隨著昆明安居集團(tuán)拿下老國貿(mào)二期68畝住宅用地，昆明上半年土地市場已基本收官，不出意料，昆明土地供需兩端仍十分低迷，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年主城成交的商住土地僅約308畝，延續(xù)了2021年下半年以來土地交易遇冷的局面。
上半年昆明主城商住土地僅賣出308畝
實(shí)際上，由于房企拿地意愿空前低落，昆明上半年土地供應(yīng)本就很少，成交的土地也大部分為國企托底，因此更準(zhǔn)確的說法是，最近兩年土地供應(yīng)和成交量雙雙急劇萎縮。
后果也顯而易見：昆明的新盤越來越少。
與此同時(shí)，對規(guī)劃條件有較高的新洋房項(xiàng)目則基本消失，在售的洋房項(xiàng)目都是至少銷售一年以上的“老面孔”，洋房市場進(jìn)入以消化存量為主的時(shí)期。
昆明主城有洋房產(chǎn)品在售的樓盤僅有19個(gè)
用在售樓盤數(shù)據(jù)更能說明問題，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年昆明主城五區(qū)在售樓盤共有101個(gè)，其中絕大部分為純高層項(xiàng)目，共有82個(gè)，有洋房類產(chǎn)品的項(xiàng)目僅有19個(gè)（其中包含躍層產(chǎn)品，通常稱為疊墅或疊院），如上圖所示，全部位于環(huán)滇池和主城臨山片區(qū)，而滇池邊的在售洋房項(xiàng)目只有6個(gè)，分別是草海片區(qū)3個(gè)，會(huì)展片區(qū)1個(gè)，大漁片區(qū)2個(gè)。
如果對洋房的定義更嚴(yán)格一點(diǎn)，昆明在售的洋房還要更少。
什么樣的房子才是真洋房？
雖然洋房已經(jīng)成為高端住宅的重要類型，但其實(shí)洋房只是一個(gè)約定俗成的概念。
按《民用建筑設(shè)計(jì)通則》，住宅分類中并沒有洋房，只有低層（1—3層）、多層（4—6層）、中高層（7—9層）和高層（10層以上）的分類，但在現(xiàn)實(shí)市場中，洋房是特別常見的住宅產(chǎn)品，一般來說，將不超過8層的稱為洋房也沒什么問題，畢竟還有小高層項(xiàng)目都敢自稱洋房的情況。
綠地滇池國際建康城實(shí)景
除了樓層，洋房還有一些對建筑密度、容積率、綠地率、公攤率的要求，這也不難理解，由于高品質(zhì)的洋房一般都是6—8層，項(xiàng)目地塊必須要具備低容低密和高綠化率的條件，比如綠地滇池國際建康城山重院的幾個(gè)洋房合院地塊，容積率在1.1—1.2之間，建筑密度只有20—30%，綠地率最低的也不低于40%，加上多層板式建筑的低公攤，這樣的洋房可以算得上是真洋房。
昆明洋房市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，有逆市走強(qiáng)趨勢
供應(yīng)減少、消化速度加快、庫存降至歷史低點(diǎn)，昆明洋房市場呈現(xiàn)出幾大特點(diǎn)，有逆市走強(qiáng)的趨勢。
昆明洋房市場從高峰下滑（克而瑞數(shù)據(jù)）
如前所述，昆明近兩年土地市場供需不旺，能開發(fā)洋房的地塊更是幾乎絕跡，從克而瑞的數(shù)據(jù)看，實(shí)際上從2021年開始，昆明洋房的供應(yīng)量就開始明顯下降，到了去年，供應(yīng)量更是斷崖式下跌（從2021年的102.53萬方猛降到去年的29.59萬方，跌幅達(dá)71%）。
再看銷售成交，雖然去年洋房的成交量也同比下降到了64.59萬方（降幅37%），但由于供應(yīng)量下降幅度更大，首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。
也就是說，即便是房地產(chǎn)市場整體不景氣，但在可見的未來，新增洋房供應(yīng)肯定還會(huì)持續(xù)縮減，因此相對于整體市場，昆明洋房逆市走強(qiáng)的趨勢還將保持。
改善需求依然很旺，但洋房供應(yīng)有限
最近兩年昆明住宅市場整體下滑，行業(yè)進(jìn)入底部空間，但如果分住宅類型來看，高層住宅市場量價(jià)萎縮更為明顯，而洋房和別墅類的情況相對就好很多。這也反映出當(dāng)房地產(chǎn)投資屬性基本消失、居住屬性凸顯的時(shí)代背景，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，以洋房為代表的改善需求受到的影響要小很多。
最近五年昆明主城各類型住宅供應(yīng)量（克而瑞數(shù)據(jù)）
從近五年昆明主城各類型住宅供應(yīng)數(shù)據(jù)看，盡管供應(yīng)總量逐年下降，但高層住宅仍占絕對大頭，這是土地供應(yīng)緊縮、新盤上市量減少的連鎖反應(yīng)，同時(shí)由于主城發(fā)展外拓已接近極限，生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求更嚴(yán)格，土地集約化利用的趨勢越來越明顯，大多數(shù)住宅土地都有高容積率高密度的特點(diǎn)，導(dǎo)致昆明的住宅只可能是高層占據(jù)主流地位。
但昆明這些年已進(jìn)入改善時(shí)代，對洋房合院類產(chǎn)品的需求只增不減，而洋房別墅的供應(yīng)量有限，總體來看是越來越稀缺，這種供需矛盾的關(guān)系即使是在房地產(chǎn)陷入低谷的時(shí)候，也無法回避和掩飾。
最近五年昆明主城各類型住宅成交價(jià)走勢（克而瑞數(shù)據(jù)）
洋房的供需關(guān)系體現(xiàn)在價(jià)格變化上，就是房價(jià)相對更為穩(wěn)定。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年昆明高層住宅和別墅的成交價(jià)環(huán)比跌幅分別為8.8%和12.3%，而洋房五年來的成交價(jià)走勢相對平穩(wěn)，去年只降了4.2%。
環(huán)滇又可觀滇的洋房進(jìn)入了純消耗狀態(tài)，快要絕版
昆明的洋房出現(xiàn)較嚴(yán)重的供需失衡，根本原因在于開發(fā)洋房需要低密低容的規(guī)劃條件，而且高品質(zhì)的洋房往往誕生于優(yōu)越自然環(huán)境中，但城市的發(fā)展和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)決定了這類土地必然是少數(shù)，昆明就是典型的例子。
如果說洋房越來越稀缺主要與城市總體規(guī)劃原因和改善需求旺盛有關(guān)，那么滇池邊的洋房項(xiàng)目就基本到了“只出不進(jìn)”的純消耗狀態(tài)，這與環(huán)滇池開發(fā)的治理管控更趨嚴(yán)格有直接關(guān)系。
眾所周知，環(huán)滇池區(qū)域本來可開發(fā)土地就比較稀少，再加上2021年5月份“長腰山事件”暴發(fā)，環(huán)滇房地產(chǎn)開發(fā)一度被按下暫停鍵。后來2022年初滇池重新劃定了“兩線”范圍，實(shí)行更嚴(yán)格的管控措施，禁止新增工業(yè)和住宅項(xiàng)目。
這就能夠解釋為什么環(huán)滇洋房項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)少于靠山的洋房，由于滇池邊居住資源的稀缺性已經(jīng)注定，絕版貨源賣一套少一套，其中最稀缺和最有可能率先斷貨的毫無疑問是能觀滇的真洋房。
更具體一點(diǎn)來看，主城的滇池湖岸線長達(dá)數(shù)十公里，不同項(xiàng)目的地段、資源和定位差異也很大，比如最靠近城區(qū)的草海與最南端的大漁片區(qū)，同樣是限高24米，容積率也都是1.0出頭，但售價(jià)懸殊甚至可以到3—4倍。
如果說草海片區(qū)的洋房定位于城市豪宅，那么大漁片區(qū)洋房的度假型、第二居所的屬性就更為突出。
地段和定位的差異，導(dǎo)致不同洋房項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不同。
最重要的一點(diǎn)，是觀滇這個(gè)關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)都得到最大限度的發(fā)揮，僅有的6個(gè)環(huán)滇洋房無不根據(jù)地塊條件，在樓棟分布、朝向、視野上精心設(shè)計(jì)，力圖獲得最佳的觀滇效果。不過大部分觀滇洋房受高度限制，想達(dá)到像山海灣高層那樣的觀滇效果是辦不到的。
而唯一的例外是綠地滇池國際建康城。
綠地滇池國際建康城山重院地塊的觀滇視野
綠地滇池國際健康城觀滇洋房已成“孤品”
和其他環(huán)滇項(xiàng)目都位于平地上不同，綠地滇池國際建康城的山重院地塊整體依山而建，呈背山面水的布局，東面背靠3200畝關(guān)坡山原始森林，西面俯瞰滇池美景。山重院地塊的洋房，可以算主城觀滇視野最開闊的洋房，沒有之一。
不僅視野最開闊，而且角度也最佳，山重院地塊隔著環(huán)湖東路就是網(wǎng)紅打卡點(diǎn)海宴村，海宴村能看到的日落號(hào)稱最美滇池日落，而在地勢更高的山重院，視角與視野的優(yōu)越度還要超過海宴村。
山重院一期規(guī)劃圖
不過如此珍稀的自然景觀資源，即便是在綠地滇池國際健康城這樣的大盤項(xiàng)目中，也非常難得，在項(xiàng)目約4600畝的規(guī)劃用地中，山重院一期雖然僅占到約289畝，但位置最好，位于最鄰近滇池的坡地上，整體容積率僅1.13，規(guī)劃有總高6-8層洋房及低密合院產(chǎn)品。
值得一提的是，山重院一期的洋房并沒有做成清一色的8層洋房，而是本著資源利用最大化和最優(yōu)化的思路，將其中部分洋房樓棟設(shè)計(jì)為6層，堪稱觀滇真洋房的“孤品”。
在山重院一期地塊上看到的滇池晚霞
6層洋房在昆明本就極為少見，從更苛刻一點(diǎn)的角度說，6層洋房屬于多層住宅，在很多人的觀念中，只有多層才算得上是真洋房。如果在加入能觀滇的條件，那山重院一期的洋房就是獨(dú)一無二的那一個(gè)。
上海天地商業(yè)街已開業(yè)，填補(bǔ)大漁片區(qū)商業(yè)空白
從綠地滇池國際健康城項(xiàng)目整體來說，經(jīng)過多年開發(fā)，大盤配套也逐步趨于成熟，4月30日，綠地滇池國際健康城昆明·上海天地首期商業(yè)街正式開業(yè)，大漁片區(qū)首個(gè)集中商業(yè)的開業(yè)運(yùn)營，標(biāo)志著片區(qū)商業(yè)短板被補(bǔ)齊，大盤生活的便利度大幅提升。
綠地滇池國際健康城配套項(xiàng)目落位圖
目前山重院還有少量90平米洋房在售，三室兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái)，一梯兩戶，南北通透的標(biāo)準(zhǔn)洋房設(shè)計(jì)，同時(shí)客戶可以自主選擇精裝或毛坯，對不同要求和預(yù)算的客戶都比較貼心。
綠地滇池國際健康城山重院90平米洋房實(shí)景樣板間
據(jù)了解，山重院一期目前開發(fā)已到尾聲，6個(gè)組團(tuán)中已交付2個(gè)，剩余組團(tuán)預(yù)計(jì)今年也將全部完成交付。
總體來說，綠地滇池國際健康城配套正在逐步兌現(xiàn)，千畝大盤穩(wěn)步推進(jìn)，整體居住氛圍日漸成熟。其中山重院已是準(zhǔn)現(xiàn)房的觀滇真洋房，由于稀缺資源的獨(dú)占性和不可復(fù)制性，性價(jià)比凸顯，加上兌現(xiàn)交付力度不小，現(xiàn)在正是入手置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。
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