谷底一年 | 招商蛇口第三次創(chuàng)業(yè)

與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2023年對(duì)于房地產(chǎn)而言仍是緩慢觸底的一年，在江河日下的時(shí)期個(gè)體難以幸免。

招商蛇口曾表示，2023年是充滿希望的一年，疫情的陰霾散去，相信最艱難的階段已經(jīng)過去。但從實(shí)際情況看，在積壓需求集中釋放及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，一季度熱點(diǎn)城市迎來“小陽春”行情，二季度增長(zhǎng)動(dòng)力放緩，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨調(diào)整。

2023年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)合同銷售2936億元，同比增長(zhǎng)0.35%，其中自6月以來僅有1個(gè)月錄得銷售正增長(zhǎng)。依靠?jī)?yōu)于同行的執(zhí)行力，仍實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)，首次躋身TOP5；盡管按自身制定的3300億元目標(biāo)衡量，完成率未達(dá)到90%。

在銷售以外，招商蛇口圍繞“三個(gè)轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略醞釀了不少變化：土地投資進(jìn)一步聚焦重點(diǎn)一二線城市，換倉動(dòng)作明顯；組織重塑力度加大，推崇業(yè)績(jī)導(dǎo)向；非開發(fā)業(yè)務(wù)諸如物管、集中商業(yè)、公寓、會(huì)展、代建同步發(fā)力……

洶涌澎湃的轉(zhuǎn)型浪潮下，管理層亦面臨著不少經(jīng)營課題，共同目的是提質(zhì)增效。

去年9月8日，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍退休，接任者為出任總經(jīng)理4年之久的蔣鐵峰。但行業(yè)運(yùn)營邏輯已發(fā)生根本改變，隨著許永軍淡出，企業(yè)中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型重任也落到了新班子肩上。

去年招商局集團(tuán)曾提出“第三次創(chuàng)業(yè)”，并計(jì)劃于2024年全面加速推進(jìn)這一目標(biāo)。

2024年恰逢招商蛇口創(chuàng)立45周年，新的起點(diǎn)和新的面孔，挑戰(zhàn)和機(jī)遇將并存。

挑戰(zhàn)

2023年3月，招商蛇口在發(fā)布的2022年報(bào)中曾提及外部形勢(shì)的轉(zhuǎn)變：隨著人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利和房地產(chǎn)金融化等“四個(gè)紅利”的消退，行業(yè)發(fā)展邏輯正發(fā)生根本變化，處在發(fā)展的振蕩期和轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

過往紅利尚未消退時(shí)，招商蛇口與其他房企類似，對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模展開了積極追逐。比如2017年銷售突破千億，同年為響應(yīng)招商局“重返上�！睉�(zhàn)略，華東區(qū)域公司提出了“百年招商，千億華東”的戰(zhàn)略目標(biāo)，力爭(zhēng)2022年實(shí)現(xiàn)收入千億。

2019年，招商蛇口提出銷售突破2000億元目標(biāo)，年內(nèi)為聚焦長(zhǎng)三角區(qū)域的發(fā)展，該公司將南京、蘇州、無錫、揚(yáng)州、合肥等城市拆分成江南區(qū)域，區(qū)域公司一度多達(dá)9個(gè)。

最終這一年實(shí)現(xiàn)銷售2205億元，年內(nèi)還成功推進(jìn)了前海土地整備工作，許永軍同時(shí)升任為董事長(zhǎng)，蔣鐵峰則出任總經(jīng)理。

需要指出的是，蔣鐵峰早前管理的華東區(qū)域，于2018年為招商蛇口貢獻(xiàn)了逾700億元銷售，銷售貢獻(xiàn)占比41%；2022年僅上海就貢獻(xiàn)銷售逾740億元，相當(dāng)于2017年的10倍多，并占總銷售額四分之一，最終華東區(qū)域全年實(shí)現(xiàn)銷售和回款“雙千億”。

行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)也開始變得更明顯：疫情三年間，招商蛇口盡管繼續(xù)錄得營收正增長(zhǎng)，但歸母凈利潤呈現(xiàn)逐年下跌趨勢(shì)；2022年?duì)I收、歸母凈利潤分別為1830億元、42.64億元。

這一方面是過往普遍高價(jià)拿地產(chǎn)生的后果，受限價(jià)影響毛利率連續(xù)走低，至2022年底跌破20%；另一方面則由于招商蛇口的權(quán)益占比相對(duì)較低，導(dǎo)致少數(shù)股東損益提高，甚至在2022年超過了歸母凈利潤；此外，在行業(yè)下行壓力下，2022年計(jì)提同比增加20多億元。

從扣非歸母凈利潤角度觀察，招商蛇口也通過處置資產(chǎn)增厚利潤，盡管近年來資產(chǎn)處置有所減少，但這仍會(huì)令主營業(yè)務(wù)創(chuàng)收能力顯得有所不足。

觀點(diǎn)新媒體了解，由于2022年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)未達(dá)預(yù)期，招商蛇口新開工面積出現(xiàn)近年來首次負(fù)增長(zhǎng)。這導(dǎo)致企業(yè)整體存貨規(guī)模同樣出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，只是依靠持續(xù)活躍的拿地投資，存貨降幅才低于行業(yè)平均水平。

在這些存貨當(dāng)中，已完工開發(fā)產(chǎn)品呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，至2022年該部分存貨賬面價(jià)值近739億元，主要分布于深圳、青島、天津、南京、寧波、蘇州、武漢、重慶等地，并以二三線城市居多。

上述趨勢(shì)進(jìn)入2023年后依然未見好轉(zhuǎn)，去年上半年已完工開發(fā)產(chǎn)品賬面價(jià)值增加至774.88億元，占存貨規(guī)模的17.74%。這反映出企業(yè)的現(xiàn)貨庫存規(guī)模提升，庫存去化存在壓力。

此外，去年上半年招商蛇口綜合毛利率進(jìn)一步下滑至16.26%，同比下降2.33個(gè)點(diǎn)；其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降至17.82%，是近年來最低水平。按區(qū)域分，華中區(qū)域、西南區(qū)域毛利率下滑明顯，幾乎只有2022年同期一半。

管理層曾對(duì)此解釋，利潤大幅下滑主要源自弱二線及三線城市的存貨，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)跌幅也超過了20%甚至30%，公司對(duì)這些產(chǎn)品的價(jià)格做了不少調(diào)整，但后續(xù)市場(chǎng)成交量并不能支撐價(jià)格上漲。

面對(duì)行業(yè)變化，2023年招商蛇口開始制定中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型規(guī)劃，明確了“四個(gè)聚焦、三個(gè)轉(zhuǎn)變、兩個(gè)降低、一個(gè)提升”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求，核心是在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，提升資產(chǎn)運(yùn)營和城市服務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)在收入利潤中的占比，形成穩(wěn)健均衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

在轉(zhuǎn)型要求下，過往的三大業(yè)務(wù)改為以開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營、城市服務(wù)來劃分，同時(shí)進(jìn)行區(qū)域聚焦、業(yè)務(wù)聚焦、管理聚焦、風(fēng)控聚焦，在區(qū)域發(fā)展上要求資源投向重點(diǎn)城市、城市中心區(qū)域成熟地段，改善業(yè)務(wù)多而不強(qiáng)的現(xiàn)狀，堅(jiān)定聚焦主賽道核心業(yè)務(wù)。

組織結(jié)構(gòu)調(diào)整也隨之而來，去年1月，招商蛇口對(duì)華東區(qū)域、江南區(qū)域、華南區(qū)域、深圳區(qū)域旗下的公司進(jìn)行合并及精簡(jiǎn)，并將海南區(qū)域調(diào)整為專業(yè)公司；今年2月再進(jìn)行調(diào)整，包括括將深圳、華南區(qū)域整合，華中區(qū)域淡化撤銷，至此曾經(jīng)的9大區(qū)域已壓縮至5個(gè)。

調(diào)整

資源獲取方面，招商蛇口同樣做出了優(yōu)化。

在2019年提出一城一策、精準(zhǔn)拿地，2020年推出“一城一模板”之后，招商蛇口進(jìn)入2022年及2023年進(jìn)一步提出聚焦“強(qiáng)心30城”，深耕其中“6+10城”。這些舉措被其形容為“換倉”，以應(yīng)對(duì)近兩年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑，企業(yè)轉(zhuǎn)向�，F(xiàn)金流等變化。

在實(shí)際拿地中，招商蛇口出現(xiàn)明顯收縮至高能級(jí)城市的趨勢(shì)，2022年該公司拿地總地價(jià)仍高達(dá)1279億元，權(quán)益地價(jià)766億元，但對(duì)應(yīng)土地宗數(shù)僅有56宗，遠(yuǎn)低于此前三年；2023年全年，權(quán)益地價(jià)提高至867.22億元，土地宗數(shù)卻進(jìn)一步下降至55宗，權(quán)益拿地金額占比提升至75.9%（2022年為59.7%），投資強(qiáng)度38.9%。

具體城市方面，拿地金額基本投向“強(qiáng)心30城”甚至“核心6+10城”，資源投放進(jìn)一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、蘇州、長(zhǎng)沙、深圳及西安等地。

其中，2022年及2023年招商分別在上海獲得土地10宗、9宗，計(jì)容建面86.57萬平方米、99.09萬平方米，權(quán)益地價(jià)216.35億元、219.22億元，是上海拿地最多的房企。進(jìn)入2024年1月，該公司繼續(xù)搖號(hào)獲得上海松江區(qū)泗涇地塊，總價(jià)52.51億元，溢價(jià)率9.33%。

一并拓展的還有城市更新用地，僅在上海招商蛇口就曾參與發(fā)起過上海800億元城市更新基金，去年分別獲得了靜安區(qū)天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目、楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目等。

按照蔣鐵峰的說法，招商蛇口要尋找的是，“五好項(xiàng)目”，即城市好、政策面好、項(xiàng)目好、團(tuán)隊(duì)好、區(qū)域好。其中，在核心16城對(duì)搖號(hào)的地塊要全力參加；對(duì)一些流速正常的項(xiàng)目做好客戶分析定位，提高營銷和操盤能力來獲得合理利潤；至于一些庫存量大、供過于求，或者公司自身研究看不清楚、能力不足的地方，選擇盡量遠(yuǎn)離。

投資端調(diào)倉對(duì)修復(fù)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率奠定了一定基礎(chǔ)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2021年下半年起，招商蛇口新獲土地的毛利率預(yù)估都在23%以上。2022年，該公司新獲得的56宗地當(dāng)中，年內(nèi)首開的部分去化率約達(dá)77%，毛利率23.2%。

管理層將此解讀為抓住機(jī)會(huì)換倉的成果，同時(shí)按照預(yù)測(cè)，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率空間基本只有10%左右。這意味著企業(yè)除了拿地端壓降成本，還需要在其他環(huán)節(jié)進(jìn)行提升，包括工期更快，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)有效，總價(jià)更低以及去化更快等。

觀點(diǎn)新媒體對(duì)比，2019-2022年間招商蛇口的開發(fā)效率已有所提高，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)從1475天降至1010天，其中2022年新增的56宗地有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開盤。2023年由于行業(yè)繼續(xù)探底，銷售增速放緩，該公司的周轉(zhuǎn)效率有所降低。

產(chǎn)品方面也出現(xiàn)了新的變化，典型的案例包括近兩年在南京、成都、合肥、深圳、三亞、廈門等主要城市落地“瑧系”項(xiàng)目，去年包括成都招商新川臻境、北京招商臻園等項(xiàng)目均錄得開盤售罄。

“臻系”主要定位高端改善，產(chǎn)品理念升維，從而對(duì)常規(guī)的改善產(chǎn)品降維打擊。包括今年1月最新獲得的上海松江區(qū)泗涇地塊，同樣計(jì)劃打造成“招商臻境”，這將是“瑧系”首度落地上海市場(chǎng)。

需要指出的是，招商蛇口在2023年初曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過樂觀預(yù)判，這主要基于疫情結(jié)束需求集中釋放，去年1-2月銷售額錄得大幅增長(zhǎng)，該公司旗下部分續(xù)銷項(xiàng)目流速高于2022年平均水平。

同時(shí)公司預(yù)計(jì)將有6000億元貨值年內(nèi)入市（不含后續(xù)拿地部分），加上預(yù)判國家會(huì)出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策，據(jù)此管理層按平均去化率55%估計(jì)，全年能實(shí)現(xiàn)3300億元銷售目標(biāo)。

但從實(shí)際情況看，招商蛇口銷售快速增長(zhǎng)只維持了5個(gè)月。從去年6月開始，除了11月仍錄得微弱增長(zhǎng)，其余月份該公司的銷售額均出現(xiàn)兩位數(shù)的跌幅，12月更是同比下跌46.58%至227.59億元。

均價(jià)角度顯示，在房地產(chǎn)下行時(shí)期，該公司也不可避免下調(diào)了售價(jià)，繼續(xù)以走量為主要策略。

最終受到大市影響，招商蛇口全年實(shí)現(xiàn)銷售額2936.35億元，同比增長(zhǎng)0.68%。盡管銷售增速仍好于同行，但并未實(shí)現(xiàn)年初制定的目標(biāo)。

得失

業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，在2022年利潤觸及低點(diǎn)后，2023年招商蛇口未能如預(yù)期那般穩(wěn)住營收規(guī)模，利潤水平則得到了實(shí)打?qū)嵉奶嵘��?/p>

去年上半年，招商蛇口錄得營業(yè)收入合計(jì)514.42億元，同比下降10.63%，主要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少；分行業(yè)看，開發(fā)業(yè)務(wù)營收416.28億元，同比下降16.21%，收入占比較上年同期（86.31%）下降5.39個(gè)點(diǎn)，是該公司唯一下跌的板塊。

利潤方面，上半年歸母凈利潤錄得21.53億元，同比增長(zhǎng)14.09%，少數(shù)股東損益則降至16.49億元，同比下降22.24%。至三季度末，歸母凈利潤同比增長(zhǎng)27.45%至37.69億元，接近2022年全年水平；對(duì)應(yīng)少數(shù)股東損益則跌幅48.16%。

熟悉該公司的人士向觀點(diǎn)新媒體表示，這主要是公司權(quán)益占比提升所帶來的變化。同時(shí)，近兩年拿地權(quán)益提升，尤其是2023年達(dá)到75.9%，這些舉措為利潤回升奠定了基礎(chǔ)。

開發(fā)業(yè)務(wù)作為基本盤的作用還體現(xiàn)在，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不景氣，招商蛇口回款方面仍保持了定力，為非開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培育爭(zhēng)取了時(shí)間。去年上半年及前三季度，該公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別錄得265.2億元、257.25億元，同比增幅636.57%、216.96%。

非開發(fā)業(yè)務(wù)主要包括資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)兩大板塊，其中資產(chǎn)運(yùn)營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店，城市服務(wù)則包括物管、郵輪、會(huì)展以及康養(yǎng)。

資產(chǎn)運(yùn)營方面，數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入31.2億元，EBITDA約16.6億元，分別增長(zhǎng)22.5%和26.1%。期內(nèi)成熟運(yùn)營期項(xiàng)目（開業(yè)三年及以上）EBITDA Margin約達(dá)6.1%，同比提升0.2個(gè)點(diǎn)；年化EBITDA回報(bào)率6.39%，較上年全年提升0.6個(gè)點(diǎn)。

在這批業(yè)務(wù)當(dāng)中，集中商業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭相對(duì)而言最好。具體而言，招商蛇口于2023年集中商業(yè)項(xiàng)目新開9個(gè)，新增重資產(chǎn)項(xiàng)目2個(gè)，累計(jì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目11個(gè)，截至12月持有管理上也項(xiàng)目超70個(gè)，商業(yè)總體量逾700萬平方米，開發(fā)運(yùn)營寫字樓超30個(gè)，寫字樓總體量超200萬平方米。

作為招商蛇口旗下商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營和管理核心平臺(tái)，招商商管全年實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目集中開業(yè)的突破，并計(jì)劃在2024年將位于珠海、上海、成都、長(zhǎng)沙、南京、深圳等地的花園城或海上世界項(xiàng)目推向市場(chǎng)。

按照“雙百”戰(zhàn)略，招商蛇口集中商業(yè)拓展到2025年達(dá)成購物中心100座，持有物業(yè)營收100億元的目標(biāo)會(huì)存在挑戰(zhàn)。近期招商商管董事長(zhǎng)袁嘉驊接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，思路在戰(zhàn)略上已傾向于商業(yè)的質(zhì)量而非數(shù)量。

其他資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)沒有對(duì)外公開目標(biāo)，但實(shí)際上也在穩(wěn)步推進(jìn)。比如公寓業(yè)務(wù)，招商伊敦年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)張，已布局北上廣深、重慶、杭州、蘇州、廈門、西安等25個(gè)城市。海外布局2國；總管理建筑面積約319萬平方米，總房源量近5.5萬間/套。

城市服務(wù)最核心的業(yè)務(wù)依然是物業(yè)管理，其中招商積余于去年上半年?duì)I收69.78億元，歸母凈利潤4.19億元，分別增長(zhǎng)23.58%、26.65%，物管毛利率有所修復(fù)，錄得11.61%；截至6月底，在管項(xiàng)目2011個(gè)，在管面積3.30億平方米，較上年底分別增加127個(gè)、1900萬平方米。

在“沃土云林”模式驅(qū)動(dòng)下，招商積余的擴(kuò)張速度較為明顯，去年下半年也在深圳、天津、長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、北京等多地中標(biāo)項(xiàng)目，涉及學(xué)校、圖書館、寫字樓、街道物管、公園、銀行大樓、產(chǎn)業(yè)園、新能源汽車充電采購、分布式光伏等。

另據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，去年中期招商觀頤整合到招商積余旗下，意味著尚在培育期的康養(yǎng)業(yè)務(wù)將不再獨(dú)立發(fā)展。招商蛇口對(duì)此回應(yīng)，主要是物管和康養(yǎng)兩者業(yè)務(wù)協(xié)同，因而進(jìn)行了整合。

至于會(huì)展業(yè)務(wù)，招商蛇口以輕資產(chǎn)輸出為主，去年先后實(shí)現(xiàn)在重慶、杭州落地會(huì)展中心項(xiàng)目。該公司于今年1月表示，已完成西部、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的首輪戰(zhàn)略布局，成功實(shí)現(xiàn)三館全面聯(lián)動(dòng)。

除了上述業(yè)務(wù)，未來或許值得關(guān)注的還有代建業(yè)務(wù)。資料顯示，2022年招商蛇口就新增了58個(gè)代建項(xiàng)目，獲得43萬平方米物管面積之余，也新增近100萬平方米輕資產(chǎn)運(yùn)營面積。

隨著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐漸出清，一部分玩家的退場(chǎng)，讓諸如招商這樣的實(shí)力玩家得以輸出開發(fā)及運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，代建就是重要渠道。今年1月18日，招商蛇口董事會(huì)同意設(shè)立代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司，統(tǒng)籌并開展代建業(yè)務(wù)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，過往招商蛇口主要由各區(qū)域公司自行開展代建業(yè)務(wù)，如今設(shè)立的代建平臺(tái)，將與其他專業(yè)公司的層級(jí)一樣，具有較大的獨(dú)立性。

安全

招商蛇口對(duì)培養(yǎng)第二增長(zhǎng)曲線的重視，一定程度上使得非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展有所提速。尤其是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開始試點(diǎn)以來，憑借產(chǎn)業(yè)園區(qū)深耕優(yōu)勢(shì)，其較早地分拆發(fā)行了博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，成為少數(shù)在A股、H股擁有REITs平臺(tái)的企業(yè)。

同時(shí)繼2022年招商商業(yè)房托擴(kuò)募之后，2023年3月博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT再度成為首批擴(kuò)募的公募REITs之一。

按照管理層的表態(tài)，集中商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園以及長(zhǎng)租公寓是招商蛇口重點(diǎn)配置賽道，公司已經(jīng)在搭建與這些賽道相匹配的REITs通道，包括租賃住房REITs也在積極部署和規(guī)劃當(dāng)中。

目前招商蛇口仍未披露住房租賃REITs的最新進(jìn)展，反而是集中商業(yè)的一些動(dòng)態(tài)被持續(xù)釋放。去年11月，招商蛇口申報(bào)了一筆8.08億元ABS，并于同年12月25日正式通過，主要用于將南京馬群花園城證券化。

但總體而言，招商蛇口去年上半年集中商業(yè)運(yùn)營收入僅有6.69億元，EBITDA約2.70億元；半年運(yùn)營收入最高項(xiàng)目是昆山招商花園城，約為7710萬元。而去年10月底披露的首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)名單中，招商不在其內(nèi)，顯示仍需進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力。

在轉(zhuǎn)型階段，保障現(xiàn)金流及控制負(fù)債結(jié)構(gòu)也是企業(yè)必要的舉措。除了銷售回款推高了經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流，招商蛇口去年投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，上半年及三季度末分別錄得63.66億元、17.41億元。

觀點(diǎn)新媒體對(duì)比，過去多年間無論是年度還是半年度報(bào)告，招商蛇口在投資活動(dòng)現(xiàn)金流方面均錄得負(fù)值。如今這一指標(biāo)轉(zhuǎn)正，主要得益于對(duì)聯(lián)合營公司投資及墊款同比減少。

籌資活動(dòng)則是連續(xù)出現(xiàn)凈流出，主要由于借款凈增額同比減少，合作方投入同比減少。但從有息負(fù)債來看，伴隨著業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)，招商蛇口過去幾年處于加杠桿階段，融資余額從2020年1604億元增加至2022年2020億元。

融資結(jié)構(gòu)角度，銀行貸款依然是房企最倚仗的融資渠道，只不過在近幾年招商蛇口加杠桿進(jìn)程中，這一渠道的占比有所降低，2022年降至不足59%；與之相反，債券融資所占比重逐漸提高，2022年占比達(dá)到27.48%。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)融資有所收緊，在這種形勢(shì)下國央企的優(yōu)勢(shì)得以體現(xiàn)。上半年，招商蛇口融資余額繼續(xù)提高至2105.5億元，同比增長(zhǎng)5.94%；而具體融資策略也發(fā)生變化，銀行貸款出現(xiàn)凈增加，債券及其他融資均呈現(xiàn)凈減少，一定程度上也反映了債市波動(dòng)帶來的影響。

截至2023年中期，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.86%，凈負(fù)債率47.01%，2022年全年水平接近。

現(xiàn)金短債比卻僅有1.09倍，是近年來最低水平；分指標(biāo)看，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額同比增長(zhǎng)32%至1024億元，短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則共計(jì)增加46%至575.87億元，償付壓力有所增加。

因此招商蛇口也需要在債務(wù)置換方面開展工作，去年上半年公司在LPR下行窗口出現(xiàn)之際新增138億元公司債注冊(cè)，新增公開市場(chǎng)融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

進(jìn)入下半年，招商蛇口融資的頻率有所提高，先后發(fā)行了超短債、公司債、中票以及碳中和債券等，據(jù)券商統(tǒng)計(jì)其全年公開發(fā)債344.3億元。

另據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，目前該公司存續(xù)債券中，2023年公開發(fā)行的債券大約為248.4億元，絕大部分都是自7月以后起息。

股權(quán)融資方面，招商蛇口同樣體現(xiàn)了信用優(yōu)勢(shì)，去年9月28日該公司宣布定增事項(xiàng)在推進(jìn)9個(gè)多月后圓滿完成。根據(jù)定增方案，招商計(jì)劃發(fā)行股票加碼前海相關(guān)資產(chǎn)，總對(duì)價(jià)89.28億元，并發(fā)行股票募集配套資金不超85億元。這也是房企“第三支箭”的首個(gè)落地案例。

正是由于高效完成股權(quán)融資，實(shí)現(xiàn)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募，公開市場(chǎng)融資創(chuàng)新高以及資金成本創(chuàng)新低，在今年2月3日召開的2024年度工作會(huì)議上，招商蛇口財(cái)務(wù)管理部、產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部、自貿(mào)投資部門均獲頒布相關(guān)獎(jiǎng)項(xiàng)。

招商蛇口管理層提及，2024年公司將精打細(xì)算控負(fù)債與控成本�；蛟S對(duì)于房企而言，在新時(shí)期追求降本增效，本質(zhì)上首先其實(shí)是確�，F(xiàn)金流安全。

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