地王將成提價“信號彈” 滇池半島房價鐵定上漲

面粉已經(jīng)提價，面包漲價還會遠嗎？

預計將于下個月掛牌出讓的滇池會展中心旁350畝土地，很可能將刷新昆明土地成交總價記錄，成為新的地王。但更令人關注的是，該地塊公布的起拍單價已經(jīng)高達700萬余一畝，比以往同一片區(qū)的土地成交單價翻了一倍多，而接近3300元的樓面單價，也比周邊樓面價最高的中海半島華府還要高出500元，漲幅約16%。這也就意味著，隨著土地價格的大幅度上漲，滇池會展中心區(qū)域，也即滇池半島片區(qū)的房價未來還會大幅上漲。

滇池半島片區(qū)地塊樓面價對比

昆明市國土資源局發(fā)布的土地資料顯示，該地塊位于滇池國際會展中心旁，面積共350畝，掛牌起價24.12億元。如地塊下月交易成功，24.12億元的總價將刷新昆明總價地王排行榜，這也將是近來炙手可熱的半島片區(qū)產(chǎn)生的首個地王項目。

云南房網(wǎng)將滇池會展中心旁將出讓的新地塊土地單價、樓面價與周邊項目土地成交時對比發(fā)現(xiàn)，該地塊土地單價為693萬元/畝，而中海半島華府、招商海公館、山海薈等早些年成交的土地單價差不多在300萬元/畝，而在近期成交的恒大玖瓏灣、恒大和金科拿下的金家村地塊，單價最高也僅有291萬元/畝，片區(qū)內(nèi)幾乎沒有項目土地單價超過300萬元。

此番滇池國際會展中心旁的地塊單價已接近700萬元/畝，比周邊項目土地單價上漲了一倍多，土地價值翻倍。不僅如此，該地塊住宅類地塊容積率為3.2-3.8，樓面價在2735元-3250元/平米之間，相比較片區(qū)內(nèi)其他項目樓面價有大幅上漲。

數(shù)據(jù)顯示，滇池會展片區(qū)內(nèi)拿地較早的2個項目是中海半島華府和招商海公館，拿地時間均是2013年1月，容積率為1.6，樓面價在2647元-2812元/平米之間。而近期交易的恒大玖瓏灣住宅容積率為3.2的地塊樓面價約1300元/平米；金科地產(chǎn)和恒大新項目最高樓面價均在2000元以下。

下月出讓的新地塊疑似位置

可以看出，會展旁新地塊即便是與片區(qū)內(nèi)樓面價最高的中海半島華府和招商海公館相比，新地塊最高樓面價已達3300元/平米，比中海、招商等項目2800元/平米的價格上漲了近500元，最低漲幅16%。

地價推高房價是國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的鐵律。從昆明以往歷史和國內(nèi)其他城市的經(jīng)驗看，一個片區(qū)一旦土地成交價大幅上漲，就會造成該片區(qū)項目普遍追漲的現(xiàn)象，從而整體上推高區(qū)域房價。尤其是一些標志性的“地王”地塊，價格標桿的作用更為顯著。而房價的不斷上漲，又會帶動下一輪土地上漲，在房地產(chǎn)市場上升行情中，這種房價和地價輪番推高的現(xiàn)象十分明顯。

目前，昆明滇池半島區(qū)域似乎也正在上演這樣的房價與地價互相推高的戲碼。據(jù)統(tǒng)計，滇半島片區(qū)內(nèi)在售的幾個項目房價較剛推售時均有所上漲，會展山海灣2015年底推出市場時均價8000元/平米，目前已經(jīng)上漲到1萬元/平米；中海半島華府和招商海公館價格上漲了2000左右，目前均價1.2萬元/平米。受區(qū)域房價不斷上漲行情的刺激，昆明市在此番出讓滇池會展中心350畝地塊時，便明顯提高了起拍價。

即將于下月推出的滇池會展中心片區(qū)地塊，土地樓面價已經(jīng)達到3300元，加上建安成本、稅費和開發(fā)商合理利潤，房價至少要上萬，比當初會展山海灣、半島華府的開盤價都要高。由于有了地王作為價格“錨點”，區(qū)域內(nèi)其他項目后期仍有不斷拉升售價的可能。

值得注意的是，該地塊尚未正式出讓，并不排除在正式交易時有進一步溢價的可能，考慮到昆明近期房地產(chǎn)市場的上升勢頭，以及滇池半島片區(qū)的火爆行情，這種可能性其實還不小。果真如此，整個滇池半島板塊未來的房價上漲空間就更大了。

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