什么是現今昆明最搶手、最稀缺的住宅？答案是洋房，更準確地說，是森林坡地洋房。
其實如果只算昆明市面上各類在售住宅的數量，洋房并不是最少的，就絕對數量而言，至少獨棟別墅就比洋房要少，但獨棟別墅本身需求就不大，供需較為均衡，而洋房，特別是森林坡地洋房在昆明卻是一房難求，相對于龐大的市場需求，森林坡地洋房無疑是昆明最稀缺、最搶手的住宅。
土地利用率高但居住體驗較差的塔樓成為昆明房地產市場的主流產品
假洋房和真洋房
洋房這么緊俏，但什么是洋房呢？這并不是一個容易回答的問題。
顧名思義，既然名字中有一個“洋”字，就說明這種產品并非源自中國本土。昆明的傳統(tǒng)民居是一顆印，北京是四合院，浙江是臺屋，總而言之，中國傳統(tǒng)民居中并沒有“洋房”這種東西。最早的洋房出現在20世紀初的上海，也即隨著上海開埠，西式建筑引入，上海有了“花園洋房”，以后漸漸流傳至其他城市。
不過，最早出現在上海的花園洋房，與現在國內大城市中流行的洋房并不是一回事。上個世紀初作為上海高檔住宅代表的花園洋房，其實就是現在房地產開發(fā)中所說的別墅，而且一般是獨棟別墅，也就是歐美所說的Garden Villa。
洋房在中國再度流行不過是最近10來年的事，但此時的洋房已不是當初別墅的概念，而是帶花園有露臺的多層板式建筑，為了和早些年城市中大量興建的多層普通住宅相區(qū)別，真正的洋房在產品形態(tài)上往往有兩個鮮明特征：不管幾層都有電梯，部分戶型有花園或露臺。
有了這兩個硬條件，真正的洋房其實就所剩無幾，面對如饑似渴的洋房需求，市場上才會出現一些高層電梯公寓，只不過比塔樓好一些，能夠做到前后通透，就堂而皇之的自稱為洋房。
昆明的洋房越來越少
洋房走俏，是因為洋房是所有住宅產品中，在品質和價格上均衡性最好的產品。一般的洋房項目，容積率都不高，所以比較容易有良好的小區(qū)環(huán)境，又因為是多層建筑，采光、視線也都大大優(yōu)于高層建筑。而多層板式布局，也使得洋房能獲得更高的使用面積和更優(yōu)越的戶型設計，同時電梯的配置以及花園與露臺的存在，又讓洋房既有高層建筑的便利性，又有接近別墅的居住體驗。相比于高層塔樓，洋房公攤小，戶型好，環(huán)境優(yōu)越，更接地氣；比起別墅，洋房在安全性、面積理用率方面更有優(yōu)勢，但價格卻便宜得多。
正因為洋房是以高層的價格享受接近于別墅的體驗，所以別墅也就成了昆明最受歡迎的住宅之一。但受歡迎歸受歡迎，洋房在市場上的供應量卻始終不高，想買一套各方面中意的洋房，并不是件容易的事。
駱駝灣是昆明少見的森林坡地洋房項目
洋房難求，是因為目前昆明的土地價格越來越高，和10多年前相比，土地單價上漲了5倍。高地價帶來高容積率，所以目前在昆明三環(huán)以內，新建洋房基本已經絕跡，只有在三環(huán)以外，以北部公園帶、南部滇池湖岸以及東部城市丘陵地區(qū)，還少量允許容積率在2以下的洋房項目存在。比如駱駝灣、鳴鳳鄰里、美的順城府等。
洋房對高層住宅的全方位碾壓
不同類型的住宅有各自的優(yōu)缺點，但就洋房和高層住宅而言，洋房幾乎全是優(yōu)點，沒有缺點，競爭力是全方位、壓倒性的。
和洋房比相比，高層住宅的公攤面積至少高出10%，這也就意味著，同樣是一套120多平方米的主流戶型，洋房要比高層住宅多出一間房。另外，洋房大多是寬板設計，戶型方正，空間利用率高，南北通透，采光好，功能齊全。而高層住宅，尤其是高層塔樓住宅，首先無法實現南北通透，采光通風都比較差，也不可能有功能陽臺，甚至還有全黑衛(wèi)生間。加上受制于建筑結構，梁柱較多，對空間布局造成影響。
網上流傳的奇葩戶型幾乎都出現在高層塔樓中
雖然高檔洋房和高層住宅都有電梯，但配置卻相差甚遠，高層塔樓的梯戶比往往達到一梯三四戶，而洋房最多一梯兩戶。另外，對電梯的依賴性也不一樣，洋房只有六七層，電梯屬于舒適配置，而高層住宅的電梯是必需配置，一旦出現故障，就會是災難性的。今年7月昆明暴雨，昆明某高層電梯住宅樓電梯停運，住在30多層的業(yè)主也不得不爬樓梯。還有，今年6月杭州發(fā)生高層豪宅保姆縱火案，暴露了高層電梯住宅的防火命門，而洋房則不存在這個問題。
至于小區(qū)環(huán)境，由于高層住宅小區(qū)的容積率往往要到6甚至7，內部公共空間相當局促，景觀綠化也只是聊勝于無。而洋房社區(qū)因為容積率低，像黑龍?zhí)?a href="http://www.kihtmr.com/house/view-1495.html" target="_blank">駱駝灣只有1.05，公共空間和綠化空間要多得多，小區(qū)環(huán)境也更加優(yōu)美，這還不算洋房本身自帶的大花園與大露臺，而有些高層住宅甚至連陽臺都沒有。至于外部環(huán)境，類似駱駝灣這樣的森林坡地公園物業(yè)更是高層住宅小區(qū)完全無法比擬的。
洋房盡管優(yōu)點多到不像話，可是在昆明，洋房不僅數量奇缺，分布也相當不均衡，由于城市規(guī)劃的原因，相對來說，整個北市區(qū)又是昆明洋房項目最少的區(qū)域，基本處于可遇不可求的狀態(tài)，所以北市區(qū)一旦有洋房面市，市場的反應向來只有一個字：搶！
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論
房網用戶