日公寓，樓盤由昆明普南特商貿(mào)有限公司投資，蘇州榮文集團(tuán)，蘇州泰盛房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。是市中心的精裝修小戶型，最小的面積約38.61平方米。

調(diào)查

土地使用年限還剩40年

據(jù)了解，這棟大樓一共有32層，其中1—5層為商業(yè)設(shè)計(jì)，7—27層是寫字樓、住宿形式，29層為VIP會(huì)所，有2個(gè)安全通道，其中地下有兩層，一層是蓄水池，另外一層可以停放21輛車。據(jù)介紹，大樓內(nèi)部裝有5部LG電梯，其中4部主板被收走，另一部也不能用了，電路等均未完工。

比較重要的是，這棟大廈沒(méi)有辦理過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)證，為國(guó)有出讓商住綜合用地，土地使用年限從1998年5月20日到2048年5月19日，還剩下40年。據(jù)高院相關(guān)人員介紹，這次拍賣會(huì)有一個(gè)特別之處，一般的拍賣相關(guān)稅費(fèi)會(huì)由高院從拍賣資金中抽出一部分來(lái)付，但是這棟大廈需要買家自己承擔(dān)，由于大廈沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)，因此有兩次過(guò)戶，稅費(fèi)相當(dāng)于拍賣金額的11%左右。

專家分析

改小戶型有利可圖

對(duì)于銀德大廈的改造，各界專家也展開了討論，大部分認(rèn)為該物業(yè)位于市中心黃金位置，只要改造得當(dāng)，開發(fā)商是有利可圖的。

據(jù)調(diào)查，在銀德大廈對(duì)面的商住樓華爾貝大廈，目前二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)到了6500-7000多元一平方米，銀德大廈旁邊的城市之心已經(jīng)賣到8000元一平方米左右。

在寶善街上，剛剛改造完成的南屏?xí)r代精裝修小戶型售價(jià)9800元/平方米，不帶裝修的大戶型售價(jià)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)元。去年底開盤至今，200多套房子賣得所剩無(wú)幾。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，現(xiàn)在市中心的資源非常稀缺，開發(fā)商要從土地開始做已經(jīng)很難了，而城中村的開發(fā)還需要一段不短的時(shí)間，樓盤改造成為一種趨勢(shì)，銀德大廈就剛好趕在這個(gè)空白期。

周大研認(rèn)為，今年的樓市火爆程度已經(jīng)不能和前兩年相比，因此開發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)更高，銀德大廈最占優(yōu)勢(shì)的就是地理位置，在一定程度上降低了風(fēng)險(xiǎn)，就是每平米只賺1000元也是很高的利潤(rùn)，而且如果把握的好，遠(yuǎn)不止這個(gè)利潤(rùn)。

改造難點(diǎn)

一位業(yè)內(nèi)人士分析，這棟大廈地理位置非常黃金，是核心價(jià)值所在，由于建造時(shí)按酒店規(guī)劃，因此幾乎每個(gè)房間的設(shè)計(jì)了衛(wèi)生間，最合適的就是改成小戶型，據(jù)他們公司測(cè)算，這個(gè)項(xiàng)目如果以5000元/平米左右拿下，每平米投入1000多元的成本改造，售價(jià)在8千—1萬(wàn)元左右還有賺錢的空間，如果成本控制不好到了7000元/平米，則風(fēng)險(xiǎn)太高，該公司的心理價(jià)位在1.5億元左右。由于考慮到改造的難度，這家公司最終沒(méi)有報(bào)名。這位業(yè)內(nèi)人士稱，銀德大廈還有四個(gè)改造難點(diǎn)：難點(diǎn)一：酒店式大堂不易改造；難點(diǎn)二：車位太少制約銷售；難點(diǎn)三：超高層建筑面臨罰款；難點(diǎn)四：產(chǎn)權(quán)不清更名費(fèi)貴。

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