2017年招商蛇口向資本市場(chǎng)描繪了新的藍(lán)圖，如今才過四個(gè)月，這家央企已在土地市場(chǎng)上頻頻布局。
4月25日，招商蛇口披露，公司近日與昆明鋼鐵控股有限公司就合作開發(fā)昆鋼有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和存量不動(dòng)產(chǎn)簽訂《合作協(xié)議》。雙方將成立合資公司開發(fā)項(xiàng)目，其中招商蛇口持股65%，并實(shí)現(xiàn)操盤并表。
近年來鋼鐵行業(yè)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整，位于云南的國企昆鋼同樣籌劃“傳統(tǒng)重化企業(yè)轉(zhuǎn)型脫困”。在轉(zhuǎn)型需求迫切之際提供合作方案，滿足昆鋼旗下存量土地開發(fā)需求，無疑讓招商蛇口享受成本上的優(yōu)惠。實(shí)際上，一個(gè)月前，招商蛇口便曾以類似方式與武鋼建立合作關(guān)系。
和武鋼、昆鋼合作背后，暗含著招商蛇口這輪規(guī)模擴(kuò)張的邏輯：對(duì)接國企去產(chǎn)能后的存量土地，開展資源上的互補(bǔ)及合作。而在市場(chǎng)人士看來，這種擴(kuò)張規(guī)模與招商蛇口此前提及的千億目標(biāo)息息相關(guān)。
繼去年實(shí)現(xiàn)銷售739億元后，招商蛇口總經(jīng)理許永軍曾透露，2017年公司銷售目標(biāo)要達(dá)到千億。房地產(chǎn)作為資源型產(chǎn)業(yè)，公司業(yè)績往往與土地儲(chǔ)備高度相關(guān)。該公司提及，其主要解決的首先是“規(guī)模問題”，并認(rèn)為今年是“擴(kuò)張規(guī)模最好的機(jī)會(huì)”。
而對(duì)重大項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化銷售，反映出招商蛇口沖刺千億的急切心理。熟悉招商蛇口的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，昆鋼項(xiàng)目中有部分在今年進(jìn)入可售階段，招商蛇口希望一并收購過來�！斑@要看收購進(jìn)度，目前交易還未正式完成�！�
招商蛇口煉“鋼”術(shù)
與央企、國企之間的資源對(duì)接一直是招商蛇口的特色之一，而這種特征在2017年表現(xiàn)得更為突出。
一個(gè)月前的3月14日，招商蛇口曾宣布與武鋼集團(tuán)、武漢市青山區(qū)國資集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，三方約定以武鋼集團(tuán)存量土地資源為合作基礎(chǔ)，展開在社區(qū)、園區(qū)、物業(yè)與商業(yè)，以及產(chǎn)業(yè)對(duì)接等方向的合作。
因此，4月25日所披露的與昆鋼簽署合作協(xié)議，只是招商蛇口尋求規(guī)模擴(kuò)張的又一個(gè)縮影。協(xié)議顯示，雙方合作范圍包括三大類項(xiàng)目，涉及數(shù)量達(dá)9個(gè)。
具體而言，合作范圍包括昆鋼全資擁有的項(xiàng)目，包括雨花國際項(xiàng)目、晉寧項(xiàng)目、石林江岸鑫城項(xiàng)目；昆鋼擁有或擬收購主體股權(quán)的項(xiàng)目，包括鳳凰御景二期、安寧太平龍旺瑞城二期及以后項(xiàng)目、騰沖自在山居項(xiàng)目；昆鋼擁有土地使用權(quán)、但需變更用途的項(xiàng)目，包括團(tuán)山鋼鐵廠項(xiàng)目、涼亭軋鋼廠項(xiàng)目、九號(hào)院項(xiàng)目。
上述合作將由雙方共同出資設(shè)立一家合資公司“云南招商昆鋼房地產(chǎn)有限公司”，注冊(cè)資本金暫定人民幣1億元，其中昆鋼占比35%、招商蛇口占比65%。招商蛇口強(qiáng)調(diào)，合資公司章程須滿足公司操盤并表的要求，且由公司委派總經(jīng)理。
在合作對(duì)象選擇上，招商蛇口的兩家合作伙伴存在著微妙的共同特征，即產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫切需求。受中國經(jīng)濟(jì)增長向中高速過渡導(dǎo)致需求增速放緩，創(chuàng)新、研發(fā)能力不足等影響，目前國內(nèi)鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩等問題，包括武鋼、昆鋼均面臨升級(jí)轉(zhuǎn)型的抉擇。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，武鋼于2016年9月母公司重組后正式剝離鋼鐵資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而專注于“非鋼多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。昆鋼近年來則處于控制、減少虧損的尷尬狀態(tài)，自2016年起尋求“盤活存量、優(yōu)化增量”的多元化發(fā)展。
在鋼鐵企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求迫切之際遞上一份資源對(duì)接的合作協(xié)議，無疑讓招商蛇口占據(jù)相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。東方證券指，目前公開招拍掛拿地溢價(jià)率較高，招商蛇口則通過與國企合作的方式，以相較公開市場(chǎng)更低的價(jià)格獲取項(xiàng)目。
對(duì)于上述與鋼鐵企業(yè)的合作模式，3月底招商蛇口管理層以武鋼為例作過解讀。管理層表示，類似合作是盤活國企“去產(chǎn)能以后的土地資源”，地塊成熟后就裝入合資公司，招商蛇口則占主要股權(quán)。
其中，招商蛇口并未披露與武鋼合作的具體范圍，但數(shù)據(jù)顯示，武鋼本部廠區(qū)占地面積達(dá)21.17平方公里；與昆鋼合作范圍則涉及9個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)數(shù)字是招商蛇口在昆明項(xiàng)目數(shù)的三倍。截至2016年，該公司在昆明僅有壹海城、雍景灣及海公館項(xiàng)目。
熟悉招商蛇口的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，今年以來的兼并收購，是過去一段時(shí)間以來鋪墊的成果：“考慮到國有資產(chǎn)審核等問題，為了順利收購，招商蛇口更傾向于與國有企業(yè)合作�！�
上述人士同時(shí)透露，招商蛇口未來在華中地區(qū)，還有若干跟進(jìn)的項(xiàng)目（合作）。但他拒絕透露具體項(xiàng)目信息。
地產(chǎn)大躍進(jìn)與千億目標(biāo)
盡管去年拿地總額842億元?jiǎng)?chuàng)歷史新高，但招商蛇口對(duì)于發(fā)展規(guī)模顯然有著更多的想法。此前該公司曾對(duì)投資者公開表示，2017年主要解決的首先是規(guī)模問題，并直言今年是“擴(kuò)大規(guī)模最好的機(jī)會(huì)”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，招商蛇口在公開市場(chǎng)獲得項(xiàng)目約為8個(gè)，分別位于合肥、佛山、南京、北京、廣州、杭州等地，土地總投資約24億元。
相比于公開市場(chǎng)，招商蛇口通過收并購及合作方式獲取的土地資源或許更多。除了與武鋼、昆鋼等央企、國企合作，4月24日最新公告顯示，招商蛇口與湖北蘄春就建設(shè)大健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)簽訂《關(guān)于共建蘄春產(chǎn)業(yè)園區(qū)的合作協(xié)議》。
公告指出，招商蛇口擬采取“輕重資產(chǎn)結(jié)合”的模式與蘄春縣政府合作，建設(shè)大健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)，致力打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)與居住、商業(yè)及配套等相融合的產(chǎn)業(yè)新城。其中，招商蛇口發(fā)揮成熟的園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)提供規(guī)劃咨詢、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運(yùn)營等服務(wù)。
在非公開市場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)張中，“產(chǎn)業(yè)新城”成為招商蛇口對(duì)接地方企業(yè)或政府最為重要的路徑之一。這種模式即招商蛇口提煉的“蛇口模式”，通過港口先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，配套城市新區(qū)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)成片區(qū)域整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展。
“蛇口模式”被招商蛇口視為完整的生態(tài)鏈。其中短期內(nèi)，依靠社區(qū)板塊的開發(fā)銷售作為重要利潤來源，園區(qū)板塊的物業(yè)服務(wù)、出租管理則貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流；中期內(nèi)，通過園區(qū)的拓展為社區(qū)板塊提供土地儲(chǔ)備，園區(qū)產(chǎn)業(yè)的聚焦和基礎(chǔ)設(shè)施完善則提高住宅價(jià)值，郵輪增強(qiáng)獲取綜合體能力。
今年3月下旬，招商蛇口黨委書記、副總經(jīng)理劉偉在觀點(diǎn)年度論壇上公開表示，公司的“蛇口模式”將進(jìn)行異地復(fù)制。他同時(shí)表示，這種模式并非局限于有港口的地帶，包括內(nèi)地同樣可復(fù)制。
在外界看來，招商蛇口之所以對(duì)規(guī)模擴(kuò)張如此重視，主要源于其沖刺千億的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。
招商蛇口總經(jīng)理許永軍曾公開提及，2017年公司的銷售額目標(biāo)是“沖刺千億臺(tái)階”。對(duì)此他解釋稱，房地產(chǎn)行業(yè)分化態(tài)勢(shì)愈加突顯，“公司要保證30%以上的年復(fù)合增長率才能不掉隊(duì)”。按千億計(jì)，今年的目標(biāo)較2016年銷售規(guī)模（735億元）增長近36%。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2017年招商蛇口在全國布局的可售貨值2190億元，其中新增1409億元。若業(yè)績達(dá)標(biāo)，去化率至少需維持45.66%。
而即便可售貨值相對(duì)充裕，招商蛇口尋求“外延式發(fā)展機(jī)會(huì)”時(shí)，仍注重對(duì)可快速銷售項(xiàng)目的挖掘。許永軍提及，重大并購項(xiàng)目落地“會(huì)對(duì)銷售額做出額外貢獻(xiàn)”。
熟悉招商蛇口的人士并未否認(rèn)這一點(diǎn)。他對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，昆鋼有部分項(xiàng)目年內(nèi)可進(jìn)行銷售，招商蛇口將一并進(jìn)行收購。資料顯示，在第一批啟動(dòng)的項(xiàng)目中，目前雨花國際僅剩商鋪在售，均價(jià)達(dá)1.5萬元/平方米。
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